听证会没开？预签约没当回事儿？小心房屋“被棚改”……

导读：征收领域中，旧城区改建、棚户区改造等项目可谓是重头戏。作为国家统一决策部署的重大民生工程和发展工程，它一直活跃在我们身边。棚户区改造，固然要征收房屋。但是，它在具体实施过程中，与一般的征收项目存在差异。棚改项目与一般征收有何不同之处？当棚改来临我们应当注意什么？这些问题，广大被征收人都应做到心中有数。充分了解情况、做好充足准备，才能在征收维权中应对自如。

第一，棚改项目应当充分听取被征收人意见

与一般的征收项目不同的是，棚户区改造项目更为强调征求意见环节。这就意味着，赋予了广大被征收人更为广泛地参与权、建议权。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第11条规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

法律赋予的申请听证权利，被征收人可不能随便忽视。在征收早期提出疑问与意见，征收方与被征收人当面沟通交流、解决问题，也许会收获意想不到的效果。在征收后期阶段并没有这样的机会。所以，广大被征收人应当积极主张召开听证会，督促征收方落实听证权利。

第二，棚改项目通过“预签约”程序再次征询民意

模拟征收、预签协议……类似的操作方法，大家已经听说过不少。此类模式在大部分棚户区改造项目中均有应用。一些地区在地方条例、政府规章中，详细规定了预签约模式的操作办法。

例如，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第21条规定，因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。

此类模式将签约比例作为征收项目生效实施的条件。随着签约期限逐渐向后推移，签约与未签约的居民双方也形成了对立。可以想象，这将从心理上给被征收人带去不小的压力。

当然，对于被征收人来说，无论是否带有模拟、预备等字眼，都要谨慎对待。无论他人多么快速地签字、征收奖励有多诱人，我们都不能受其影响、丧失自己的判断能力。

某种意义上说，预签约程序本身也是一种“意愿征询”的方式，是被征收人对棚改项目投出的信任测评票。只不过预签的补偿协议同样会对被征收人的权益产生直接影响，故大家一定要对此加以重视，而不能因为一个“预”字而稀里糊涂。

一份预签的补偿协议，应当具备《征补条例》所规定的各项要件。条款与内容越详细，对被征收人的补偿就越有保障。被征收人经过仔细检查、慎重考虑，才能放心地签字，使自己成为支持项目推进的一员。

第三，实施棚改项目有一定范围，不可随便乱实施

前面我们已经提到，棚改项目仍将一直活跃在我们身边。各地方均将继续实施大量棚改项目。2019年4月，北京市人民政府在“首都之窗”网站公布了2019年棚户区改造任务。2019年北京市计划实施棚改项目138个，改造户数11500户。

不过，改造计划的规模再宏大，棚改项目适用的对象也是有限的。个别征收方滥用棚改名义进行征收，如此做法并不合理。

法律并未给予棚户区房屋明确的定义，但我们可以从相关文件中找到一些描述。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》指出，棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》要求，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。

看过这些文件，对于什么样的房屋可以适用棚户区改造项目，广大被征收人心中一定有把尺子。遇到棚改项目，我们应当警惕房屋“被棚改”的情况。实践中，一些建造于上世纪90年代的楼房也被纳入棚改范围。这些房屋结构稳固，所在社区环境整洁、配套设施完善。除了外观看起来较为老旧，没有任何问题。如此棚改显然不合理。

而在一般情况下，对城郊村、城边村农村集体土地上的房屋不应通过棚户区改造项目的形式实施征收。确需启动的，也要在具备征地批复的前提下进行，其程序必须符合《土地管理法》对征收集体土地的规定，而不得随意混用590号令的程序要求。

在此，广大被征收人应当记住，棚改项目有意愿征询环节。该环节在许多地方执行此类项目的文件中均有规定。

例如，《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》规定，旧城区改建计划确定后，区县人民政府组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。大多数产权人、公房承租人同意的，方可进行旧城区改建。

例如，《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第12条规定，房屋征收涉及旧城区改建的，所在区人民政府应当组织房管、建设等部门就危房情况、基础设施配套情况进行认定，并公布认定结果，征求公众意见，经确定为危房集中或者基础设施落后的，方可实施旧城区改建。

如果认为房屋根本不符合“棚户”的情况，或是项目存在其他不合理之处，被征收人完全可以在意愿征询时提出反对意见，并针对房屋征收决定提起复议或者诉讼，以免自家房屋“被棚改”。

最后，在明律师想说的是，棚改也好，旧城区改建也好，类似项目应当真正落实到确有改造需求的人身上。此类项目在具体实施中，仍有许多问题需要广大被征收人留意。小心谨慎对待每一个征收环节，遇到问题相信专业律师的建议，改造才能踏实、顺心。征收应当符合公共利益，此类改造项目也不可脱离民生工程的出发点。征收方只有充分考虑居民意愿、耐心听取居民的意见、严格遵照法定程序实施，才能使改造成为改善居住环境、提升生活品质、助推经济发展的好项目、好工程。

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