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文物保护建筑腾退如何补偿?

摘要:征收模式可以适用私产性质的文物建筑,也可以适用直管公房。对于直管公房性质的文物建筑,管理单位为所有权单位,在征收中将管理单位作为被征收人,将公房承租人作为第三人来实施征收。征收的法律后果是所有权发生转移后,公房租赁关系解除。
文物保护建筑腾退如何补偿?

  北京是历史文化名城,因历史原因存在着部分文物建筑,以公房的形式分配给国有企业职工居住的情况。绝大多数文物建筑并不具备现代化的基本市政设施和生活设备,从居住角度来讲,不适合于生活居住。部分文物被当作普通住宅用于生活居住,成了“大杂院”,私搭乱建现象广泛存在,通道狭窄,人口密度大,无序用气、用电等问题十分普遍,存在着严重的安全隐患,文物建筑也得不到及时的修缮和有效的保护,损毁严重。文物建筑变为居民大杂院,文物建筑主体周边搭满了非文物建筑——自建房,院落中的古建筑普遍结构构件变形、腐蚀严重,部分门窗变形,无法正常使用,曾经的文物建筑面目全非,沦为“城中村”。其中多处年久失修、安全隐患严重,腾退修缮工作迫在眉睫。本文为大家介绍一下文物保护建筑遇到腾退应当如何补偿。

  文物建筑腾退主要有以下几种模式:

  1.协议腾退。协议腾退是房屋实际居住人与腾退方的意思自治行为。方式相对比较成熟,广泛应用于拆迁,参考周边项目的补偿标准与住户洽谈。程序相对简单,不需专门立项,适合住户腾退意愿强烈、能接受补偿方案的项目。东城区在2015年就以此方式完成了位于箭杆胡同的陈独秀旧居腾退工作,目前已作为《新青年》编辑部和新文化运动纪念地向社会公众开放,同时也是社区文化场所。2017年启动清华寺二期协议腾退,由于前期宣传工作到位,仅四天就实现100%居民签订协议。但协议腾退的弊端在于缺乏必要的强制力,容易遗留个别住户,使得腾退工作不得不中断,搁置几年后再启动的经济成本和社会难度往往会大幅增加。

  2.以公益项目立项组织房屋征收。2011年国务院颁发的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定:“由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要,可以纳入征收范围。”征收具有强制性,如果被征收人与征收方达不成协议,征收主体市、县级人民政府在做出征收补偿决定后可以依法申请人民法院强制执行。尽管《国有土地上房屋征收与补偿条例》将文物保护纳入征收范围,但在实际操作过程中,由于文物建筑腾退不属于基本项目,“腾人不拆房”,在发改委部门难以立项。

  征收模式可以适用私产性质的文物建筑,也可以适用直管公房。对于直管公房性质的文物建筑,管理单位为所有权单位,在征收中将管理单位作为被征收人,将公房承租人作为第三人来实施征收。征收的法律后果是所有权发生转移后,公房租赁关系解除。另一方面,文物建筑腾退项目纳入公益建设项目中,以公益建设项目的名义在发改委实现征收立项并申请资金。成功的案例比如北京市西城区护国观音寺,为腾退位于大栅栏的护国观音寺,西城区文委以拟建立“大栅栏历史文化博物馆”为名向发改委申请征收立项,将护国观音寺纳入其中,同时腾退居住在里面的居民,2017年已完成腾退。同样,将粤东新馆规划开辟为“戊戌维新纪念馆”,也是以公益项目启动了征收程序。这种方式的前提是要对文物建筑的合理使用有先期规划,且用于公益事业。征收的缺点是周期长、审批环节多,手续烦琐。

  3.解除公房租赁合同,通过民事诉讼腾退房屋。文物行政主管部门针对文物建筑被不合理使用、破坏严重、安全隐患多等问题,根据《文物保护法》第二十一条的规定,确保文物安全和满足向公众开放、宣传教育的作用,向文物建筑的产权管理人发函,要求其履行管理职责,尽快迁出居民,制定修缮方案,研究文物建筑的合理使用。产权管理人即依函向居民发布公告,要求与住户结束租赁合同,以协议的方式完成腾退。整个协议过程中,采用征收的补偿政策与运作规范,公开透明,坚持一个标准。针对在规定期限后还不搬迁的住户,启动民事诉讼,法院裁决后实施强制执行。在具体操作中,必须充分考虑居民的基本居住权益和要求,给法院裁决创造条件。这种方式的好处是避开了目前文物建筑无法直接征收立项的障碍,可以直接实施,民事诉讼保证了最后的强制性,程序简单,便于操作,时效性强。这种方式适用于所有区直管公房类文物建筑的腾退,但不适用私产类的文物建筑腾退。此种模式在《北京市关于加强直管公房管理意见》(京政办发【2018】20号)文件中进行了规定。

  按照《北京城市总体规划(2016 年—2035 年)》的要 求,结合非首都功能疏解,行政机关将会开展重点文物的腾退,实施九坛八庙皇家坛庙建筑群、王府建筑群等主题性文物保护修缮整治工作。这就会导致大量的文物保护建筑面临腾退,如果被腾退人认为补偿不合理,要及时咨询专业的律师,以免在腾退中遭受损失。

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