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征收维权,如何增加自己的谈判筹码?

作者:在明律师 来源:在明律师事务所 时间:2017-06-27

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导读:随着征收维权常识的持续普及,越来越多的被征收人已经逐渐明白了“补偿是谈下来的,不是打下来的”这一重要原理,而不再执着于“民告官”拿胜诉判决。那么,凡是谈判都是需要筹码的,征收维权中本就处于弱势地位的被征收人一方又该通过哪些方法、手段来为己方增加谈判筹码,使之在协商中居于更加主动、有利的地位呢?本文,在明拆迁律师为你解读。


办法一:稳定保持家庭团结和睦


在明拆迁律师代理的大量案件都证明,被征收人家庭的团结和睦与否对最终的征收补偿结果影响巨大。一方面,团结和睦的一家人可以在面临拆迁时齐心协力、分工合作,有负责和律师沟通的,有负责收集证据的,有负责看家护院的……从而实现人多力量大,众人拾柴火焰高的良好局面;另一方面,团结和睦的一家人可以有效避免征收方利用家庭成员之间的不同利益诉求“钻空子”“挑拨离间”,能够切实规避此类祸起萧墙的风险。一些朋友可能理解不了上述“密切配合”究竟能在实践中做到什么程度,笔者仅举一例:在北京在明律师事务所代理的一起农村征地案件中,被征收人之一竟因不堪忍受征收方的逼迁手段而离家出走下落不明,直接导致了所有后续的征收文件下达都需要先依法进行公告送达,客观上有效拖延了项目推进的速度,迫使征收方出于时间成本的考虑而给予了被征收人公平、合理的补偿。试想,倘若被征收人之一信不过自己的家人,拒绝配合这一维权策略的实施,甚至担心补偿权益被家人侵吞,那么最终的拆迁补偿结果还能够赢得么?事实上,当家人形成合力时,维权的力量是巨大的,这点还需要广大被征收人慢慢领悟体会。


办法二:预先弥补房屋、土地的权利漏洞


被征收人要做到居安思危,具有长远的眼光或者叫“预见性”。不要等到拆迁的挖掘机开到家门口了,才想起来很多维权策略,那就叫远水解不了近渴。实践中,房屋、土地的权属状况是直接影响被征收人主体资格确定及补偿结果的重要因素之一。国有土地上的房屋,是否有产权证?集体土地,是否有地证?宅基地上的房屋,又是否有房证?《不动产登记暂行条例》施行后,房屋等建筑物、构筑物所有权,土地承包经营权、宅基地使用权等是否进行了不动产权属登记并获取了统一的不动产权属证书或者登记证明?如果自己的不动产仍处于啥证都没有的状况,潜在的被征收人就该行动起来考虑为其补办证件了。


需要指出的是,实践中很多地方农村的房屋、土地仍处于长期无证状态,有的甚至连土地承包经营权的书面合同都没有,完全靠口头约定。从严格的法律意义上说,无证,不等于违法,更不等于丧失或影响补偿权益。但可以肯定的是,无证确实是一种并不理想的历史遗留状态,尽量实现“从无到有”,对于农民朋友而言有益无害。否则一旦征收开始,征收方拿无证来说事儿,被征收人的维权难免会落入相对被动的状况。


另外要补充一点,有的观点认为手握证件仍不保险,还要拿去公证处进行公证。这完全是多此一举。请记住一点,征收维权全程,没有哪一项是必须进公证处的。公证费用高,这是事实,被征收人实在没必要总往那里跑。


办法三:邻里守望,善于发动群众


邻里守望,是中国人自古以来形成的良好传统。在城市中,偷辆自行车很多时候并不容易,因为下手时极易被邻居某位大妈出手拿下。征收维权中,邻里守望更是具有十分重要的价值。其一,它可以用来应对逼迁。当砸玻璃、泼大粪、放蛇、倒油漆等招数被寄出时,不明身份的社会闲散人员往往会对被征收人一家采取“警戒”措施,取证工作会变得极其困难。而一旦证据未固定下来,即使被征收人事后报警,维权效果也往往不佳。此时,邻居就可能派上大用场——利用隔壁、街坊的位置优势,寻找制高点进行拍照、摄像取证,效果好又不易被不法分子察觉。其二,它可以用来应对拆迁、偷拆、误拆、帮拆,道理同上。在明拆迁律师代理的案件中,曾有被征收人的邻居与其联手形成人数优势,当场抓获1名违法拆迁人员并直接扭送至派出所!这为随后提起的确认拆迁违法之诉的举证提供了巨大便利。


不容忽视的是,在面临征收维权时,1户委托律师与100户委托律师的效果是截然不同的。群体性维权自有其较大的压力,但也自有其优势所在。一旦在集体维权中启用了维权代表,就能实现被征收人群体内的优势资源集中共享——由文化层次较高,与律师沟通较好,身体、心理状态较佳的被征收人出面作为维权代表进行维权操作,可以收到事半功倍的效果。而集体委托律师也会使户均的拆迁律师代理费得以降低,为被征收人分担一部分经济压力。


办法四:在律师的指导下适当学习法律


一些被征收人因自身不懂法而畏惧与征收方单独谈判,总希望自己的律师能够回回在场。然而就实践而言,这几乎是不可能的,总要有被征收人自己上的时候。因此,学点儿法律,掌握点儿基本的法律原则、原理、术语,进而提升自己在谈判中的底气、信心,实属有用。但这类学习一定要建立在拆迁律师的专业指导之下,否则就有可能变成瞎耽误工夫。可以肯定的一点是,对于确实谙熟法律规定的被征收人,征收方是一定会有所收敛,有所妥协的。所谓“欺软怕硬”,就是这个道理。


总之,征收维权是一项全面的系统工程,对被征收人一方无疑是一个巨大的考验。但正如在明拆迁律师所多次指出的,前途是光明的,道路是曲折的。想一想温州的户均1000万,想一想广州的一户10套房,再想一想北京的10套安置房指标+3400万,付出些努力,也还是值得的。

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