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临淄火车站广场及配套建设项目 房屋(住宅)征收补偿方案

摘要:为了公共利益的需要, 临淄火车站广场及配套建设项目符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第(二)项规定的情形,确需征收房屋,由临淄区人民政府作出房屋征收决定。

  根据国家、省、市国有土地上房屋征收与补偿法规、政策的有关规定,制定如下临淄火车站广场及配套建设项目征收补偿方案。

  第一条 房屋征收主体、房屋征收部门和房屋实施单位

  房屋征收主体:临淄区人民政府

  房屋征收部门:临淄区住房和城乡建设局

  房屋征收实施单位:临淄区人民政府辛店街道办事处

  第二条 征收目的

  为了公共利益的需要, 临淄火车站广场及配套建设项目符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第(二)项规定的情形,确需征收房屋,由临淄区人民政府作出房屋征收决定。

  第三条 征收依据

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《淄博市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和《淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定》等有关规定。

  第四条 房屋征收范围

  房屋征收范围由胶济铁路客运专线分为南北两部分。北部分:东至辛店车务段,西至临淄车站派出所,南至胶济铁路客运专线,北至牛山路;南部分分两块:第一块东至车站小康生活区,西至铁路领工区,南至辛店军供站(部分),北至胶济铁路客运专线;第二块为临淄区新风公司5号楼(现为南二路31号院内6号楼)。以上区域规划红线范围内国有土地上的住宅房屋及附属物。

  第五条 房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回

  第六条 被征收房屋的基本情况、资金概算

  本次征收涉及284户,其中9栋住宅楼266户,单位住宅楼1栋,平房带院落(老年公寓)17户,房屋建筑面积约26699㎡,配套储藏室建筑面积约2077㎡,经概算本次征收共需补偿资金约29746万元。

  本项目政府确定的征收补偿费用的出资单位为临淄区九合润齐城市发展有限公司。

  第七条 被征收人:房屋征收范围内被征收房屋所有权人。

  第八条 征收期限

  自房屋征收决定之日起至房屋征收结束之日止。

  第九条 评估期限

  自评估机构确定之日起至房屋征收分户评估报告完成之日止。

  第十条 签约期限

  2021年 月 日至2021年 月 日,分二个时段签约:

  第一时段:2021年 月 日8:30至 月 日17:00( 日);

  第二时段:2021年 月 日8:30至 月 日17:00( 日)。

  具体时间由房屋征收实施单位另行通知。

  第十一条 房屋腾空交房期限

  具体时间由房屋征收实施单位另行通知。

  第十二条 被征收房屋建筑面积的确定

  一、被征收房屋的建筑面积和用途,以房屋权属证书和不动产登记簿的记载为准。被征收房屋有有效权属证明或有效建房批准手续的,建筑面积以有效权属证明或有效建房批准手续的记载为准。未登记房屋的建筑面积,以具有相应测绘资质的不动产测绘机构入户测量的面积为准。

  二、被征收房屋为平房带院落的,由征收实施单位组织相关部门确认原规划房屋和院内自建房屋。按以下方式确定房屋建筑面积:

  (一)原规划房屋建筑面积确认为合法建筑面积予以补偿;

  (二)院内自建房屋按其建筑面积的40%折算成合法建筑面积予以补偿;

  (三)净院落土地按其面积的30%折算成合法建筑面积予以补偿,净院落土地面积=院落的土地面积-房屋(含院内自建房)实际建筑面积。

  三、被征收人有证据证明房屋权属证书和不动产登记簿记载、有效权属证明或有效建房批准手续记载、未登记房屋入户测量的建筑面积确有错误的,应当在房屋调查结果公布之日起10日内向房屋征收部门提出申请,由房屋征收部门委托具有相应测绘资质的不动产测绘机构对房屋建筑面积进行测量,并出具测量结果报告,房屋建筑面积以测量结果报告为准。

  四、征收个人住宅,被征收人只有一套住宅房屋,且该房屋建筑面积与折算面积之和低于47平方米的,房屋征收部门按建筑面积47平方米对其进行补偿。房屋征收部门应当将符合以上规定条件的被征收人,在征收范围内进行公示,公示时间不得少于10日。

  有下列情形之一的,被征收人不符合本条规定的标准:

  (一)被征收人(含配偶以及未成年子女)在征收范围外另有住宅房屋的;

  (二)有出售等转让房改房行为的;

  (三)被征收人已享受过最低套型建筑面积标准待遇的;

  (四)公示有异议,查实不符合条件的。

  第十三条 补偿原则与范围

  为了公共利益的需要,征收国有土地上组织、个人的房屋,应当对被征收人给予公平补偿。临淄区人民政府对被征收人给予的补偿包括:

  一、被征收房屋价值补偿;

  二、因征收房屋造成的搬迁补偿;

  三、因征收房屋造成的临时安置补偿。

  被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

  第十四条 征收补偿标准

  一、估价时点为本项目房屋征收决定公告之日。

  二、被征收房屋的补偿价值按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。住宅房屋的最低货币补偿价值为被征收房屋所处同一行政区域内同一区位新建普通商品房市场评估价值的90%。

  三、被征收房屋储藏室、车库等附属物的补偿价值,由房地产价格评估机构评估确定。被征收房屋的储藏室与产权调换房屋储藏室建筑面积的计算方式:储藏室使用面积+四至墙体的二分之一(中心线)的面积。

  四、被征收房屋已经装饰装修的,补偿价值由评估被征收房屋的同一评估机构结合成新评估确定,并出具单项装饰装修评估报告。

  五、房屋征收范围内自行建设的房屋(平房院内的除外),由征收实施单位组织相关部门确认,对非违法建筑给予货币补偿,补偿价值由评估机构评估确定;对违法建筑不予补偿。

  六、被征收人自费安装的空调、多管太阳能、有线电视、固定电话、宽带网等,按照价格主管部门届时规定的移动安装费用给予补偿。

  七、房屋征收公告发布时,利用住宅房屋从事合法经营活动的,对具有营业执照、税务登记证并有纳税记录,且房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致的房屋,对实际用于营业的建筑面积部分,应当结合实际经营年限在房屋评估价值的基础上,按照下列标准增加补偿:

  (一)经营期限在1年及以下的,按照房屋评估价值1%增加;

  (二)经营期限在1年以上的,每满1年,按照房屋评估价值1%增加。

  第十五条 被征收房屋的补偿方式

  被征收房屋实行货币补偿和产权调换两种补偿方式,由被征收人自行选择。

  一、货币补偿

  被征收人选择货币补偿的,按照本方案第十三条与第十四条的规定进行补偿。

  二、房屋产权调换

  (一)产权调换房屋的价值确定及差价结算

  1、选择产权调换的,房屋征收部门和征收实施单位提供用于产权调换的房屋。产权调换房屋的价值按照房屋征收决定公告之日其所处区位的新建商品房市场价格,由房地产价格评估机构评估确定。

  2、产权调换房屋附属物价值,由房地产价格评估机构评估确定。

  3、房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋货币补偿价值与用于产权调换房屋价值的差价。待双方结清差价后,该产权调换房屋的所有权归被征收人所有。

  (二)选择产权调换房屋的原则

  1、被征收人按照本方案第十六条规定,在待建房源中选择产权调换房屋。产权调换房屋价值超出被征收房屋价值部分,由被征收人补缴差价;少于部分以货币方式补偿给被征收人。

  2、被征收房屋属于单位建设公共租赁住房的(含同意退出,未办理完毕相关手续的),整栋楼按照1个独立户进行补偿,被征收房屋的评估价值与产权调换房屋的评估价值互找差价结算,结清差价后,产权调换房屋归原产权单位所有,不再享受本方案第十九条第二项的房屋建筑面积价值奖励。

  (三)产权调换房屋的选房办法

  1、被征收房屋位于胶济铁路客运专线以南的,选房顺序由征收实施单位、居委会与被征收人代表另行约定。

  2、被征收房屋位于胶济铁路客运专线以北的,选房顺序由征收实施单位、居委会与被征收人代表另行约定。但因产权调换房源各户型套数已确定,签约时其中某个户型的房源选完后,后面签约的被征收人不能再选此户型,需从有剩余房源的户型中选择。

  (四)配套储藏室

  被征收房屋的储藏室与产权调换房屋的储藏室,互找差价据实结算。

  (五)停车位:新建小区内配建地下停车位。

  1、被征收房屋无配套车库的,由被征收人自行购买;

  2、被征收房屋有配套车库的,与新建小区内配建地下停车位互找差价据实结算。

  第十六条 产权调换房源及质量安全标准

  一、住宅房源

  产权调换房屋为待建期房。房屋平面设计图及单套户型图,由房屋征收实施单位提供。产权调换房屋建有配套的地下储藏室、地下停车位。房屋设计有关参数,详见住宅楼层平面设计图及户型图。

  1、被征收房屋位于胶济铁路客运专线以南的,房源地点位于车站小康生活区东侧新建生活区,新建3号、4号、5号、8号、10号、11号、13号安置楼(每栋楼总层数11层,2个单元,一梯两户);新建12号安置楼(总层数11层,3个单元,一梯两户);共8栋楼374套。单套建筑面积及套数分别为:

  A户型房屋建筑面积约89.73㎡,其中套内建筑面积约67.04㎡,公摊建筑面积约22.69㎡;位于新建12号安置楼,共有66套。

  B户型房屋建筑面积约105.59㎡,其中套内建筑面积约82.36㎡,公摊建筑面积约23.23㎡;位于4号安置楼,共有44套。

  C户型房屋建筑面积约112.90㎡,其中套内建筑面积约89.40㎡,公摊建筑面积约23.50㎡;位于新建5号、10号、13号安置楼,共有132套。

  D户型房屋建筑面积约121.02㎡,其中套内建筑面积约97.50㎡,公摊建筑面积约23.52㎡。位于新建3号、8号、11号安置楼,共有132套。

  2、被征收房屋位于胶济铁路客运专线以北的36户,房源地点位于齐城路58号院(华利服装厂棚改项目新建安置楼),新建1号住宅楼(总层数16层,3个单元,一层为商业,二至十六层为住宅);新建2号住宅楼(总层数10层,一层为商业,二至十层为住宅),共计2栋楼68套。单套建筑面积及套数分别为:

  1号楼A户型房屋建筑面积约105.38㎡,其中套内建筑面积约76.65㎡,公摊建筑面积约28.73㎡,共有6套;

  1号楼B户型房屋建筑面积约123.87㎡,其中套内建筑面积约90.10㎡,公摊建筑面积约33.77㎡,共有10套;

  1号楼C1户型房屋建筑面积约124.77㎡,其中套内建筑面积约90.76㎡,公摊建筑面积约34.01㎡,共有9套;

  1号楼C2户型房屋建筑面积约125.35㎡,其中套内建筑面积约91.18㎡,公摊建筑面积约34.17㎡,共有9套;

  1号楼D户型房屋建筑面积约128.40㎡,其中套内建筑面积约93.40㎡,公摊建筑面积约35.00㎡,共有7套;

  2号楼F户型房屋建筑面积约90.90㎡,其中套内建筑面积约69.12㎡,公摊建筑面积约21.78㎡,共有7套;

  2号楼G户型房屋建筑面积约111.79㎡,其中套内建筑面积约85.01㎡,公摊建筑面积约26.78㎡,共有11套;

  2号楼H户型房屋建筑面积约87.85㎡,其中套内建筑面积约66.80㎡,公摊建筑面积约21.05㎡,共有9套;

  二、建筑面积的确定

  以上产权调换房屋套数、平面设计结构、单套建筑面积、单套户型结构,均为预规划设计数值,最终以房屋征收部门与被征收人签订协议后,规划部门审批通过的数值为准。产权调换房屋的最终建筑面积以不动产测绘机构出具的数值为准。

  三、建设标准

  政府提供的产权调换房屋,应当符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准;符合国家和省规定的质量安全标准;产权清晰。政府委托建设单位建设产权调换房屋的,应当明确地点、建设总面积、单套建筑面积、套数、平面设计图、建设标准、销售价格、质量和性能要求以及建成后移交购买等事项,并与建设单位以合同方式约定。

  第十七条 房屋征收评估

  一、确定评估机构

  在房屋征收决定公告发布当日,由房屋征收部门公布本项目房屋征收的房地产价格评估机构选定方案,按该方案选定评估机构。

  二、提供评估资料

  被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

  房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师在实地查勘记录上签字确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的,由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

  三、初步评估结果公示

  房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示7日。公示期间,房地产价格评估机构安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当及时修正。

  四、评估产权调换房屋

  产权调换房屋及附属物的价值,由同一房地产价格评估机构按照同一评估时点选用相同评估方法评估确定。房屋征收部门或者征收实施单位应当将产权调换房屋的初步评估结果与分户的初步评估结果在征收范围内,同时向被征收人公示7日。公示期满,评估机构应当按照相关规定出具评估报告。

  五、转交评估报告

  分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门和征收实施单位向被征收人转交分户评估报告。

  六、被征收房屋评估结果异议处理

  (一)被征收人、房屋征收部门或者征收实施单位对评估结果有异议的,应当自评估报告转交或收到之日起10日内,向征收评估机构申请复核评估。逾期不申请的,视为放弃复核评估的权利。

  (二)被征收人、房屋征收部门或者征收实施单位对原征收评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。逾期不申请的,视为放弃鉴定的权利。

  第十八条 过渡期限及各项补偿标准

  一、过渡期限自被征收房屋交付验收之日起至产权调换房屋交付之日止。产权调换房屋为期房的,6层及以下房屋的过渡期限不得超过24个月;7层及以上房屋的过渡期限不得超过36个月。由于房屋征收部门的责任使被征收人延长过渡期限的,从逾期之日起由房屋征收部门付给被征收人的临时安置补偿费增加一倍。

  二、房屋征收部门向选择货币补偿的被征收人支付一次搬迁补偿费,向选择产权调换的被征收人支付两次搬迁补偿费。

  三、房屋征收部门向选择货币补偿的被征收人一次性支付6个月的临时安置补偿费。选择房屋产权调换的被征收人,在过渡期限内自行解决周转用房的,房屋征收部门按月支付被征收人临时安置补偿费,直至产权调换房屋交付之日止。

  四、搬迁补偿费、临时安置补偿费的标准,按照《淄博市人民政府办公室关于公布淄博市国有土地上房屋征收相关补偿补助标准的通知》(淄政办字[2019]95号)执行。具体标准为,搬迁补偿费:16元/建筑平方米·次,不足960元的,按960元计发;临时安置补偿费:13.58元/建筑平方米·月,不足815元的按815元计发。

  第十九条 在签约期限内签订补偿协议并按约定时间完成搬迁的,对被征收人给予下列补助与奖励:

  一、一次性搬迁补助费:7696元/户。

  二、被征收人选择产权调换的,给予建筑面积价值奖励

  (一)楼房户签约并搬迁的:第一时段,奖励就近套靠产权调换房屋的公摊建筑面积价值;第二时段,奖励就近套靠产权调换房屋公摊建筑面积价值的二分之一。就近套靠产权调换房屋的套内建筑面积应不小于且最接近被征收房屋建筑面积。

  (二)平房带院落户签约并搬迁的:第一时段,院内自建房屋按建筑面积的15%折算成合法建筑面积予以奖励。第二时段,院内自建房屋按建筑面积的7.5%折算成合法建筑面积予以奖励。

  三、楼房搬迁奖励费:

  (一)每户签约并搬迁的:第一时段,该户按被征收房屋建筑面积奖励200元/㎡,不足10000元的,按10000元计发;第二时段,该户按被征收房屋建筑面积奖励100元/㎡;

  (二)每个单元内全部户签约并搬迁的:第一时段,该单元内每户按被征收房屋建筑面积增发奖励100元/㎡;第二时段,该单元内每户按被征收房屋建筑面积增发奖励50元/㎡;

  (三)整栋楼全部户签约并搬迁的:第一时段,该栋楼每户按被征收房屋建筑面积增发奖励100元/㎡;第二时段,该栋楼每户按被征收房屋建筑面积增发奖励50元/㎡。

  四、平房带院落户搬迁奖励费:

  (一)每户签约并搬迁的:第一时段,该户按合法建筑面积奖励200元/㎡,不足10000元的,按10000元计发;第二时段,该户按合法建筑面积奖励100元/㎡;

  (二)平房带院落户全部签约并搬迁的:第一时段,每户按合法建筑面积增发奖励200元/㎡;第二时段,每户按有证合法建筑面积增发奖励100元/㎡。

  逾期不签订补偿协议未完成搬迁的,不予补助与奖励。

  第二十条 签订补偿协议时需提交资料

  一、已经权属登记的房屋,提交被征收房屋所有权证和共有权证、国有土地使用权证或不动产证书原件。

  二、被征收人为个人的,提交居民身份证、户口簿原件及复印件。

  三、被征收人为单位的,提交企业法人营业执照副本、事业单位法人证书、其他合法有效证书、法定代表人居民身份证原件及复印件。

  四、被征收人如果委托代理人办理签订房屋征收补偿协议事宜的,代理人需要提交被代理人盖章或签字的授权委托书,交验本人的居民身份证原件及复印件。

  五、被征收房屋权属等事项涉及法院判决、裁定或调解的,需提交法院判决书、裁定书或调解书的原件和复印件。

  六、被征收房屋所有权人已故,继承人未办理房屋所有权登记的,继承人需提供其死亡证明、家庭关系证明、继承人二代身份证原件及复印件,以及由公证机构出具的遗嘱继承权公证书或法定继承权公证书原件及复印件。

  七、其他需要提交的资料。

  第二十一条 签订补偿协议

  房屋征收部门与被征收人依照征收法规的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、过渡方式、过渡期限、各种价款的支付方式、时间、违约责任和约定收回被征收人房屋权属证书、国有土地使用证等事项,订立补偿协议。

  房屋征收部门与被征收人在本方案确定的征收补偿签约期限内未达成补偿协议的,或者被征收房屋所有权人不明确的,由临淄区人民政府做出补偿决定,并在征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可在六十日内依法申请行政复议,也可在六个月内依法提起行政诉讼。被征收人在征收补偿决定公布之日起六十日内不申请行政复议或者六个月内不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又没有签订协议的,经催告后仍未履行搬迁义务的,由临淄区人民政府依法申请人民法院强制执行。

  第二十二条 被征收房屋建筑面积组成说明和权属证书注销

  一、被征收房屋建筑面积组成的说明

  (一)持有房屋所有权证的,房屋建筑面积=套内建筑面积+共有分摊建筑面积。

  (二)持有不动权证书的,房屋建筑面积=专有建筑面积+分摊建筑面积。

  二、被征收房屋权属证书的注销

  房屋所有权、国有土地使用权注销登记按照《淄博市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第八条、第五十条的规定办理。

  第二十三条 其他事项

  一、被征收人选择货币补偿的,应领取房屋及附属物补偿款、装饰装修补偿款、搬迁奖励费、补助、一次搬迁补偿费、6个月临时安置补偿费。领取补偿款后,补偿工作结束。

  二、被征收人选择房屋产权调换的,应领取附属物(不含储藏室、车库)补偿款、装饰装修补偿款、搬迁奖励费、补助、两次搬迁补偿费和第一年的临时安置补偿费。第二年的临时安置费相应顺延12个月支付,第三年的临时安置费在交付产权调换房屋时一并结算支付。待产权调换房屋交付时,房屋征收部门或征收实施单位与被征收人双方结清差价,产权调换房屋所有权归被征收人所有。产权调换房屋交付后,补偿工作结束。

  三、被征收人选择货币补偿以货币补偿金额购买相同用途房屋的,或者被征收人选择产权调换的,成交价款中相当于货币补偿金额的部分,免交契税。

  四、房屋征收部门协助被征收人办理有关产权调换房屋所有权属证书、契税缴纳等事项,所需费用按照国家、省、市有关规定执行。

  五、征收房屋涉及初中生、小学生,需要异地就学、过渡临时就学或回迁就学的,由就学所在地教育行政主管部门统筹安排。学生居住地教育行政主管部门负责安排办理已在校学生的转学工作。

  六、被征收房屋拆除灭失的,按照以下规定返还住宅专项维修资金:

  (一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;

  (二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位。售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

  七、征收房屋涉及古树名木的,应当依法予以保护;其他花木、绿地,按照城市规划不能保留的,园林、林业部门应当按照有关规定进行移栽、移植。

  八、房屋征收与补偿完成后,需要迁移公共设施或者各种管线的,电信、电力、广播电视、国防光缆、供水、燃气、热力、消防等所有权人按照城市规划,在区人民政府规定期限内完成迁移。

  九、征收设有抵押权或查封的房屋,按照国家有关法律、法规执行。

  十、本方案未尽事宜按《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》及《淄博市国有土地上房屋征收与补偿办法》中的规定办理,办法未涉及的经研究后,报临淄区人民政府作出相关规定。

  本方案仅限于本项目的房屋征收与补偿工作,本方案最终解释权归临淄区人民政府所有。

  2021年9月1日

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