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怎样确定国有土地上被征收房屋的价值评估时点?

摘要:事实上,对于《征补条例》规定的“公平补偿”的理解,得具体分析,不能进行机械、片面的认定,而忽略征收项目实施时间、评估报告作出时间、实际协议签订时间及货币补偿实际到账时间,以及在这些程序中是否存在单方归责征收部门或者被征收人的责任。
怎样确定国有土地上被征收房屋的价值评估时点?

  导 读

  近年来,城市化进程不断加快,房屋征收愈演愈烈。当然,对于被征收人来说,最关注的就是补偿价值是否公平、合理、合法。

  从评估的角度来看,对补偿价值影响最大的就是价值评估时点。由于房屋征收是一个动态且漫长的过程,个别征收项目自发布征收决定公告到真正启动相关征收工作间隔时间达三五年之久,这时还以征收决定公告发布时点作为房屋价值评估时点是否合理、公正?本文笔者将对这一疑问作出解答。

  房价暴涨后征收方按原评估结果补偿,当事人不服找律师

  连先生在青岛市城阳区拥有合法房屋一处。2017年,城阳区ZF作出《房屋征收决定书》并公告,随后公布征收补偿安置方案,补偿方式为货币补偿和产权调换相结合,并规定了签约期限。

  连先生的房屋就在上述项目征收范围内,但在签约期限内未与征收部门达成补偿协议,后评估公司对其房屋进行评估,评估时点为征收决定公告之日。

  随后,征收部门将评估报告送达给连先生,后来征收项目搁置,也没有人找连先生洽谈补偿事宜了。

  2022年年初,征收部门又联系连先生洽谈征收补偿事宜,但因为已经过了好几年,当地房价都涨了,连先生觉得按照之前的评估报告补偿不合理,因此双方未达成一致意见。

  在这样的情况下,征收部门报请区ZF作出房屋征收补偿决定,区ZF对连先生作出《房屋征收补偿决定书》,依据的是以几年前为评估时点作出的评估报告。无奈之下,连先生联系到了北京在明律师事务所,决心委托律师来维护合法权利。

  合理征收补偿应以市场价格评估定夺

  现实生活中经常遇到征收部门发布征收公告、制定征收补偿方案后迟迟不拆迁、不补偿的情况,征收人在评估报告载明的有效期内,未与被征收人签订补偿协议,被征收人也未及时作出补偿决定又无合理理由,仍应以征收决定公告时点作为房屋价值评估时点计算征收补偿肯定是不合理的!就这一问题,就出现了很多的争议。

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,市、县级ZF因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时,应当对被征收人给予公平补偿;公平补偿的实质为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

  但实践中存在很多征收决定公告日、签订补偿协议日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿款日之间差距较大,尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于征收决定公告发布时点,则难以保障被征收人得到的货币补偿能够购买被征收房屋周边类似相同面积房地产,无法体现公平补偿原则。

  即使是以产权调换方式进行补偿安置,由于被征收房屋位置和产权调换房屋位置存在很大差异性,房屋涨幅也属于不可控的因素。因此,征收部门在以征收决定公告发布时作为评估时点后,应当尽可能以签订补偿安置协议的方式及时对被征收人进行补偿,确保补偿的实质公平。

  事实上,对于《征补条例》规定的“公平补偿”的理解,得具体分析,不能进行机械、片面的认定,而忽略征收项目实施时间、评估报告作出时间、实际协议签订时间及货币补偿实际到账时间,以及在这些程序中是否存在单方归责征收部门或者被征收人的责任。是否应以征收决定公告之日作为房屋价值评估时点的合理性,需要结合以下几个方面来判断:

  一、注意被征收人当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“有效期”。征收程序中,征收人原则上应当在评估报告应用有效期内作出补偿决定。评估报告中有效期多数为一年,从评估报告作出之日起,无正当理由的,征收部门应在评估报告有效期内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。此时,可以征收决定公告之日作为房屋价值评估时点。

  二、征收部门未在一年内作出补偿决定,主要由被征收人造成的,如被征收人拒绝配合征收工作、被征收人拒绝入户调查、被征收人未依法对评估报告复核、鉴定等等,在上述情形下,则不宜另行确定补偿评估时点,可进行适当调整。

  三、补偿决定时点明显迟延且主要归责于征收部门的,同时被征收房屋的周边房屋市场价格涨幅过快,按照发布征收决定公告时的评估报告补偿,明显不利于被征收人的,则应根据实际需要重新确定补偿的评估时点。

  四、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。即“作出房屋征收决定的市、县级ZF对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”此处的补偿应做缩小解释,应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付被征收人,被征收人不接受的已经依法提存、过渡房、产权调换房屋已经交付(或者过渡费已足额发放,充分保证被征收人入住调换房屋前的居住权)。

  评估时点应根据案情具体判断,不能一刀切

  所以,是否以征收决定公告之日作为评估时点,要综合具体的情况进行判断。如启动了房屋征收程序,并已作出评估报告,但一直没有和被征收人签订补偿协议,且因不可归责于被征收人的情况下,以房屋征收决定作出之日为评估时点的评估结果显然无法达到公平补偿的结果,则应重新选择有利于被补偿人的评估时点。如征收人无正当理由迟延履行补偿安置义务的情况下,其应承担房屋价格上涨带来的风险,根据房屋上涨幅度重新确定评估时点。

  行政机关在确定或与评估机构确定价值评估时点时,应在符合评估规范的基础上,从日常理性人的角度评判时点是否合理,是否公平,是否有利于被征收人。

  律师建议

  征收过程中,因涉及利益较大,因此房屋征收一般持续时间都较长,由此带来的纠争也很多。因此在纠纷发生过程中,对相关拆迁政策和法律的把握,则直接关涉到能够分得拆迁利益的多少,因此在征收过程中,应积极寻求专业律师的协助。

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