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拆迁出新规, 厦门连发5则公告, 涉及征地补偿/产权面积计算

摘要:近日,市自然资源规划局连发5条公告,涉及厦门市土地征收产权面积计算、安置人口认定、征收补偿等相关规定。

  厦门拆迁政策传来最新消息!

  近日,市自然资源规划局连发5条公告,涉及厦门市土地征收产权面积计算、安置人口认定、征收补偿等相关规定。

  1、调整房屋征收补偿重置价格

  (一)根据厦门市建设工程造价站提供2020年度各类建筑安装工程造价综合指标确定厦门市房屋征收补偿重置价格

  因征收工作以老旧项目为主,房屋层数普遍较低,以厦门市建设工程造价站提供2020年度各类建筑安装工程造价综合指标为基础,选取多层(7层以下含7层)的建安造价为基数确定为岛外四区(集美、海沧、同安、翔安)普通住宅的重置价格,并且为方便后期征收工作中费用的计算,采取四舍五入将重置价格确定为整数,岛内(思明、湖里)在岛外的基础上增加20元。如普通住宅砖混建安造价为1227元四舍五入为1230元,普通住宅框架建安造价为1389元四舍五入为1390元。

  (二)确定普通住宅中砖木、石木、砖石土木、土木的重置价格

  2020年度各类建筑安装工程造价综合指标未包含砖木、石木、砖石土木、土木的价格,但因征收工作包含大量老旧项目,所以依旧保留砖木、石木、砖石土木、土木。根据普通住宅的增长幅度,并将计算结果四舍五入确定为岛外的重置价格,岛内在岛外的基础上增加20元。普通住宅框架增长:320/1070≈29.91%,普通住宅砖混增长:

  300/930≈32.26% ;故取30%作为砖木、石木、砖石土木、土木未确定价格的增长幅度(即在2016年重置价格基础上乘以1.3)。

  普通住宅砖木 800*1.3=1040元 普通住宅石木 760*1.3=988≈990元

  普通住宅砖石土木 660*1.3=858≈860元

  普通住宅土木 610*1.3=793≈790元

  (三)确定店面重置价格

  2020年度各类建筑安装工程造价综合指标未包含店面的价格,而在征收工作当中店面一般作为商用楼等建筑的一层一同征收,所以结合实际将店面参照厦府〔2016〕310号文,与综合楼、办公楼统一重置价格。选取综合楼多层(7层以下含7层)的建安造价为基数确定为重置价格。

  (四)确定厂房重置价格

  2020年度各类建筑安装工程造价综合指标包含有厂房的建安价格,但因考虑到征收工作中厂房多为老旧项目以砖混框架为主,且层数基本为单层,所以选取厂房单层的建安造价为基数确定为重置价格。

  通知自2021 年11月12日起施行,有效期5年。本通知施行前已发布房屋征收公告、征地(预)通告或土地征收启动(预)公告且已实施土地房屋征收的项目,继续沿用原有规定办理。

  2、集体土地征收住宅房屋应安置人口认定办法

  自2003年以来,厦门相继就征收集体土地上住宅房屋人口认定方面出台了厦府[2003]173号、厦府[2007]109号、厦府办[2007]284号、厦府办[2008]234号等文件。

  随着2016年以来“二孩”政策的落地、“外嫁女回迁”、“非亲属随迁户”、“突击入户”、“子女入学回迁”、“国企员工落户”等问题突出,在实际操作中,各区在认定应安置人口时所依据的标准不尽一致,且在政策理解上也存在较大分歧。

  鉴于各区征收集体土地过程中对应安置人口认定做法差距较大、认定标准不统一、规定零星杂乱等问题;同时,早期制定的各类涉及应安置人口认定的政策性文件已近20年,有些规定条款已不符合实际操作等情况,为统一规范全市的应安置人口认定,亟需制定《应安置人口认定办法》。

  集体土地征收住宅房屋应安置人口须是在征收范围内具有本市户籍的本村(居)集体经济组织成员,由所在村(居)民委员会按相关规定出具集体经济组织成员资格意见。

  集体经济组织成员资格意见应由村(居)民委员会主任签字并加盖村(居)民委员会公章。

  有下列情形之一的,不予认定为应安置人口:

  (一)已在本市集体土地征收项目中获得补偿安置的人员;(二)1999年4月1日《中华人民共和国收养法》施行后未办理收养登记的养子女;(三)党政机关及事业单位在编人员(含离退休人员);(四)现役、离退休、自主择业或逐月领取退役金的军官;

  (五)已享受政府住房保障政策的人员,政府住房保障政策包含房改房、经济适用房、公有住房、单位自管房(含集资建房)、保障性商品房、人才房、住房货币化补贴以及保障性租赁房等情形,但已退出的除外;

  (六)因亲属关系或子女婚姻关系投靠,将户口迁入本集体经济组织的人员;

  (七)在征收范围内入(落)户时,其父母双方均非集体经济组织成员的人员,但因婚姻关系入户的除外;

  (八)法律法规、规章、上级文件规定及各区人民政府认为不予认定为应安置人口的其他情形。

  关于新增应安置人口认定截止时点的问题,思明、湖里两区的新增应安置人口认定截止时点不得超过项目安置房返迁公告公布之日;海沧、集美、同安、翔安四区的新增应安置人口认定截止时点不得超过征收土地公告发布之日起两年。

  办法自2021年12月1日起施行,有效期5年。原有规定与本办法不一致的,以本办法规定为准。本办法施行前,已取得房屋拆迁许可证或已发布房屋征收公告、征地(预)通告、土地征收启动公告的项目,继续沿用原有规定办理。

  3、集体土地征收项目范围内权属未登记住宅房屋调查认定办法 近年来,随着厦门城市更新、旧城改造的推进,征迁项目中频现由于各类历史遗留问题或其他历史原因导致房屋权属登记不明晰的情况,由于缺乏相应法律依据,导致征收部门难以针对此类房屋进行认定,从而引发各类征迁矛盾。

  符合下列条件之一的集体土地征收项目范围内无土地房屋权属争议的权属未登记住宅房屋,可参照合法产权房屋予以补偿安置:

  (一)无审批材料、无权属证明材料的住宅房屋,房屋建造时间、区域在以下范围内的:

  1.思明区、湖里区:1982年2月13日前(《村镇建房用地管理条例》施行之日)在鹰厦铁路以西范围内建成,或于1984年5月16日前在鹰厦铁路以东范围内建成的住宅房屋。

  2.集美区、海沧区、同安区、翔安区:1987年1月1日前(《中华人民共和国土地管理法》施行之日)建成的住宅房屋。

  (二)合法审批手续不完整或未完成审批流程的住宅房屋,房屋建造时间、区域在以下范围内的:

  1.思明区、湖里区:1982年2月13日至2002年12月1日前在鹰厦铁路以西范围内建成,或1984年5月16日至2002年12月1日前在鹰厦铁路以东范围内建成的住宅房屋。

  2.集美区、海沧区、同安区、翔安区:1987年1月1日至2002年12月1日前建成的住宅房屋。

  认定办法有效期五年,自2021年12月1日至2026年11月30日止。原有规定与本办法不一致的,以本办法规定为准。本办法施行前,已取得房屋拆迁许可证或已发布房屋征收公告、征地(预)通告、土地征收启动公告的项目,继续沿用原有规定办理。

  4、征收补偿决定操作规定

  在土地房屋征收过程中,征收当事人无法就补偿安置事宜达成一致,一方面影响重点工程建设,另一方面也影响大多数已签约被征收人合法权益。

  为推进征收项目的顺利开展,维护被征收人合法权益,亟须制定符合厦门市征收实际情况制定征收补偿决定操作规定。

  一是设立报请征收补偿决定的前置程序,强调征收部门或街道办事处(镇人民政府)应与被征收人进行商谈;二是规范房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)报请征收补偿决定所需提交的申请材料;三是给予征收当事人陈述、申辩的权利;四是明确区政府作出征收补偿决定的时限要求;五是确定补偿决定所需载明的内容。

  区房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)应当与被征收人进行三次以上(含三次)的征收商谈,被征收人拒绝商谈或经通知未到场的,视为完成当次征收商谈。

  操作规定有效期五年,自2021年12月1日至2026年11月30日止。征收国有土地上房屋,在本规定施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理。

  征收集体土地,在本规定施行前已由区人民政府发布集体土地上房屋征收公告、征地(预)通告或土地征收启动公告的项目,但在签约期限内未达成征地补偿安置协议或者被征收土地、房屋所有权人不明确的,由区人民政府依据本规定作出征地补偿安置决定。

  5、集体土地征收住宅房屋人均合法产权面积合并计算办法

  2005年以来,厦门对集体土地征收过程中的应安置人口实行“人均50平方米”的安置政策,即应安置人口的人均合法产权面积不足50平方米的,对于已建成无合法批建手续房屋的,按人均50平方米认定产权予以补偿安置;未建成的,按该类区砖混结构住宅(一等)重置价缴款后,按人均50平方米予以补偿安置。人均合法产权面积大于50平方米的,则按实际面积实行“拆一补一”。但在实际操作过程中,各区的做法又不尽一致,无法有效体现政策的公平合法性。

  本《产权合并计算办法》旨在解决厦门目前集体土地征收过程中计算人均合法产权面积各区做法差距较大、规定零星杂乱等问题;增加规定确定宅基地共同申请人口、参与合并计算的面积、离婚双方分割房屋产权中的合并计算等实践中比较突出但此前文件未作规定的内容。同时对特殊情形给予各区人民政府留有一定的自由裁量权限。

  (一)关于“合法产权面积”“人均合法产权面积”定义的问题

  本《产权合并计算办法》将“合法产权面积”定义为“权属证书记载的建筑面积或经认定可参照合法产权予以补偿的建筑面积”。“人均合法产权面积”是以被征收住宅房屋的所有权人在征收范围内属于应安置人口的家庭成员为计算依据。属一户多宅的,已批合法产权面积合并计算;属多户一宅的,其人口合并计算。

  此前相关文件中,有“合法产权面积”“合法批建(住宅)建筑面积”“合法住宅面积”等表述,在本《产权合并计算办法》统一规范为“合法产权面积”“人均合法产权面积”。

  (二)关于曾参与申请宅基地的,其参与合并计算的合法产权面积最高不超过50平方米的问题

  在征收集体土地上住宅房屋计算人均合法产权面积过程中,为避免将他人享有的超出50平方米的合法产权面积计算至未参与申请宅基地的人员名下,本《产权合并计算办法》明确参与合并计算的合法产权面积最高不超过50平方米。

  (三)关于夫妻双方的合法产权面积应合并计算的问题

  鉴于夫妻双方生活居住的紧密性,本《产权合并计算办法》规定夫妻双方的合法产权面积应合并计算。需要特别指出的是,该规定不考虑合法产权面积所指向的房屋是否为夫妻共同财产。同时,为避免出现夫妻双方为多获得安置面积而“假离婚”的情况,本《产权合并计算办法》规定若离婚双方协议约定合法产权面积均归属其中一方的参照转让或赠与的规定进行合并计算,即仍需要将该合法产权面积在离婚双方中合并计算。

  计算办法有效期五年,自2021年12月1日至2026年11月30日止。原有规定与本办法不一致的,以本办法规定为准。本办法施行前,已取得房屋拆迁许可证或已发布房屋征收公告、征地(预)通告、土地征收启动公告的项目,继续沿用原有规定办理。

  如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

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