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宅基地上重建房屋,要注意哪些事项?

摘要:覃先生是柳州市某村村民,覃先生在2012年向当地国土局递交《重建房屋申请》,因其建于上世纪80年代的宅基地上房屋楼面漏水无法修补已成危房,故申请拆除后原地重建。经村委会调查确认符合一户一宅等规定后,由村委会在《重建房屋申请》签字盖章后,将《重建房屋申请》和《农村居民建设住宅用地申请审批表》转递给国土局。后覃先生建了栋三层楼房,未办理土地使用权证和建设工程规划许可证。
宅基地上重建房屋,要注意哪些事项?

  覃先生是柳州市某村村民,覃先生在2012年向当地国土局递交《重建房屋申请》,因其建于上世纪80年代的宅基地上房屋楼面漏水无法修补已成危房,故申请拆除后原地重建。经村委会调查确认符合一户一宅等规定后,由村委会在《重建房屋申请》签字盖章后,将《重建房屋申请》和《农村居民建设住宅用地申请审批表》转递给国土局。后覃先生建了栋三层楼房,未办理土地使用权证和建设工程规划许可证。

  后该宅基地上楼房作为覃先生唯一住宅因涉公路建设项目被纳入征收范围。征收部门认为,覃先生房屋属于违建,并于2019年11月被征收部门强制拆除。经覃先生提起强拆违法诉讼后,法院作出判决确认征收部门强拆覃先生强拆行为违法的判决。诉行政赔偿案件时,法院认定覃先生宅基地上房屋属于无证“唯一住宅”,并按照无证“唯一住宅”的补偿标准对覃先生的行政赔偿判决。覃先生认为,按照无证“唯一住宅”不合理,希望律师能够为其提供帮助。

  律师听完覃先生陈述和详细阅读一系列判决书后,告知覃先生,行政赔偿案件的一审法院认定事实错误,应当上诉维权。

  根据当地征收实施部门制定的《关于在征地拆迁中对无证“唯一住宅”认定及补偿安置的指导意见》对无证“唯一住宅”的定义:“本指导意见所指的无证‘唯一住宅’,是指在经批准的建设项目征地拆迁红线范围内,对符合分户建房条件的本村集体经济组织成员,没有合法的用地、建筑审批手续或房屋产权证件,在拟征地公告发布前或下达(含会议下达)土地预(代)征通知前建造的,为该村集体经济组织成员及其家庭成员唯一专门用于居住的砖混结构或砖木结构的住房。”可知,认定合法的宅基地上房屋与无证“唯一住宅”的区别在于是否合法的用地、是否有建筑审批手续或房屋产权证件。

  2012年,覃先生在原房屋“楼面漏水无法修补,已成危房”严重影响居住安全与生活质量的情况,对宅基地上原有的房屋进行重建,并未超高、超宅基地范围进行建设,无非法的事实,客观上也并不存在违法用地、违反城乡规划的事实状态。而且,覃先生在重建房屋之前向政府部门递交了《农村居民建设住宅用地申请审批表》。因相关政府部门未履行本应的积极履行行政审批义务,导致覃先生重建的房屋未能取得规划审批文件。这种情况下,法院认定覃先生“建房时未取得规划审批手续,属于无产权房屋”是明显错误的。

  并且,结合我国现阶段农村实际情况,在广大农村中,村民在未取得规划许可手续的情况下在宅基地上建房是农村地区长期以来的普遍情况。法院作出判决将覃先生房屋认定为无证“唯一住宅”,不仅是置村民合法利益于不顾,也违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十八条确认的“征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。”的法律原则。所以,法院对覃先生房屋的性质认定错误,应按照合法的宅基地上房屋认定,并按照有证住宅房屋标准予以补偿。

  同时,覃先生没有与征收部门达成安置补偿协议的根本原因在于征收部门对覃先生房屋性质认定错误。覃先生就此与征收部门多次协商,被征收部门一直未能改正其错误。致使覃先生未能在规定时间内办理完拆迁手续并腾空房屋。因此,征收部门给予房屋产权人的10000元/户的一次性奖励费用,覃先生也可以争取。

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