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农村房屋拆迁中的猫腻儿 ,你看穿了吗?

作者:在明律师 来源:在明律师事务所 时间:2017-07-10

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导读:现阶段,农村拆迁的速度开始大幅度增长,其最终目的是将城乡一体化,惠及千百万农民。然而,就眼下的实际拆迁过程来看,拆迁似乎对于农民并不是一件值得高兴的事情。因为房屋拆迁的每一个行政行为,每一个程序流程,都切实的关系着农民的直接经济利益。但农民的法治意识以及法律文化都还处在比较贫乏的阶段,所以只要房屋拆迁过程有一点点的不规范都会损害到农民权益。


那在农村拆迁中都存在着怎样的的不规范操作呢?下面由北京在明律师事务所专业拆迁律师为您讲述这农村房屋拆迁中,拆迁方玩的“猫腻儿”。


政策代替法律,自主性代替强制性


在农村拆迁中,拆迁方对农民说得最多的是:政策要求怎样,政策是这么规定的……而很少谈及法律是怎样要求的。听多了,被拆迁农民也觉得是政策怎么规定房屋拆迁就该怎么进行。殊不知,政策的制定和执行不能抵触法律的规定。拆迁也只有在法律的强制规定下,被房屋拆迁权益才能够得到保障。


而政策大多是地方官员的个人决策,随意性很强,很容易侵害被拆迁农民的利益。如果在这样的基础上跟被拆迁农民协商谈判,吃亏的肯定是农民。在现实的农村拆迁中,拿政策说事儿,却也是常见现象。


在明拆迁律师提醒:遇到拆迁时,被拆迁农民首先应该熟悉相关的法律法规。如《土地管理法》、《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》等,在熟悉了法律规定的前提下,来对照地方政策是不是有与法律相抵触的地方。如果有,这将是被拆迁农民维权的和提高拆迁补偿的切入点。当然,法律法规是系统知识,被拆迁农民必要时可借助专业人士的帮助。


房屋拆迁补偿协议内容模糊约定,被拆迁农民拿补偿困难


与被拆迁农民直接经济利益挂钩的是拆迁补偿协议。协议内容决定了补偿高低以及如何拿到最终房屋拆迁补偿的方式。但在现实中,拆迁方通常是给被拆迁农民格式合同,也就是把房屋拆迁协议预先设定好了,然后拿给被拆迁农民签字。在这样一份格式合同中,里面对房屋拆迁补偿金额、房屋拆迁补偿期限、房屋拆迁履约形式以及违约责任的约定都只是一个范围性的规定或者没有规定,过于笼统和模糊,这对被拆迁农民来说是最大的风险。


在拆迁实践中,确实也有很多因拆迁补偿协议内容的不具体,导致被拆迁农民最后在补偿问题上吃了很大的亏。比如:选择回迁安置的补偿方式,最后拿到的安置房和当初协商的不一样,房屋质量不合格、交房期限延期、安置小区与当初的规划模板不一致……但这些在拆迁补偿协议中并没有一个明确的规定,被拆迁农民只能哑巴吃黄连了。


在明律师提醒:对于拆迁补偿协议,被拆迁农民一定要严格审查。尤其是在细节方面,一定要简捷、明确。涉及到金钱数额的,一定要是具体的数字,而不能是一个概数范围……如果有必要,被拆迁农民可要求自拟合同,不接受拆迁方的格式合同。


公共利益的肆意界定,被拆迁农民损失扩大化


在农村征收拆迁中,一般都是以“为了公共利益需要,要征收……”为理由进行拆迁。这个“公共利益”就像尚方宝剑似的,拆迁方想指哪就是哪,也就造成了以公共利益之名,行商业开发之实的现象,这在无形中最大限度的侵害被拆迁农民利益。


而被拆迁农民基本上都不知道公共利益到底是什么,只知道因为公共利益我就必须得出让房屋土地,而补偿款却会大大低于市场价值,这让被拆迁农民大为恼火。


在明拆迁律师提醒:目前,法律对“公共利益”也没有具体的明晰,这也是导致在拆迁中房屋拆迁方肆意界定公共利益的的根本原因。[前文提到要学习《条例》,条例中就有对公共利益的明确规定。要么就不提条例,要么就不这么表述。]但是在地方上,如果是拆迁,公共利益必然应有一个严格的范围限制供参考和实施。如果拆迁方有滥用职权的嫌疑,被拆迁农民也是可以借此进行法律维权的。


在明拆迁律师说法:上述是在农村拆迁中,拆迁方玩的最主要和最常见的“猫腻儿”。被拆迁农民一定要严格审查,以防掉进拆迁方的“套儿”。只有了解拆迁方的行为操作手段,被拆迁农民才能进行有效的维权。

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