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承租的房屋被拆迁,合同还有效吗?

摘要:房屋租赁在现在经济活动中尤为重要,像在北京这样的城市中生活、工作,很大一部分人都是通过租赁房屋解决居住问题。在明律师特别提醒广大承租人,通过正规途径租赁房屋,保留有利于自己的证据材料,遇事不慌,学会用法律来保护自身的权益,不要一味地被他人牵着鼻子走
承租的房屋被拆迁,合同还有效吗?

  基本案情

  2018年,陈某某通过签订房屋租赁合同的方式,合法租赁了郑某某的一套房子,且当时和房主郑某某签订了一份为期3年的房屋租赁合同,并到相关的房地产管理部门办理了登记备案手续。

  后,因城市规划行为,陈某某租住的房子所在的居民楼面临着被拆迁的情形。在得知消息后,陈某某欲与房主就租赁房屋的相关事宜进行协商。而房主郑某某却告诉陈某某,拆迁房屋是行政机关的行为,现在房子要被拆了也就不存在了,那么双方之间的租赁合同也应随之终止。由于房屋被拆除后不知道该安身何处,于是陈某某要求房主郑某某继续履行房屋租赁合同,对陈某某和家人进行安置。郑某某当即表示拒绝。

  后来,拆迁项目的拆迁办发给了郑某某一笔拆迁补偿金。那么,问题来了,陈某某租住的房屋被拆迁后,原来的租赁合同会随之房子被拆终止吗?

  律师分析

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”

  同时,《民法典》第二百四十三条的相关规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”

  根据上述规定,在拆迁、征收过程中,基于物的所有权产生征收补偿,被征收人定性为物的所有权人,房屋承租人并非拆迁中的被征收人。但因承租人依合同对房屋的使用利益会受到影响,其必然的应为相关的补偿权益人。

  至于原租赁合同的效力问题,根据《民法典》的相关规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,即无论采取什么方式引起所有权变动,均不影响租赁合同的效力,故拆迁人或征收人通过补偿方式取得租赁房屋的所有权并不影响租赁合同的效力。

  拆迁、征收毕竟不等同于买卖、转让等物权变动行为,而是通过补偿的方式达到拆除、征收房屋的目的,租赁合同的继续履行不利于拆迁、征收工作的进行,且承租人的使用权的确因拆迁、征收受到了影响,为保障拆迁、征收工作的顺利进行及保障承租人利益,应给予承租人补偿,承租人系补偿权益人。

  那么,结合上述基本案情,可以明确的一点是,房屋拆迁后原房屋租赁关系仍然有效,当事人双方应当继续履行原租赁合同。本案中,陈某某与郑某某并没有解除租赁关系,郑某某在得到相应补偿金后,也没有对陈某某进行安置,这显然是一种违法行为。陈某某与房主对解除该房屋的租赁关系达不成协议的,由拆迁人出面为郑某某调换房屋。调换后的房屋继续由陈某某承租,双方之间的原租赁合同继续有效,但是对新调换的房屋陈某某应当与郑某某重新订立一份房屋租赁合同,至于郑某某所称以拆迁为理由终止租赁合同的说法显然没有任何法律依据。

  据此,在陈某某以前所租住的房屋被拆除后,陈某某可以住在房主郑某某提供的补偿安置的房屋内。如果补偿安置的房屋和以前的房屋条件存在差异,双方之间还可以根据实际情况调整租金。如果与原有用途不符,陈某某还可以解除租赁合同,并要求给予适当补偿。

  房屋租赁在现在经济活动中尤为重要,像在北京这样的城市中生活、工作,很大一部分人都是通过租赁房屋解决居住问题。在明律师特别提醒广大承租人,通过正规途径租赁房屋,保留有利于自己的证据材料,遇事不慌,学会用法律来保护自身的权益,不要一味地被他人牵着鼻子走。

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