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未办理过户的购房人,可以获得征收补偿

摘要:买卖二手房,签订协议,一手付钱,一手交房,交易完成,就是房屋所有权人了吗?根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。从法律规定而言,完成房屋所有权变更登记,才能具有法律效力。如果没有办理变更登记呢?本篇文章,通过黄晓丽律师团队办理过的类似胜诉案件,来说明未过户房屋实际权利人的征收补偿资格问题。
未办理过户的购房人,可以获得征收补偿

一、案件事实

穆女士在某县城有房屋一处,系穆女士在2011年与他人签订《房屋转让协议》购买所得,但没有办理房屋所有权人变更登记。2018年2月13日,在未进行任何补偿的情况下,征收部门组织人员强行拆除了穆女士的房屋。经法院确认强拆行为违法后,穆女士依法向法院提起行政赔偿之诉。法院认为,穆女士没有办理产权过户登记,非案涉房屋的法定权利人,不予支持穆女士房屋损失的赔偿诉求,只赔偿穆女士11000元。

二、律师意见

首先,对征收部门而言,在整个征收拆迁的过程中,征收部门从未否认穆女士系涉案房屋及土地的权利人,且与穆女士对房屋征收事宜进行过多次协商,并以穆女士为相对人,对穆女士的房屋财产情况作出《分户报告单》。被穆女士的这一系列行为,无一不是以穆女士作为房屋及土地的权利人为前提,从而推进开展自身的征收补偿工作。

其次,从房屋原主人而言,自2011年签署《房屋转让协议》后,原主人基于物权转让的意思将案涉土地房屋交付穆女士占有使用,便再未对涉案土地房屋主张过任何权益,甚至是早已失去交集,没了联系。因而,征收部门与穆女士就征收事宜进行协商的过程中,没有提出任何异议。房屋被拆除后,也都是穆女士积极寻求救济。

最后,穆女士与房屋原主人基于真实意思表示签订了《房屋转让协议》,并进行公证。双方依约已经履行合同义务,虽然未进行过户,未取得该房屋的所有权,但穆女士事实上仍然对房屋享有物权的期待权。

根据法释[2015]10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。因此,从法律上而言,穆女士享有的物权期待权,虽不是物权,但具有高于债权请求权的法律效力,与物权具有直接关系。但征收部门的强制拆除行为,直接导致穆女士物权期待权的标的物归于消灭,事实上侵犯了穆女士的物权期待权。

三、省高院意见

为维护穆女士的合法权益,北京在明律师事务所黄晓丽律师以上述意见为基础,依法向省高院提起上诉。省高院经审查,认定本案对于房屋真实权利人的审查,应当有房屋原主人作为第三人出庭应诉,以查明房屋真实的权利人。因此,省高院决定撤销原审判决,发回重审。委托人的合法权利得到有力维护。

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