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成都市国有土地上房屋征收与补偿相关问题回答

摘要:关于成都市国有土地上房屋征收与补偿相关问题回答:

  一、问:哪些情形可以作出房屋征收决定?

  答:为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)列举了六种公共利益情形,包括国防和外交、基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

  二、问:我市房屋征收与补偿工作主要由哪些部门负责?

  答:我市房屋征收与补偿工作主要由房屋所在地的区(市)县政府(管委会)负责,其确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可委托事业单位或国有企业、街道办事处、镇政府作为房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。

  市住建局负责房屋征收与补偿工作的监督管理,制定和完善房屋征收与补偿配套政策,统筹全市征收补偿标准,严格征收决定程序,规范征收评估行为,加强对补偿决定的工作指导等。

  三、问:征收补偿包括哪些内容?

  答:我市从2008年以来对补偿标准进行了统一,明确补偿费用包括房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、搬迁奖励五部分,并对每项费用的构成、具体标准进行了细化,推行阳光操作,实行“一把尺子量到底”,保障补偿工作的公开、公平、公正。《成都市住房和城乡建设局关于国有土地上房屋征收与补偿有关问题的通知》(成住建发〔2020〕358号)是我市现行有关补偿费用的专门文件,居民可通过市住建局官网查阅,详细了解具体内容。

  四、问:二、三圈层的补偿标准和主城区是不是不一样?

  答:成住建发〔2020〕358号文件规定的房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、搬迁奖励五部分费用的具体金额和幅度规定,适用于成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区范围内房屋征收项目。其他区(市)县可参照执行,也可结合本地实际情况对具体金额和幅度进行调整,但不得违反上述文件规定。

  五、问:《征收条例》出台后,是不是以后就只有房屋征收了?拆迁啊还有其他的改造都不能搞了是不是?

  答:除房屋征收外,我市在实践中也积极探索了其他搬迁改造模式,如协议搬迁,积累了很多成功经验,在政府主管部门的规范和引导下,其运作模式不断完善,并得以在全市范围内广泛推广,从实际操作情况来看社会效果非常好。在另外,我市还存在少量《征收条例》出台前已依法取得拆迁许可证但没有完工的拆迁项目。

  六、问:政府以后还能不能组织进行行政强制执行?

  答:《征收条例》规定政府不能自行组织强制执行,但可以申请法院强制执行。区(市)县政府(管委会)按照征收补偿方案作出补偿决定后,被征收人应当履行搬迁义务。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,区(市)县政府(管委会)可依法申请人民法院强制执行。

  七、问:农村房屋的拆迁补偿问题应该咨询哪个部门?

  答:根据房屋征收相关法规政策以及市级部门职能划分,市住建局负责“国有土地上城市房屋征收与补偿工作的监督管理”。农村房屋的拆迁补偿属于集体土地征收问题,具体可咨询规划和自然资源主管部门。

  八、问:房屋承租人在房屋征收中能得到补偿吗?

  答:根据房屋征收相关法规政策,房屋征收与补偿的对象仅指房屋所有权人,并不包括房屋承租人。但房屋承租人可通过以下方式主张自己的权利:

  1.租金由政府定价的直管公有住宅、单位自管公有住宅。房屋租赁关系未能解除的,对房屋产权人实行房屋产权调换。房屋产权人与房屋承租人解除租赁关系的,房屋征收部门对房屋产权人给予补偿;经房屋产权人同意,可依据房改或资产处置有关规定将房屋出售,房屋产权人与房屋承租人解除租赁关系,由房屋征收部门对房屋购买人给予补偿。

  2. 租金由政府定价的直管公有非住宅、单位自管公有非住宅。房屋产权人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。选择货币补偿的,货币补偿费总额分配比例由房屋产权人和承租人按照合同约定或通过协商确定。

  成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区范围内,由政府部门分配承租的直管公有非住宅,货币补偿费总额由房屋产权人和承租人按5∶5的比例分配,终止租赁关系。其他区(市)县范围内由政府部门分配承租的直管公有非住宅货币补偿费总额分配比例,根据当地实际情况自行确定。

  对政府部门采取招租、议租、竞租等方式,按《房屋租赁合同》管理的直管公有非住宅,依照合同约定办理。

  3.市场租赁房屋。房屋征收部门与房屋所有权人签订补偿协议,房屋所有权人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系,房屋承租人可按双方签订的房屋租赁协议主张自己的权益。

  九、问:由于历史遗留问题,有些房屋土地取得方式是划拨,有些甚至没有国土证,补偿标准与其他房屋有何不同?

  答:当前房屋征收法规政策并未针对上述类型的房屋有特别规定,其补偿原则和标准与一般房屋并无区别,最终补偿费用根据房屋市场评估价确定。

  十、问:房屋搬迁补偿后再购买房屋,如何办理税收优惠手续?

  答:居民可直接通过成都市国有土地上房屋征收管理信息系统打印已生效的补偿安置合同备案表作为核税依据。

  如属于未纳入征收管理系统管理的征收或拆迁许可项目,居民在申请办理核税业务前,需联系实施单位将属于改造范围的居民的信息补录入征收管理系统的“涉税业务”模块中。

  十一、问:如何知道自己的房子什么时候改造?

  答:对房屋实施改造的具体时间,以该项目启动公告为准。目前我市搬迁改造项目主要由各区(市)县政府(管委会)组织实施,居民可向当地区(市)县政府(管委会)询问是否列入了当年改造计划。

  十二、问:房屋登记面积与实际面积不一致怎么办?按哪个面积进行计算呢?

  答:房屋建筑面积以房屋权属证书或房屋登记薄的记载为准。记载的建筑面积与实际建筑面积不一致的,由房屋征收部门委托具备测绘资质并在房屋交易管理部门开展房产测绘成果应用业务的测绘机构对房屋进行测量。对具备竣工验收手续等相关审批文件且未擅自改建或扩建的房屋,房屋征收部门根据实际测量的建筑面积给予补偿。

  十三、问: 对无证房怎么认定,具体程序是什么?

  答:房屋征收范围确定后,区(市)县政府(管委会)组织相关主管部门依法对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。未经登记的建筑认定和处理结果应当在房屋征收范围内公示,公示期不得少于七日。当事人对认定和处理结果有异议的,应当在公示期内提出,做出认定和处理的部门应当进行核实并作出处理决定。

  十四、问:房屋产权证上写的是住宅,但实际是作为营业使用的,应该怎么补偿?

  答:房屋权属证书或者房屋登记薄记载为住宅,但房屋征收范围确定前实际作为经营用途的,按照住宅给予补偿。作为经营用途的部分,具备相关经营手续并经区(市)县政府(管委会)认定,可给予一定的经营补偿。

  十五、问:车位、车库是怎么补偿的,有搬迁奖励吗?

  答:针对建筑区划内,规划用于停放汽车并可进行不动产登记的车位、车库,对所有权人统一实行货币补偿,且只给与房屋补偿费,具体标准按照评估单价乘以建筑面积确定。

  十六、问:其他类型的搬迁改造项目与房屋征收项目的补偿标准是否一致,差别大吗?

  答:通过房屋征收以外的模式对国有土地上房屋实施搬迁改造,需要对房屋所有权人进行补偿的,一律按照我市有关房屋征收项目的补偿标准执行。

  如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

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