重要问题:户籍“农转非”,农民的宅基地使用权还能有得了吗?

作者:张念纯 来源:在明律师事务所 时间:2019-04-12

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导读:宅基地使用权是指公民个人在集体所有的宅基地上所享有的建造房屋和附属设施以使用居住的一种用益物权。但是随着城市化进程的不断加快,越来越多的农村集体经济组织成员因各种原因而取得了城镇户籍,那么在农民集体成员取得城镇户籍后,其是否还能继续享有宅基地使用权就成了大家普遍关心的问题。本文,在明律师就带大家来详细了解一下……


我们先来看法律法规对于宅基地使用权的规定。


《物权法》第十三章对“宅基地使用权”做出了原则性的规定,包括宅基地使用权的权利内涵、权利的取得、行使、转让以及权利灭失后的救济、权利变更后的登记等。《物权法》同时也明确了宅基地使用权的具体法律适用,即具体的内容适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。


《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”农村村民一户只能拥有一处宅基地就意味着,农村村民即使出卖、出租了自己的住房后,也不能再申请新的宅基地来建房。


《物权法》第一百五十四条规定,对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。这里的“失去宅基地”除了自然灾害导致宅基地灭失的情形外,还包括集体经济组织收回宅基地或者国家征收而使农户失去宅基地的情况。


2007年12月30日,国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》,指出农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。由此可以看出,宅基地的所有权属于集体经济组织而非村民个人,宅基地的买卖、流转只允许发生在本集体经济组织内部,不能直接流转给本集体经济组织以外的人。因此,城镇居民购买农村房屋的买卖合同其实违反了法律法规的规定,应认定为无效合同。


看了上述关于宅基地使用权的法律法规,您是不是认为农民集体成员在取得城镇户口后就不能继续享有宅基地使用权了呢?其实这并不是绝对的。按照有关文件的规定,其实在两种情况下,非农民集体成员仍是可以继续使用宅基地的,我们接着往下看。


宅基地拆迁


《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条规定:“非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地,房屋产权没有变化的,可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的,土地使用权由集体收回。” 第四十九条规定:“继承房屋取得的宅基地,可确定集体土地建设用地使用权。” 


为了规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作,国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号),意见第六条对严格规范确认宅基地使用权主体提出了具体要求:


非本农民集体的农民,因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建,在符合当地规划的前提下,经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的,可按规定确权登记发证。


已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。


非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋,房屋产权没有变化的,经该农民集体出具证明并公告无异议的,可依法办理土地登记,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。


对于没有权属来源证明的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由村委会出具证明并公告30天无异议,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,确定宅基地使用权。


由此可见,非农民集体成员原来在农村合法取得的宅基地和房屋没有转让的,经过农民集体出具证明并公告,以及非农民集体成员因继承房屋而占用宅基地的都可以依法享有宅基地使用权。但是在依法办理土地登记的时候应有特别的标注。


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