征收补偿决定诉讼中4个值得思考的关键点,你都做好了吗?

作者:谢天泽 来源:在明律师事务所 时间:2019-04-09

分享至:

导读:在国有土地上房屋征收的案件中,在明律师围绕法律规定的征收程序,多次为大家介绍过需要注意的问题。近日,在明律师闫会东代理案件的一场庭审中,我们发现大家容易忽视很多看似简单的细节。这些细节,也许是法律条文中短短的几句话,也许是征收过程中一个短暂时期。当被征收人的权益受损,委托律师提起诉讼,上了法庭才感到,这些征收中被我们忽视的细节对维权结果同样可以产生大影响。那么,这究竟是哪些问题呢?


防患于未然,记清时间节点、保存证据让维权更有把握


近日,在明律师代理的一起公交场站房屋征收案件在北京市某法院开庭。在举证质证阶段,或许是因为第一次到法院带着紧张,当事人在回答法官提问时显得不知所措,回答的内容也是模棱两可。当事人对被告部分征收工作开展的时间节点、收到相关材料的时间已经记不清楚了。这样的情况,显然不利于法庭查明案情、认定证据,也不利于代理律师更好地替当事人发表意见。而法官如果对我们提交的证据和质证意见不能完全认可,我们维权成功的几率也就降低了。


为了避免这种情况,征收项目启动后,我们就要防患于未然,对您收到的每一份文件材料,参与的每一个征收步骤都要留存证据并做好记录,把征收方开展各项工作的日期、人员尽量记清。这样就让每一个细节有据可查,如果日后需要维权,代理律师也能与您共同梳理好各项时间节点。毕竟,做好充分的准备才能让诉讼更有把握。


拆迁维权


征收过程中,依法正确行使救济权利


此类案件中,房屋价值评估报告作为作出征收补偿决定的重要依据一般都会进行审查。法律在房屋价值评估环节,为被征收人设置了明确的救济途径。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对评估确定的被征收房屋的价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。


《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。


庭审中,法官询问当事人是否行使了法律赋予的申请复核权利,当事人回应称,在收到评估报告后曾经提出过书面申请,要求复核评估。可是,当事人并没有向房地产价格评估机构提出复核评估,而是向房屋征收部门也就是“征收办”递交了异议材料。当事人确实针对评估结果提出过异议,可是提出的对象不符合法律规定,等于没有行使这项救济权利,法庭对当事人的回答也就难以认可了。所以,我们在行使救济权利时,应当注意及时行使并且严格依照法律规定去行使,避免出现这样的较为低级的失误。权利不正确行使,过期作废,请注意在这句表述中增加“正确”二字。


室内装饰装修价值应先协商再评估


庭审中,在明律师代表当事人对评估报告的内容提出质疑。评估报告没有完全反映出房屋中装饰装修的价值情况,对多宝格等部分装修装饰物也未予评估,并且没有经过与被征收人的协商。此处广大被征收人应当留意的是,室内装修装饰物的价值是有协商权利的。这一点在法律法规中有明确规定,也往往容易被大家忽视。因为我们都习惯性地认为,价值评估就是评估机构的事,出具报告后我们才能发表意见。


《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定,被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。《房地产估价规范》5.3.3部分规定,当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定时,所评估的被征收房屋价值,不应包括被征收房屋的室内装饰装修价值,并应在被征收房屋价值评估报告中做出特别说明。所以,室内装饰装修价值应先协商再评估,直接评估或是不予评估等现象都不合法。


本案中,被告区政府强调自己的评估流程完全依据涉案征收补偿方案进行。但在明律师反复强调的一个逻辑是,征收补偿方案不具有先天的合法性,其中不符合法规规章规定的内容是不能作为依据使用的。


起诉撤销征收补偿决定等行政诉讼案件也可调解


在庭审将近结束时,法官向双方当事人说明了法庭对案件的态度,简要阐述了合议庭总结的争议焦点,询问双方当事人是否同意调解。如果双方都自愿调解,在庭后将向法庭补充提交书面的意见主张,作为法庭主持调解、制作调解书的依据。


在很多人的印象中,行政诉讼不同于民事纠纷,不能适用调解。但是,法律规定了部分行政诉讼案件也可以适用调解。


在很多人的印象中,行政诉讼不同于民事纠纷,不能适用调解。但是,法律规定了部分行政诉讼案件也可以适用调解。


《行政诉讼法》第六十条规定,人民法院审理行政案件,不适用调解。但是,行政赔偿、补偿以及行政机关行使法律、法规规定的自由裁量权的案件可以调解。《最高人民法院关于适用<行政诉讼法>的解释》第八十四条规定,人民法院审理《行政诉讼法》第六十条第一款规定的行政案件,认为法律关系明确、事实清楚,在征得当事人双方同意后,可以迳行调解。


据此,本着实质性化解行政争议的司法裁判原则,法官愿意主持诉讼双方达成调解协议。对于被征收人来说,诉讼不是目的,每个案件都有不同情况。有时,提起诉讼程序,最终法院依法裁判并不是最好的结果。如果还有商量的空间,调解有助于更好更快地解决问题,并且让被征收人获得满意的补偿,那么我们就不一定坚持要求依法裁判。


“以打促谈”,要的就是不断搭建的协商沟通机会,这点是广大被征收人务必要充分、明确地加以理解的。


在明律师最后想提示广大被征收人,征收中那些容易被我们忽视的细节,对后续的维权往往起着至关重要的作用。当您遇到征收后,要树立维权意识,积极参与各项权利的行使,对征收中的各个环节都要留心记录。如果您对征收领域的相关法律不熟悉,又感觉自己的权益可能受损,您可以咨询专业律师,在律师的帮助下审查征收是否存在不合法之处,并针对个案情况依法正确行使救济权利。在明律师将继续帮助广大被征收人坚决维护合法权益。


在明律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的情况复杂,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线:400-1835-600、010-87521008或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业拆迁律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费电话咨询输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。


相关搜索:

拆迁在明律师拆迁评估征地补偿安置拆迁维权棚户区改造

分享至:

相关阅读

推荐阅读

维权指南

+

联系我们

地址:北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层901 乘车路线:乘坐北京地铁7号线至广渠门外站,西南口(D口)出站,向西走100米。 电话:4001-835-600 邮箱:zaiming@zaiminglaw.com