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回到国有土地上房屋征收:不能习惯性用尽诉权!

摘要:一旦被征收人为了省律师费或者出于对律师的不信任而自顾自的去诉,其结果势必是不佳的。那么征收方只需顺水推舟,严格依法办事,就能将你的补偿利益彻底“固定”,使被征收人寻求补偿利益提升的算盘彻底没得打。
回到国有土地上房屋征收:不能习惯性用尽诉权!

  在过往10余年的征收拆迁领域内,无论出现多少新的项目类型、地方性规定和“创新”步骤措施,《国有土地上房屋征收与补偿条例》所确立的政府主导的征拆原则都是不可撼动的。作为被拆迁人而言,经常回头看,从他人的案件中吸取足够的经验教训,从来都是宝贵的经历。本文,在明律师就带大家重新回到各位既熟悉又陌生的590号令中来,探寻它带给我们的权利救济真谛。

  【“诉点”过于明显,反生负面影响】

  若说这《条例》的先进性所在,很多被征收人都会提及它对老百姓救济途径的明确规定。第14条告诉我们房屋征收决定可复议可诉讼,第26条告诉我们征收补偿决定同样可复议可诉讼。

  这样的规定无疑一目了然,不需要专业知识储备的老百姓也能看得明白,知道自己如果对征收补偿不服该怎样起诉。

  即便在2022年的今天,新修订的《土地管理法》及其实施条例仍未能像《条例》这般明确讲清楚被征地农民的诉权所在。哪个能诉或者能复议,要么看各省的地方性规定,要么得靠当事人和代理律师在个案中去尝试摸索。

  以往在明律师总是强调,这两大“诉点”不容有失,不可轻易坐失法定的权利救济期限。(复议60天,诉讼6个月,请各位记死这两个数,不要心存侥幸总想着能“延长”)

  但现在的问题是,一些被征收人开始凭借“惯性”去盲目起诉这两个关键性决定,看似精准捕捉到了“战机”,实则落入了拆迁方早就挖好的陷阱之中。

  毕竟,这两个诉讼被告都是县级政府,一审就在市中院,二审就到省高院,申请再审就可能摸到最高院。被征收人可不能光顾着打官司打得很“爽”,而得精心琢磨着怎样把官司打好。

  今天在明律师要提醒大家的是,切不可在未委托专业律师的情况下草率提起上述诉讼,过快的拿到“败诉”的不利结果,过早用尽诉权对被征收人而言是极为不利的。

  【提起诉讼之前,得考虑清楚这3件事】

  被征收人得明白一个道理:你在学习法律,征收方也在不断学习、研究法律;你自认为读了几本法条懂了一些,征收方可是有法律顾问团队支撑着。

  “半瓶子醋”这种说法,各位不爱听,但确实贻害甚重。日前在明律师在接听一位企业主的咨询时,对方上来第一句话就是“我不是全懂,但总也懂得一些法律……”得,后面会发生什么,就无需细说了。

  回过头来讲,大家记住了要去坚决起诉这两个决定,值得肯定,也没错。但前面说了,你不能蒙着眼睛、闷着头去诉,更不能一心按照你自己所认为的“违法点”去主张,你认为的又不是法官认为的。

  至少,在明律师提示大家考虑清楚以下3件事:

  1. 针对拟定的征收补偿方案,是否及时提出意见、要求听证。征收补偿行为的核心依据,真不是征收决定,而是征收决定的附件——征收补偿方案。

  被征收人救济权利的最优目标,在于通过行使提出意见、申请听证等权利,促成补偿方案的修改完善。方案朝着有利于我们的方向修改了,补偿协议或者补偿决定就自然不会对我们不利。因为这3者是一个有机的整体。

  我们多次强调过,意见一定要书面提出,不可单纯口头抱怨。在此过程中与征收方的沟通,都要做好录音取证。真的争取到了开听证会的机会,一定要及时委托专业律师代理参会,不要自行盲目去发言。

  2. 征收调查登记环节是否严格把控。被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积,尤其是合法性,都直接关乎到最终的补偿利益。

  经营性用房的用途是否得以确认?这直接关系到有没有完整的停产停业损失补偿;建筑面积是多少,套内面积是多少,这都需要明确,因为许多地方规定补偿的安置房的套内面积是不得小于被征收房屋的。真要是套内面积过小而公摊过大,我们也不能轻易答应。

  最要紧的就是房屋的合法性。是所有面积均合法,还是部分合法部分“历史无证”,亦或者干脆有一部分面积被判定为“不予补偿”,这是对补偿数额有重大影响的因素。

  在许多个案中,被征收房屋的无证面积要比证载面积大得多,但无证可不等于违建,更不等于一分钱不补偿。这一问题必须要在征收调查登记和对无证面积的调查、认定环节中得以解决。

  如果被征收人对征收调查登记的结果不满,就不可轻易在相关材料上签字确认,同时要书面提出异议,要求征收方进行复查。对证载面积存疑的,要明确提出现场测量的要求。

  3. 针对评估报告是否穷尽救济手段。房地产价格评估报告对被征收人而言实在太重要了,可以说它才是确定补偿数额的事实依据。固然从评估结果到实际补偿数额之间还可能有差价,但总体而言并不会太离谱,除非开发商愿意多掏钱解决你这一户的问题。

  故此,被征收人一定要对评估环节全程参与、监督,并充分运用《国有土地上房屋征收评估办法》赋予我们的一切权利。

  包括参与选定评估机构、入户实地查勘,获取分户的初步评估结果并要求解释说明,针对评估报告申请复核和专家委员会鉴定等等,一个都不能轻易放过。

  只顾着起诉“决定”,却对评估报告不闻不问,这是被征收人最容易犯下的错误,必须予以坚决杜绝。

  在明律师最后要提示大家的是,无论是做好前述3件事,还是打好前述这两场官司,被征收人一定要摒弃“自己干”的念想,老老实实咨询、聘请专业征地拆迁律师为你统筹全局、谋划细节。起诉审查征收决定、补偿决定都是技术活,需要一个点一个点去挖掘,质证上不容任何含糊,才能精准打击到征收方的违法点,为协商调解创造条件。

  一旦被征收人为了省律师费或者出于对律师的不信任而自顾自的去诉,其结果势必是不佳的。那么征收方只需顺水推舟,严格依法办事,就能将你的补偿利益彻底“固定”,使被征收人寻求补偿利益提升的算盘彻底没得打。到最后一通忙活却换不来成果,这对被拆迁人而言才叫做悲剧。

  诉权,要用在刀刃上;绝招,得留到关键时刻再用。

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