“未批先占”一直以来都是农村土地违法的典型形式之一，即指有关单位在未取得征地批复的情况下强行占地施工、拆除农民房屋等行为。对于征收耕地而言，即便农村集体经济组织已经签订了征地补偿安置协议，也不能仅凭此就下手铲除地上青苗，否则就违反了耕地保护的基本规定。不过，随着新修订《土地管理法》的施行和《土地管理法实施条例(修订草案)》的通过，在农户、村集体已签协议的情况下，“未批先占”是否还存在违法性呢?
首先需要明确的是，“未批先占”也分两种：一是在未取得征地批复的情形下强行征占村民的土地、拆除宅基地上房屋。在既无法律依据，又未经村集体和农户同意的情况下这么干，显然是不合法的，这点无论新法旧法都没的说，当地自然资源和规划主管部门应当及时依法进行查处。
不过，对于村集体、农户已经与征收方签订补偿安置协议，书面同意限期交出土地、腾退房屋的情况下，征收方能“未批先占”“未批先拆”吗?
【新规通过，“未批先签”将常态化、合法化】
没有征地批复能不能先与被征收人签订补偿安置协议?搁以往，这是个问题;在今天，这不是个问题了。
新修订的《土地管理法》第48条和2020年即公开征求意见的《土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)都规定，征收方应当先与土地、房屋权利人签订补偿安置协议，达到一定比例后再组卷报批征地，获取征地批复。
也就是说，“未批先签”从程序上已经有了法律依据，是完全合法的行为了。但对于所签订协议的性质和效力，却仍然是个疑问。
在明律师倾向于认为，征地未获批前，所签的协议仅是附生效条件的行政协议。其所附的生效条件就是征地获批。如果征地未获批，补偿安置协议就不能生效，征收方自然无权仅凭一份协议去占地、拆房。
那么按照这种理解，征收方可以“未批先签”，但却不能“未批先拆(占)”，因为后者属于典型的征地实施行为，一定是要有征地批复作为起码依据的。
【当事人意思自治将起重要作用：有疑问就别瞎签】
这里的“瞎签”，真的可以被解读为瞎着眼去签。
我们假设这样一种情况：征收方与被征地农户签订的补偿安置协议中明确约定了腾房、交钥匙的期限，被征地农户严格依约而为，钥匙也交了房也腾了，货币补偿款也领了。但征地报批却迟迟未下来。
此时，已经签约、领款、腾房的被征地农户还能否主张协议无效进而反悔呢?
从最高法对此类纠纷的裁判观点看，已经签约、领款、腾房的，几无反悔的可能性。原因在于征地补偿安置协议既是行政主体履行行政管理职责的行政协议，又是处分涉案村民财产权利的民事合同，具有双重属性。
而从民事合同的性质上看，村民有权自主处分自己的财产，尤其是宅基地上的房屋、其他地上附着物和青苗。征收方依据已签协议约定的期限和内容拆除房屋、铲平青苗，且当时村民未提出任何异议的，过后再想主张很难获得支持。
仅以征收行为未获最终批复为由，也难以将所签协议确认无效或者撤销。因为通常情况下，征地获批是大概率的事情，只是一个时间的问题。
在明律师需要强调的是，从严格的意义上讲，拆除房屋、铲平土地等征地实施行为必须有征地批复作为前提，不宜将征地补偿安置协议作为其唯一的依据。特别是对于铲除耕地上青苗的行为，更应当严格适用耕地保护原则，以更加严格的标准对征收方的行为进行要求和审查。
但对于农村宅基地上房屋而言，则与耕地有所不同。其在新《土地管理法》中明显获得了更加松动、灵活的管理制度，当事农户的自主处分权限将被放大，一旦签约再想主张“未批先拆”“违法强制拆除”将会有很大难度。
一言以蔽之，农民朋友们如对征地拆迁补偿标准、方式、数额、范围仍存疑问，千万不要盲目签订任何书面材料。一旦变成了“已签”，是不是“已拆”有时就没那么重要了。
在明律师最后要提示大家的是，新规的最大特点之一就是在农村征地中凸显“村民自治”的价值，将协议搬迁中的成熟经验运用到政府征收之中以提高征收效率，减少征拆矛盾。故此，大家一定要“好好自治”，才能准确把握住新规的适用精髓，让自己的补偿安置利益最大化成为可能。只要各位还没签字，任何诉求、不满都可以及时咨询专业律师，解决的希望都要比“已签”大得多。(王小明/文)
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