重磅!2018在明律师年度案例出炉,谁说征收维权请律师没用?

作者:谢天泽 王小明 来源:在明律师事务所 时间:2019-02-03

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导读:在刚刚过去的2018年,在明律师坚持“只为被拆迁人维权”的执业宗旨不动摇,在征收维权的各条战线上为广大被征收人提起了一个又一个程序,也收获了良好的维权效果。本文,小明将2018年在明律师代理的部分胜诉、成功案例进行归纳整理,重新对其中所涉要点予以提示,希望能对广大被征收人在2019年的依法维权提供帮助。一些被征收人总是在咨询中询问:“民告官”的律师赢过官司吗?看了今天的推文,谁还会说征收维权请律师不管用呢?


下面请看2018在明律师年度案例集锦,不过前提各位千万别忘记:征收维权,不以赢得胜诉为目的,提升补偿的结果才是关键。(入选案例排名不分先后)


【赵女士诉江苏省淮安市清江浦区综合行政执法局责令限期拆除决定案】


代理律师:周涛


基本案情:


委托人赵女士在江苏省淮安市清江浦区北河路合法拥有房屋,面积共计245.41平方米,未取得《建设工程规划许可证》。其丈夫李先生(已去世)于2014年6月办理了《国有土地使用证》,2005年5月办理了《建设工程规划许可证》,2014年8月委托人赵女士办理了《房屋所有权证》。2017年3月13日,淮安市清江浦区综合行政执法局对委托人作出了清综执拆字〔2017〕第4号《责令限期拆除决定书》,委托人对该限期拆除决定不服,以淮安市清江浦区综合行政执法局为被告提起行政诉讼,请求撤销涉案《责令限期拆除决定书》。


裁判结果:


淮安市清江浦区人民法院作出(2017)苏0812行初205号行政判决,该院认为:根据《行政处罚法》第十六条的规定,国务院或者经国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府可以决定一个行政机关行使有关行政机关的行政处罚权。根据《行政强制法》第十七条第二款的规定,依据《行政处罚法》的规定行使相对集中行政处罚权的行政机关,可以实施法律、法规规定的与行政处罚权有关的行政强制措施。本案中,被告清江浦区行政执法局作为经上级有关部门批准成立的行使相对集中行政处罚权的专门机关,具有对辖区内的违法建设进行调查、处理的法定职权。


根据《行政诉讼法》第六条的规定,人民法院审理行政案件,对行政行为是否合法进行审查。该法第六十九条、第七十条规定,行政行为证据确凿,适用法律、法规正确,符合法定程序的,人民法院判决驳回原告的诉讼请求。行政行为有下列情形之一的,人民法院判决撤销或者部分撤销,并可以判决被告重新作出行政行为:...(六)明显不当的。可见,行政诉讼主要针对被诉行政行为的合法性,即证据确凿、适用法律法规是否正确、是否符合法定程序进行全面审查,同时也要审查被诉行政行为是否明显不当。行政机关实施行政管理应当符合立法目的和原则,采取的措施应当必要、适当,可以采用多种措施实现行政目的的,应当选择有利于最大程度保护公民、法人或者其他组织权益的措施,即应当符合行政法的比例原则和正当性原则。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款的规定,本案中,涉案地块已经纳入国有土地上房屋征收范围,故涉案部分没有建设工程许可证的房屋应按照征收条例的规定,作为“未经登记的建筑”处理,即由市、县级人民政府组织有关部门依法对该部分房屋进行调查、认定、处理。同时,涉案房屋系原告家庭的居住用房,建设于十几年前,当时建设并不是抢搭抢建争取更多的征拆补偿款,而是为了保障自身居住的需要。十几年来,原告积极补办证件均未能办到。期间,行政执法部门还曾对原告作出过罚款的行政处罚,但并未作出责令限期拆除的处理。目前,涉案地块纳入征收范围,被告清江浦行政执法局在没有相关部门对涉案房屋是否为违建作出认定的情况下,直接作出《责令限期拆除决定书》,既不符合征收补偿条例的规定,也不具有必要性和适当性。显而易见,通过实施征地补偿程序,同样能消除涉案房屋对规划实施的影响,并且可以确保原告依法获得相应的征地拆迁补偿安置,明显更有利于保护原告的合法权益。遂判决确认被告淮安市清江浦区综合行政执法局作出的涉案《责令限期拆除决定书》违法。


裁判意义:


行政法的比例原则是行政合理性原则的子原则之一,比例原则又称禁止过分原则或最小侵害原则,是指行政权尤其行政裁量权的行使应当全面权衡公共利益和公民、法人和其他组织的个人利益,尽量采取对行政相对人和行政相关人权益损害最小的方式,并使其与所追求的行政目的之间保持平衡。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。本案中,委托人赵某的上述房屋系家庭的居住用房,建设于十几年前,当时建设并不是抢搭抢建争取更多的拆迁补偿款,而是为了保障自身居住的需要。十几年来委托人都在积极补办证件,但因客观原因未能办到。行政部门还曾对原告作出过罚款的行政处罚,但并未作出责令限期拆除的处理。目前,因为化妆品一条街项目建设,委托人房屋所在地块纳入征收范围,被告在没有相关部门对涉案房屋进行调查、认定和处理的情况下,直接作出《责令限期拆除决定书》,既不符合征收补偿条例的规定,也不具有必要性和适当性。本案中,完全可以通过实施征地补偿程序来消除涉案房屋对规划实施的影响,并且可以确保委托人依法获得相应的征地拆迁补偿安置,明显更有利于解决行政争议,维护委托人的合法权益。本案的胜诉判决对各地的未经登记、无证建筑在面临征收拆迁时的限期拆除案件都具有参照价值,系法院依法裁判对“以拆违促拆迁”行为的明确否定!


【张先生诉北京市大兴区长子营镇人民政府张贴封条行为违法案】


代理律师:马丽芬闫会东


裁判意义:其一,张先生属于涉案土地的承包权人,其土地上房屋系因养殖需要所建。政府叫停该区域内养殖业,并不能导致张先生丧失对房屋的所有权。镇政府以张贴封条的方式让被拆迁人无法继续使用该房屋,这实际上是一种变相逼迁行为,损害了张先生对其房屋拥有的物权;


其二,行政机关作出行政行为必须有法律、法规或者规章的授权。强制执行权作为可能直接侵害公民合法权益的行政权力,受到法律、法规或者规章的严格限制。镇政府无相关法律、法规或者规章的授权,其在张先生建造房屋上张贴封条的行政行为,无法律依据,应属行政违法。


本案在涉拆迁类案件中具有一定典型性,即拆迁方往往热衷于通过各种无法律依据的“创新性”方式来迫使被拆迁人签约、搬迁,“贴封条”就是其中颇具代表性的一类。律师通过行政诉讼确认这类任性行为的违法性,对于保障拆迁领域法治秩序和被拆迁人依法维护自身补偿权益有着十分重要而现实的意义。


案例链接:《拆迁不成直接贴封条?你有权对此说不!


【王某诉涿州市住房和城乡建设局、保定市住房和城乡建设局撤销建筑工程施工许可证纠纷案】


代理律师:杨念平燕晓静


裁判意义:建筑工程施工许可证是否与被征收人存在法律上的利害关系始终是个问题。而本案中委托人王先生所遭遇的“麻袋套头”式逼签则更是令老百姓深恶痛绝的恶劣行径,在案件中持续不断的各种骚扰、施压甚至令王先生患上了中度抑郁。通过在明律师的代理,王先生最终与征收方达成和解,获得了比律师介入前提高近6倍的补偿结果,堪称“以打促谈”的典型案例。


案例链接:《遭遇“麻袋套头”式恶性劫持,补偿数额最终提高近6倍


【马某等4户分别诉宁夏回族自治区同心县人民政府撤销征收补偿决定案】


代理律师:杨念平李群杰


基本案情:4户委托人均因同心县棚户区改造项目,位于同心县房屋被分别划入征收范围。对于房屋补偿标准均统一适用同党发【2015】33号《同心县棚户区改造实施意见》中确定的3000元每平方米标准进行补偿。其中,马某户及何某某户房屋沿街且一直用于经营,持有合法营业执照。2017年4月20日,同心县政府向各委托人作出征收补偿决定书,主要内容为:一、对被征收人名下位于征收范围内的房屋进行征收,按照同党发【2015】33号文件标准规定给予货币补偿或产权调换,不再享受奖励政策。(一)若被征收人选择按货币补偿金额为若干元;(二)若被征收人选择产权调换,按同党发(2015)33号文件规定,不给予私改营政策,只可置换住宅用房。1.产权调换的地点为同心县棚户区改造清水湾片区(三期)安置区;2.产权调换面积(基础一楼)122.51平方米;3.补偿附着物、搬迁费等金额若干元。(三)若被征收人不认可上述补偿标准的可采取评估方式,按评估价补偿。评估公司由征收实施单位选定。被征收人房屋征收评估总价为若干元,其中:房屋评估价若干元,房屋装修评估价若干元,构筑物及附属物若干元。


委托人认为,同心县人民政府对被征收人位于征收范围内的房屋进行委托人对征收部门未按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定的对被征收房屋以周边类似房屋市场价进行补偿不满。依照行政诉讼法提起行政诉讼,要求撤销被告向其作出的征收补偿决定书。


裁判结果:


吴忠市中级人民法院审理认为,原告房屋所在地已经纳入同心县的城市规划区,被告参照执行国有土地上房屋征收补偿标准对原告的房屋进行补偿并无不当。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”,被告同心县人民政府具有作出房屋征收补偿决定的法定职权。按照《征收决定》的规定,原告的房屋在征收范围内。被告同心县人民政府委托房地产评估机构对涉案房屋、装修、构筑物及附属物价值进行评估后,作出《征收补偿决定书,并进行了送达。《征收补偿决定书》第一条第(一)项规定,若被征收人选择按货币补偿金额为若干元,被告提交的同党发(2015)33号《关于印发<同心县棚户区改造实施意见>的通知》的附件中规定的货币补偿标准为每平方米3000元。第(三)项规定,若被征收人不认可上述补偿标准的可采取评估方式,按评估价补偿。评估公司由征收实施单位选定。被告同心县人民政府作出的《征收补偿决定书》采用两种方式补偿,由被征收人选择补偿标准,不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款之规定“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋评估征收办法评估确定”。在对涉案房屋进行评估的程序中,被告没有提交证据证明评估公司的选定是由被征收人协商、多数人决定或者随机选定的方式进行,被告在《征收补偿决定书》中记载评估公司由征收实施单位选定,评估公司的选定程序不符合《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款之规定“房地产价格评估机构由被征收入协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定…”评估公司出具的被征收房屋价值等的评估报告的评估时点为2017年3月9日,而征收决定公告时间为2016年11月24日,评估公司出具的评估报告不符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款之规定“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”


综上,被告同心县人民政府所作的《征收补偿决定书》违反法定程序,人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(三)项之规定,依法判决撤销被告同心县人民政府作出的《同心县人民政府关于棚户区改造房屋征收补偿决定书》,案件受理费由被告同心县人民政府负担。


裁判意义:


吴忠市中级人民法院所作判决有以下两个要点,在国有土地上房屋征收中值得关注。


1.对于国有土地上房屋征收的补偿标准,应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定,即“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”因此,本判决再次重申了《条例》所确定的房屋征收之“市场价”唯一标准。


2.对于房屋价值的确定,由具有评估资质的评估机构评估确定。评估机构应由被征收人选定,评估时点应当为房屋征收决定公告之日。因此,本案的评估程序亦被判决严重违法。


本案的胜诉延续了最高院典型案例许水云案判决的精神,国有土地上房屋征收补偿,应当以全面补偿为原则,保障被征收人的合法权益。


【段某某诉太原市迎泽区郝庄镇人民政府撤销强制拆除决定案】


代理律师:李顺华谢瑞青


基本案情:


委托人段某某在山西省太原市迎泽区郝庄镇松庄村南梁坡有宅院一处,建筑面积约430平方米,该房屋产权证正在办理中。2018年3月15日,松庄村委会出具违法建筑认定书,对委托人所建的上述房屋表述为“属于没有履行完相关手续的违法建筑”。


2018年3月30日,太原市迎泽区郝庄镇人民政府(以下简称镇政府)作出编号2018015的《强制拆除决定书》,决定:一、你(单位)应当于2018年4月2日___时前,自行拆除该违法建设;二、逾期仍未履行的,本机关将于2018年4月2日___时开始,对该违法建设进行强制拆除,强制拆除期间为2018年4月2日___时起至上述违法建设全部拆除完毕止;三、你(单位)应自行清退建筑内的人员及财物,并(或派人)于强制拆除前到达违法建设现场。不按时到达现场,不影响拆除工作的进行。如不服本决定,可在收到本决定书之日起六十日内,向太原市迎泽区人民政府申请行政复议,也可以在六个月内直接向太原市晋源区人民法院提起行政诉讼。行政复议或行政诉讼期间,本决定不停止执行。


该《强制拆除决定书》的送达回证为空白。2018年4月17日,委托人以镇政府为被告,向太原市晋源区人民法院提起行政诉讼,要求撤销涉案强制拆除决定。太原市晋源区人民法院经审理判决确认被告镇政府作出的《强制拆除决定书》违法。被告不服向太原市中级人民法院提起上诉,太原市中级人民法院判决驳回上诉,维持原判。


裁判结果:


一审法院认为,本案争议的焦点是:被告有无认定原告房屋属于违法建设的法定职权?被告作出《强制拆除决定书》依据的事实是否查清,程序是否违法,适用法律、法规是否正确?


首先,被告没有证据证明其是否对原告的房屋合法性进行过相关调查,是否属于“一户一宅”的情形,而是仅凭松庄村委会提供的证明就认定原告房屋属违法建筑,这显然缺乏客观性和合法性,故对于原告建房的时间及房屋现状均存在认定事实不清的问题。且被告没有提供关于松庄村的乡村规划编制情况来证明松庄村是位于城市规划区还是乡村规划区,原告占用的土地是在乡村规划区域内还是规划区域外,故本院对于其是否有权依照《村庄和集镇规划建设管理条例》和《山西省村庄和集镇规划建设管理实施办法》对原告的房屋进行违法认定存疑,进而对其适用《村庄和集镇规划建设管理条例》《城乡规划法》作出《限期拆除决定书》和《强制拆除决定书》的正确性予以否认。


其次,即使被告具有认定、查处上述违法建设的法定职权,并且适用法律法规正确,那么也应当依照法定程序履行相关的义务,并给予原告相应的救济权利。被告没有证据证明其作出《限期拆除决定书》和《强制拆除决定书》前依法履行了调查事实、送达相关文书和进行公告的义务,也没有给予原告法定的、充分的救济权利,故本院对其作出的《强制拆除决定书》的程序合法性亦予以否定。


根据审理查明的事实,松庄村于2015年被列为太原市城中村改造项目之一。城中村改造本是在政府主导下加快推进城市发展的一件利国利民的大事,其目的是为了改善人居环境,提升城市品位,提高人民生活水平,保障群众共享城市改革发展和文明进步成果,而不仅仅是为了拆除村庄内存在的违法建筑,并因此让部分村民因拆迁而陷入贫困,甚至流离失所。原告作为松庄村的村民,根据《土地管理法》的规定,应当享有“一户一宅”的居住权利。原告的宅基地及建房手续虽然不完善,但并不能完全归责于原告本人的原因,所以也不应当由原告承担对其不利的后果。本院认为,被告作出的《强制拆除决定书》认定事实不清,程序违法,适用法律、法规不正确,依法应予撤销;但因本案事关城中村改造大计,整村拆除是大势所趋,撤销该《强制拆除决定书》会给社会公共利益造成重大损害,故本院确认该《强制拆除决定书》违法。被告应当比照其他村民给予原告相应的妥善安置和补偿。


二审法院认为,上诉人主张依据《城乡规划法》第六十五条的规定行使强制拆除的职权,就应当严格依照《行政强制法》的规定履行职责。现有证据不能证明上诉人在作出《强制拆除决定书》前依法履行了调查事实、送达相关文书和进行公告的义务,也没有给予被上诉人法定的、充分的救济权利,故其作出的《强制拆除决定书》违反法定程序,应予撤销。但因本案事关城中村改造项目,撤销该《强制拆除决定书》会给社会公共利益造成重大损害,故原审判决确认上诉人作出的《强制拆除决定书》违法并无不当。


裁判意义:


人民法院审查行政行为应当全面审查,独立审判。


事实上,本案确案发于城中村改造项目中,镇政府对此予以否认,主张本案与城中村改造没有必然联系,但其上诉时又多次强调“太原市城中村改造大局”、“城中村改造工作”,其主张与观点相互矛盾。镇政府主张一审判决违反了不诉不理原则,超过了审理范围,律师认为该主张不能成立。首先不诉不理原则系民事诉讼原则,行政诉讼法要求人民法院审查被诉行政行为的合法性,一审法院对被诉行政行为合法性进行全面审查并未超出审理范围,作出的判决全面反映涉案事实,并未超过委托人的诉讼请求,且从判决结果来看,一审法院也未代替行政机关作出超出本案审理范围的决定。


镇政府主张一审判决与太原市城中村改造大局不符,律师认为该上诉理由也不成立。《最高人民法院关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》明确指出,“坚决反对和抵制以‘服务大局’为名、行危害大局之实的一切错误观点和行为”。镇政府片面追求拆迁结果、罔顾法律和人民群众生活问题的观点和行为正是最高人民法院要求各级人民法院坚决反对和抵制的。人民法院审理行政案件必须严格审查行政行为的合法性,全面了解案件事实,坚持以事实为依据,以法律为准绳,而不是以所谓“大局”为重作出罔顾事实和法律的裁判。


【吕某某等3人诉山东省枣庄市峄城区政府房屋征收决定纠纷案】


代理律师:李顺华韩海祥


基本案情:


委托人在枣庄市峄城区坛山街道办事处拥有合法房屋。2018年3月20日,区政府作出《关于滨河东路兴华片区二期的房屋征收决定公告》,委托人的房屋在上述征收范围内。委托人认为,区政府作出的上述房屋征收决定缺乏事实和法律依据,程序违法。委托人遂于2018年6月4日以区政府为被告,向枣庄市中级人民法院提起行政诉讼,请求撤销区政府作出的涉案房屋征收决定。


裁判结果:


枣庄市中级人民法院经审理认为:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款、第八条之规定,被告峄城区政府作为县级人民政府,具有作出房屋征收决定的法定职权。被告区政府提交的鲁建住(2017)8号文件附件中包含对兴华片区的改造,此次征收属于由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城改建的需要,是为了公共利益的需要。在房屋征收过程中,被告区政府先后作出征收补偿方案及征收决定并予以公布。上述征收程序符合法律规定。另根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款之规定,在作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。本案中,被告区政府在法定期限内未能提供有效证据予以证明,违反法律规定。但鉴于被诉征收行为涉及城市棚户区改造,且被征收房屋已全部拆迁完毕,对该征收决定不宜撤销,否则将会给社会公共利益造成重大损害。故判决确认区政府2018年3月20日作出的峄政征字(2018)1号《关于滨河东路兴华片区二期的房屋征收决定》违法。


裁判意义:


房屋征收决定是县级以上人民政府为了社会公共利益的需要,对某区域土地范围内的房屋予以征收,并收回国有土地使用权的行政决定。在下发征收决定时,一并附上征收补偿方案。房屋征收决定直接关系到征收范围内广大被征收人的生产、生活,因此,政府及相关部门在实施征收项目时必须要做到依法行政,确保行政行为在实体与程序上均合法。本案中,区政府作出的房屋征收决定,明显违反相关法律程序,侵犯了征收范围内被征收人的合法权益。


第一,征收决定的作出不符合启动房屋征收程序的法定条件。涉案项目不能认定为棚户区改造项目。涉案区域的房屋建筑年限都较短,公共设施完善,生活、交通便利,地理位置优越,根本不属于棚户区;


第二,被诉征收决定所附具的征收补偿方案明显违法。区政府没有组织有关部门对征收补偿方案进行论证;没有及时公布征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况;


第三,区政府未依照法定程序对征收范围内所有的房屋实际情况履行调查登记职责;


第四,涉案评估公司未经依法选定,评估结果有重大造假嫌疑;


第五,征收补偿费没有足额支付到位、专户存储,专款专用。因征收决定直接关系到后续征收程序的进行,如果征收决定程序和实体违法,撤销房屋征收决定、确认征收决定违法尤为重要。它意味着后续的征收程序将不能继续进行下去,也就意味着后续所有的征收项目举措都是违法的,也就相当于给了被征收人一道护身符,能够从根本上为下一步的维权工作打下良好的坚实基础,被征收人获得合法、合理的补偿安置也就指日可待。


【兴望塑料厂与曹某琴涉征地拆迁房屋租赁纠纷案】


代理律师:梁红丽


基本案情:


1996年,北京市朝阳区黄港乡上辛堡村民委员会作为甲方与吴某(乙方)签订《协议书》,上辛堡村经北京市朝阳区黄港乡人民政府、北京市朝阳区土地局、北京市朝阳区人民政府批准,提供该村15亩非耕地建设北京市朝阳区兴望福利塑料厂厂房及附属用房。甲方在工业区内利用15亩非耕地建设村办企业,乙方利用自有资金210万元购买甲方兴望福利塑料厂厂房及附属用房。协议期限为50年,至2045年终止。北京市朝阳区黄港乡政府和国营北京东郊农场分别作为上级主管部门和上级监督实施单位加盖公章。


2016年开始,上辛堡村被纳入沙子营湿地公园建设,全面启动搬迁。北京在明律师事务所梁红丽律师开始介入该征收案件,并顺利帮吴某搭建了有利于案件解决的沟通平台。2017年8月,吴某与上辛堡村达成补偿安置协议,补偿数额总计约2000余万元。


吴先生购买了兴望福利塑料厂厂房及附属房屋之后将部分厂房分别租给了杨某明和曹某琴,另一部分为残疾人士提供就业岗位。这二人将厂房进行装修之后用于对外出租,初步统计用于出租的房屋达到800多间。其中吴某与曹某琴的协议期限为2013年7月9日至2033年7月9日,吴某与杨某明的房屋租赁期为2014年至2029年,房屋均用于公寓出租或者工厂使用。自从2016年2月开始,杨某明和曹某琴的用于出租的房屋开始被孙河乡安全管理委员会查封。


2016年3月21日,曹某琴向北京市朝阳区人民法院提起诉讼,请求确认房屋租赁合同无效并请求吴某返还已支付租金、装饰装修费用、员工工资、广告费用以及中介费用共计990余万元。梁红丽律师则从合同的效力、是否存在法定合同无效事由等方面进行了充分答辩。朝阳区人民法院经过审理之后向原告释明不宜认定租赁合同无效,可以进行变更诉讼请求,但原告仍然拒绝变更相关诉讼请求。朝阳法院依照法律规定驳回了原告的诉讼请求。原告不服该判决,依法向北京市第三中级人民法院提起了上诉。二审中经过梁红丽律师的积极磋商与沟通,双方同意补偿50万元,达成和解。


裁判结果:


一审判决驳回原告的诉讼请求,二审经法院调解达成协议。


裁判意义:


本案虽然不是典型的征收拆迁补偿问题,但是对于实践中广大的承租人来说,具有很好的案例作用。房屋承租人曹某琴与吴某之间的房屋租赁合同纠纷介入了拆迁纠纷,是征地拆迁领域中比较特殊的一点。那么曹某琴究竟能不能主张吴某获得的拆迁补偿款呢?就个案来看,本案中曹某琴与吴某的纠纷主要焦点还是在房屋租赁合同纠纷,曹某琴只能就此案在合同法之下主张相应的责任。本案看似是一起普通的租赁合同纠纷案件,实际上是涉及房屋承租人的一起由征地拆迁补偿引发的纠纷。关于房屋承租人究竟能在何种程度上获取拆迁利益,究竟应该向谁来主张拆迁利益,都值得通过本案进行进一步思考。广大承租人应当在此案中吸取教训,在遭遇征收拆迁补偿时,及时介入补偿利益的分配之中,才能获取满意的结果。


【郑先生诉江山市人民政府行政强制纠纷案】


代理律师:聂荣


基本案情:


郑某某坐落于金家村翁家的房屋属于2016年江山市双塔街道金家村棚户区改造项目征收拆迁范围。2016年12月9日江山市双塔街道办事处、江山市城市发展投资有限公司向郑某某发出《江山市双塔街道金家村棚户区改造项目房屋拆迁告知书》,要求其于2017年2月20日前主动与拆迁人员洽谈并签订拆迁补偿协议。但因价格问题,郑某某一直未与相关单位签订安置补偿协议。2017年9月23日江山市双塔街道办事处委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司针对郑某某的房屋进行检测,并作出2017HA-A10032-5G危险房屋鉴定报告,认为郑某某涉案住宅的危险性鉴定等级为D级,建议立即拆除。同年9月,江山市住建局向郑某某发出《督促解危通知书》,要求郑某某自行撤离并拆除涉案房屋。10月,江山市住建局向郑某某发出催告书,要求郑某某2日内自行拆除,否则将采取应急处置措施。2017年12月8日,江山市住建局向江山市政府作出请示,请求市政府启动江山市房屋使用安全应急预案,拆除涉案房屋。2017年12月18 日,市政府作出同意批示。12月28日,市住建局作出江政急处告字〔2017〕第1号《应急处置告知书》和江政急处〔2017〕第1号《应急通知书》,告知郑某某将拆除房屋以消除现实危险。同日,郑某某涉案房屋被强制拆除。郑某某提起行政诉讼,请求确认市政府强制拆除其房屋的行政行为违法。


裁判结果:


浙江省衢州市中级人民法院经审理认为,郑某某的涉案房屋本已列入金家村棚户区改造项目征收范围内,因郑某某未及时与拆迁单位签订安置补偿协议,市政府即以危房解危为由强制拆除其房屋,实为为节省工期,刻意规避补偿程序的行为,属于行政行为目的不当。遂判决确认该强拆行为违法。


裁判意义:


以拆违促拆迁、以拆危促拆迁事实上都是一种变相的逼签行为,因其行政目的不当,既不合法也不合理,强拆行为遭确认违法是行政法治的应有之义。在需要征收土地、房屋时,征收部门会采取的办法之一就是避免直接进行征收,而是通过告知被征收人其所有的房屋是违法建筑而责令其自行拆除,以最小的代价换取最大的利益,被征收人的权益也因此受损。就此案而言,主要就是以郑某某的房屋为危房为由,在责令其自行拆除无效的情况下,强制拆除郑某某所有的房屋,其目的在于加快工程进度、节省征收补偿费用,即坊间所称的“以拆危促拆迁”现象。


首先,关于危房的认定。根据《城市危险房屋管理规定》,危房指的是结构已严重损坏或承重构件已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋。根据该规定,危房的认定,首先应由房屋所有人或者使用人向主管机关提出鉴定申请,然后由专门的鉴定机关对被申请鉴定的房屋进行鉴定。此案中,郑某某并未向主管部门提出鉴定申请,而是由主管机关直接委托鉴定单位对涉案房屋进行鉴定,违反了法定程序。另外,经鉴定机构鉴定为危房的房屋,需要拆除重建的时候,有关部门应酌情予以政策优惠。本案中,在未曾提及政策优惠的前提下,直接对涉案房屋进行了拆除。最后,在房屋拆除的过程中直至房屋拆除的结果发生,都没有说明房屋是否重建。总的来说,本案中行政机关的行政行为存在较大的法律漏洞,其主要目的就在于通过危房拆除的表象掩盖棚户区改造征收的事实。


从补偿款数额来看,拆除危房的补偿款数额极少甚至没有。这也就是此类以“解危排险”名义拆除房屋行为屡禁不止的原因所在。本案衢州市中级人民法院的依法裁判无疑狠狠打击了此类违法行为的嚣张气焰,强有力地维护了被征收人的合法补偿权益。


案例链接:《衢州中院胜诉:危房解危还是棚户区改造?排险强拆真的合法吗?


【张某诉湖北省荆州市荆州区人民政府房屋征收决定纠纷案】


代理律师:刘博韬宋晓峰张琨


基本案情:


2017年9月11日,荆州市荆州区人民政府作出“荆区政征〔2017〕10号《荆州市荆州区人民政府关于华中农高区太湖新城项目国有土地上房屋征收的决定》”,称因华中农高区太湖新城项目进行征收,征收范围为:东至引江济汉渠、南至港南渠、西至二广高速、北至港北渠(具体以规划红线为准)。张某的房屋在该征收范围之内。张某提起行政诉讼,请求撤销荆州市荆州区人民政府房屋征收决定。


裁判结果:


湖北省荆州市中级人民法院一审认为:被告的上述行为符合房屋征收相关规定的主要条件,但因其所举证据不足以证明《房屋征收决定》符合“国民经济和社会发展规划、城乡规划、专项规划”要求、补偿方案经过论证以及征补资金足额到位、专户存储的事实,《房屋征收决定》在程序上存在违法情形,根据《行政诉讼法》第七十条第(三)项之规定,对该《房屋征收决定》依法应予撤销。但考虑到建立华中××区的目的是促进当地农业发展和经济发展,建成全省乃至华中地区的农业高新技术产业聚焦园、现代农业发展示范区、体制机制创新先行园,具有社会公益目的。并且该片区已有99%的被征收人签订了补偿协议并配合拆房。在此情形下,若撤销该《房屋征收决定》将会给国家利益、社会公共利益造成重大损害,故依法对该《房屋征收决定》确认违法,但不予撤销。该《房屋征收决定》在未经法定机关依法撤销前仍具有法律效力,已经签约的被征收人与被告协商一致签订的补偿协议,效力不受影响。对存在的上述问题,应由被告依法采取相应补救措施,在后续的补偿工作中加以改进。


湖北省高级人民法院二审认为:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。第十二条第二款规定,作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。本案,荆州区政府没有提供有效证据证明其房屋征收符合上述规划要求;其提供的开户许可证也不足以证明房屋征收决定作出前补偿资金已经足额到位并专款专用。综上,荆州区政府作出的荆区政征〔2017〕10号《荆州市荆州区人民政府关于华中农高区太湖新城项目国有土地上房屋征收的决定》违反法定程序。建立华中农业高新技术产业开发区有利于促进当地农业和经济发展,对全省和华中地区有示范作用,原审基于社会公共利益考虑判决确认征收决定违法并无不当。


裁判意义:


本案的典型意义在于充分体现了对于国有土地上房屋征收,判定房屋征收决定的合法性,关键是审查征收决定的作出程序及内容是否符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,另外结合具体案件的基本事实。被征收人对房屋征收决定通过诉讼进行审查、救济,是对其合法补偿权益的最佳保障措施。


【王某某诉河南省项城市不动产登记中心注销房屋所有权证纠纷案】


代理律师:袁曼曼年宇令


基本案情:


委托人王某某在河南省项城市外国语学校南有房产一处,办有土地使用证和房屋所有权证,土地使用证登记为住宅,房屋所有权证登记为非住宅。项城市不动产登记中心于2017年12月12日对其第0000022505号房屋所有权证注销进行了公告;2018 年1月22日作出注销决定。委托人不服该行政决定提起诉讼。


裁判结果:


一审法院认为,《房屋登记办法》第二十二条规定:“有下列情形之一的,房屋登记机构应当不予登记:(二)申请人不能提供合法有效的权利来源证明文件或申请登记的房屋权利与权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;”。原告王某某符合上述不予登记的情形。被告注销登记且作出注销决定前依法进行了公告,符合法律规定。依据《行政诉讼法》第六十九条之规定,驳回原告诉讼请求。


二审法院认为,根据《房屋登记办法》第三十八条及《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条的规定,可以看出注销登记的前提是不动产灭失或权利人丧失房屋所有权,在此情况下才可申请注销登记或登记机关依职权注销。被上诉人注销的理由是上诉人申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致,但显然被上诉人进行注销登记的理由是上诉人房产证房屋用途登记错误,这不属于可以依职权注销的情形,适用法律错误。依据《行政诉讼法》第七十条第二项、第八十九条第一款第二项之规定,撤销沈丘县人民法院(2018)豫1624行初12号行政判决书;撤销项城市不动产登记中心作出的《关于注销王某某项城市区第0000022505号房屋所有权证的决定》。


裁判意义:


项城市不动产登记中心适用法律错误,在不应依职权主动作为的情况下注销了委托人的房屋所有权证。只有在不动产灭失或权利人丧失房屋所有权的情况下,才可申请注销登记或登记机关依职权注销,如果房屋用途登记错误,可以依职权变更登记而非注销登记;另外,对房屋权利证书本身的注销并不否定最初登记行为的效力。项城市不动产登记中心答辩中引用了《房屋登记条例》第八十一条,其真实意图是撤销房屋所有权证,但本案情况并不具备撤销条件。


在诉讼前,原告房屋已经被纳入征收范围,由于补偿事宜未能协议一致,已被强制拆除。在此情况下,征收方应当实事求是、积极友好地与被征收人协商补偿事宜,依法做好拆迁工作。本案判决给部分试图绕开法律规定,以“拆违建”、“注销房产证”等手段侵害被征收人合法权益的征收方以警示。


【刘某某诉晋中市国土局违法出让建设用地使用权案】


代理律师:袁曼曼年宇令


基本案情:


2017年12月30日,榆次区郭家堡乡南沟村村委会将原告刘某某及案外人高祥平诉至榆次区人民法院,要求腾空宅院并交回宅基地相关证件,同日申请法院先予执行,2018年9月30日房屋被榆次区人民法院强制拆除。2018年9月4日,晋中市国土局作出晋中国土告字【2018】12号《国有建设用地使用权挂牌出让公告》,以挂牌出让方式公开出让二十六幅地块的国有建设用地使用权,委托人刘某某的房屋在其拍卖的编号为JZGT2018T53地块范围内,涉案房屋的安置补偿问题尚未妥善解决,且被告未对涉案宗地的界址、空间范围、现状、开工时间、竣工时间等予以明确公告,前置程序履行不完善,故提起诉讼,要求确认被告晋中市国土局的行政行为违法。


裁判结果:


法院认为,根据《土地管理法》第五十八条的规定,因公共利益需要或为实施城市规划而进行旧城区改造,需要收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当予以适当补偿,本案原告房屋有集体土地使用证,应当依法获得相应补偿。根据《土地管理法》第四十六条第一款以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定,榆次区郭家堡乡人民政府无权实施房屋征收与补偿工作,榆次区人民政府也未委托郭家堡乡人民政府或南沟村村委会实施征收与补偿工作,故被告晋中市国土资源局认定补偿安置已到位无法律与事实依据。根据《闲置土地处置办法》第二十一条规定,国土部门供应土地应保证补偿安置到位,本案中原告被征收的房屋尚未补偿到位,所在地块不符合出让条件,被告晋中市国土局挂牌出让地块的行为依法应当予以撤销。但原告刘某某的房屋已经被强制拆除,且涉案地块已被出让,撤销会给社会公共利益造成损害,故不予撤销。依据《土地管理法》第四十六条第一款、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款、《土地管理法》第五十八条、《闲置土地处置办法》第二十一条、《行政诉讼法》第七十四条第一款第(一)项之规定,判决确认被告晋中市国土资源局将编号为JZGT2018T53地块的建设用地使用权挂牌出让违法。


裁判意义:


本案诉讼时,被征收人房屋已经被拆除。先拆除房屋,后又在未妥善补偿安置的情况下出让地块,征收方的违法之处非常多。本案案情再次给广大被征收人提醒,维权要趁早,当得知征地征收相关信息后,要尽快与征收方协商,主动积极地参与各项征收工作,并且发现其中的征收主体不适当、征收程序与规定不符等违法之处,维护自身合法权益。对于复杂的法律问题要及时咨询律师等专业人士。


【张某某诉商丘市梁园区人民政府行政赔偿纠纷案】


代理律师:孟登高


基本案情:


张某某的涉案房产位于河南省商丘市梁园区八一路40号保险公司家属院北楼五单元309号,合法面积为90.99平方米,用途为住宅;另有配房一间,面积为6.3平方米。该房屋处于商丘市梁园区“华商国际文化城城中村改造项目”范围内。2014年3月4日,区政府作出《商丘市梁园区人民政府关于对华商国际文化城城中村改造项目进行房屋征收的决定》和《华商国际文化城城中村改造项目房屋征收补偿方案》。


2014年7月16日,郑州立信房地产评估咨询有限公司出具对张某某房屋的房地产估价报告,认定建筑面积90.99平方米,评估单价3159元/平方米,房屋评估总价287437.41元。2016年9月13日,区政府向张某某作出商梁政征补(2016)12号《房屋征收补偿决定书》。张某某不服,向商丘市人民政府提出行政复议。在复议期间内,区政府于2016年11月5日组织人员将张某某的房屋强制拆除。


2017年3月30日,张某某委托北京在明律师事务所的孟登高律师代理本案。律师代理张某某向商丘市中级人民法院提起诉讼,请求确认区政府的强拆行为违法并要求行政赔偿。商丘市中级人民法院作出(2017)豫14行初11号行政判决,确认区政府强拆张某某房屋的行为违法,作出(2017)豫14行赔初11号行政赔偿判决,判决区政府赔偿张某某326415.03元。由于行政赔偿不合理,律师代理张某某向河南省高级人民法院提起上诉。


裁判结果:


河南省高级人民法院经审理认为:一、关于房屋的损失。郑州立信房地产评估咨询有限公司对张某某的房地产估价报告存在多处违法之处,法院不予采信。参考与张某某同一栋楼且面积相当的房屋价值,酌定张某某房屋损失为400000元。二、关于房屋内物品及装修损失。装修损失为19458元(97.29×200=19458元),室内物品损失酌定为10000元,物品及装修损失共计29458元。三、房租损失。自2016年11月5日(强拆之日)至2018年9月5日,共计12842元,2018年9月5日之后仍按照6元/㎡计算。


河南省高级人民法院纠正一审法院的损失认定数额,判决区政府应当赔偿张某某房屋及装修损失、租房费用共计442300元。判决:撤销商丘市中级人民法院(2017)豫14行赔初11号行政赔偿判决;责令区政府于本判决生效之日起三十日内赔偿张某某442300元及2018年9月5日后至上述赔偿款支付完毕之日的房租费用损失。


裁判意义:


在征收过程中,征收方为了加快征收进程,时有强拆被征收房屋的情形发生。房屋强拆行为被法院确认违法后,该如何对被征收人予以合法、合理的行政赔偿?征收方往往会以“房屋已被强拆,被征收房屋已不存在”为由,拒绝补偿安置。此时,被征收人可以通过国家赔偿程序获得赔偿,其赔偿的标准是房屋重置成新价还是评估价?各地的法院对此的做法也不一致。《国家赔偿法》规定仅仅赔偿因违法征收导致的直接损失,即被征收人在房屋被违法拆除后的可获得利益就严重缩水、国家赔偿项目较之征收补偿安置项目也会缺失,不利于维护被征收人的合法权益,也不利于社会的稳定。


本案中,区政府是2014年3月4日作出的征收决定,一审法院按照2016年的房屋评估报告(以2014年3月4日为评估价值时点)结合装修等费用,判决区政府赔偿张某某32万余元不合理、不合法。评估报告有效期一般为一年,在评估报告有效期内未作出征收补偿决定,而是经过两年才作出,期间通货膨胀、房价暴涨,按照2014年的标准补偿明显不合理。即使按照房屋评估的价值,也远低于就近新房的价格。


首先,明确房屋征收过程中评估报告的合法性需慎重考量;其次,明确被强拆房屋的损失认定计算方式,不得低于就近新房的价格,装修损失按照征收补偿方案的规定予以补偿;最后,因强拆导致的屋内物品及租房损失也是应当依法主张的,不能因无法充分举证或非直接损失就一概不予赔偿,要结合实际综合考量。律师接受张某某委托后依法维权,为当事人多争取了12万的赔偿。柯勒(德)在《法律概念》说:“没有永恒的法律,适用于这一时期的法律决不适用于另一时期,我们只能力求为每种文明提供相应的法律制度”。《国家赔偿法》在征收过程中的适用,往往无法保障被征收人的合法权益,当法律没有明确规定时,河南省高级人民法院不仅结合法律规定,而且结合法理及社会经验综合判定合理的赔偿数额。不仅最大限度的维护被征收人的合法权益,而且促进行政机关依法行政,维护社会的长治久安。本案的裁判显然受到了2018年1月发布的“人民法院充分发挥审判职能保护产权和企业家合法权益典型案例”之“许水云诉金华市婺城区政府行政强制及行政赔偿案”的影响,违法强拆导致的行政赔偿需综合适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定已成为各地法院在裁判同类型案件时的共识。


【王先生诉胶济铁路客运专线公司不履行信息公开法定职责案】


代理律师:刘勇进谭深杰


基本案情:


胶济铁路客运专线有限公司(简称胶济铁路公司)在修建胶济铁路客运专线铁路项目时,对王先生房屋所在地块取得拆迁人资格,并在王先生未与拆迁人签订补偿协议之前,就依据当地房管局作出的《房屋拆迁裁决书》对王先生的房屋进行了强制拆除。


王先生提起了多项法律程序进行维权,其中有一项是向胶济铁路公司申请信息公开。胶济铁路公司收到申请后并未在法定期限内给予回复,为此王先生提起有关信息公开不作为的行政诉讼。一审山东省济南市市中区人民法院以胶济铁路公司既非行政机关,也非法律、法规授权的组织,也不属于《政府信息公开条例》第三十七条所规定的参照适用范围内的公共企事业单位,裁定不予立案。后王先生向山东省济南市中级人民法院提起上诉,济南中院驳回上诉,维持原裁定。为此,王先生在刘勇进、谭深杰律师的指导下向山东省高级人民法院提出再审申请。


裁判结果:


撤销一审、二审法院作出的裁定;指令一审法院受理此案。


裁判意义:


《政府信息公开条例》第三十七条规定,教育、医疗卫生、计划生育、供水、供电、供气、供热、环保、公共交通等与人民群众利益密切相关的公共企事业单位在提供社会公共服务过程中制作、获取的信息的公开,参照本条例执行,具体办法由国务院有关主管部门或者机构制定。具体到本案,《铁路建设项目信息和信用信息公开管理暂行办法》对铁路建设相关的内容的信息公开做出了相应规定,建设单位也是信息公开的主体。


尽管所列主体会因领域分类不同而在归属方面产生差异,但是,维系这些不同主体之间的共性,是相应企事业单位从事的社会公共服务活动。因为其具有公共性质,其“提供社会公共服务”方面的活动并非单纯的私法性质,该类企事业单位在法律上还担当着属于政府所应承担的公共服务职能。向其申请信息公开符合《政府信息公开条例》的立法目的,也与被拆迁人在拆迁中的权利义务具有实际影响。本案中代理律师的诉讼思路对同类型案件的依法维权具有一定的借鉴参考价值。


【彭先生诉江西省南昌县莲塘镇人民政府行政强制纠纷案】


代理律师:周涛陈晨


裁判意义:本案案情为典型的“以拆违促拆迁”现象,行政机关为了达到不当的行政目的,将原告的房屋认定成违建并且强制拆除。行政机关并未查清涉案房屋是否依法取得乡村建设规划许可证,未查明房屋权属性质等关键事实,仅凭县城乡规划局出具的复函等文件将房屋认定违建,其所提交的证据毫无说服力。另外,行政机关没有经过催告、听取陈述申辩、作出强制拆除决定、公告等程序,在发出《拆除告知书》后就实施强拆,严重违反了《行政强制法》所规定的行政强制执行程序。本案判决给各方都提了醒,房屋是否有证并不能说明问题,一个房屋是否属于违建,应当综合考虑建造时间、位置、相关政策、对规划的影响程度等各方面因素,行政机关在履职过程中也应严格依照法定程序,充分保障相对人合法权益,不可“任性”执法,更不能以拆违之名行拆迁之实。


案例链接:《南昌铁路运输法院胜诉:集体土地上房屋竟遭“拆除告知书”拆除?


【某村合作社村民诉广东省中山市黄圃镇征地补偿协议无效案】


代理律师:杨海军


裁判意义:本案中,征收方已经与村民签订了补偿安置协议,要想推翻一份已经签订的协议实属不易。但是,此案的征地补偿协议存在严重违法情形,涉案土地未经有权机关批准征收,安置方案也未获得有权机关批准,在此情况下签订协议显然违法。此案说明,征收方的行为如果经不起法律的推敲,我们依然有机会有效维权。另外,施工方在补偿安置不到位的情况下,强行进场施工、破坏村民种植物、堆放物料,涉嫌未批先占,引起村民申请土地违法查处,这一维权工具有时可以发挥重要作用,值得广大被征收人考虑。


案例链接:《中山法院胜诉:未批准征地,补偿协议都签了,能算数吗?


【冉女士诉贵州省遵义市某区政府征收补偿决定纠纷案】


代理律师:王金龙


裁判意义:本案律师以独特方式打开维权突破口,寻找出评估报告中的多处违法点,促使法院将被诉房屋征收补偿决定予以撤销。涉案房地产估价评估报告只有一名注册房地产估价师签名,不符合《国有土地上房屋征收评估办法》和《房地产估价规范(GB/T50291-2015)》的相关规定,并且涉案评估报告中没有参照相关案例和数据,评估结果9000元/平方米明显低于周边类似房地产的市场价格18000元/平方米。另外,委托人第二次向征收项目部申请复议和重新评估时,项目部也未有任何回复。依据这样的评估报告作出的征收补偿决定,事实不清、证据不足,影响被征收人的合法权益,应当予以撤销。维权中我们可以着重考量在评估报告环节突破,对法院而言,“审征收补偿决定纠纷就是审评估报告”的观念正逐步得以普遍性的确立,法官们不再认为评估报告是完全看不懂因而不能审的专业性材料,这对于广大被征收人的维权而言无疑非常有利。


案例链接:《遵义中院胜诉:房屋评估报告上的这个小破绽,补偿决定被撤了!


【王先生诉山西省长治市多部门违建行政强制纠纷案】


代理律师:刘博韬宋晓峰张琨


裁判意义:本案的典型意义在于充分体现了行政审判监督政府依法行政、保障公民基本权益的重要职能。即使对于违法建筑的强制拆除,也要严格遵循《行政强制法》的程序性规定,拆除之前应当公告,听取当事人的陈述和申辩,告知当事人申请复议和提起诉讼的权利,给当事人预留复议和诉讼的合理期限。本案被告未遵循这些程序要求,其多部门联合执法行为被人民法院判决确认违法。事实上,在很多时候,越是这种多部门联合处置违建,其中的违法点可能就会越多。


案例链接:《山西高院胜诉:5机关联合拆除违建不可怕,两审均被判程序违法!


【康先生诉河南省周口市某管委会行政强制纠纷案】


代理律师:黄晓丽


裁判意义:此案中,征收方又使用了“以拆违促拆迁”的老套路。征收公告以及补偿安置方案公告仅仅是指挥部口头告知,又将委托人房屋上的第三层彩钢房认定为违建,试图迫使委托人拆除房屋。拆除房屋前没有调查、听取陈述申辩等一系列法定程序,只认定了房屋其中一层违建却将房屋全部拆除。征收方一系列的工作均存在严重违法情形。委托人按照律师指导做了充足的准备,把房屋内的所有物品损失罗列清晰,也有照片和录像加以辅佐证明,还拍下了参与强拆房屋的主要领导。本案依靠强有力的证据赢得了具有决定性意义的胜诉,被告“以拆违之名行拆迁之实”的意图被法院清清楚楚地写在了判决书里,这为委托人通过申请行政赔偿获取征收补偿权益奠定了坚实的基础。


案例链接:《周口中院胜诉:征收中“部分违建,全部拆除”?确认违法没商量!


【某公司诉当地城管局强拆行为违法案】


代理律师:周涛陈晨


裁判意义:法院在本案判决书中引述了关于公定力的解释,认为原告应当尊重涉案强拆决定而负有对被强拆房屋内的办公用品、家具、货物等动产财物的及时搬离义务……原告未尽及时搬离义务,是扩大造成少量动产财物损失的主要原因。在明律师认为法院的理由完全站不住脚,仅凭一份行政机关作出的责令限期拆除决定,是不能得出老百姓必须要自己主动搬走物品避免物品在拆除中被埋压进而造成损失的结论的。公定力指具体行政行为一经成立,无论是否合法,即具有被推定为合法而要求所有机关、组织或个人表示尊重的一种法律效力。但公定力是相对的,在有重大或明显违法情况下,行政行为自作出时起即无效。本案中行政机关程序违法,仅凭责令限拆决定就拆除房屋,不顾法定救济期限,如此行径却还要求被征收人尊重所谓的“公定力”,着实牵强。广大被征收人还是要充分了解违建拆除的完整程序,并且做好充分留证的准备。


需要补充说明的是,这起案件中在明律师最终为委托人赢得了可接受的行政赔偿。本文则主要分析相关判决中这段论述的成立与否,希望给大家以借鉴和思考。


案例链接:《奇葩拆违:限期拆除决定作出,按“公定力”我就必须搬家了吗?


【应先生诉浙江省温州市某街道办事处行政强制纠纷案】


代理律师:谢瑞青


裁判意义:此案中,征收方另辟蹊径、“别出心裁”,试图以一份《温馨提示》代替法律规定的文书种类,以此来避开、省略合法的违建拆除程序。此案的拆违行动没有证据支持和法律依据,不符合行政强制执行程序,也未保障相对人的合法救济权,其拆除主体也是并不适格的街道办。这样的提示再温馨也无法掩盖其违法的本质,终被法院确认违法。广大被征收人需要警惕征收方这些“另类”的手段,及时采取维权措施保护自身权益。


案例链接:《拆违妙招:别让笑里藏刀的“另类”温馨提示寒了百姓的心!


【张先生在律师指导下“以时间换空间”,经4年维权终获满意补偿】


代理律师:梁红丽


案例意义:本案中,律师制定了“以时间换空间”的维权策略,即通过提起法律程序合法阻击开发商用地,延长开发商用地的时间成本,进而搭建沟通平台换取协商谈判空间。在长达4年的维权过程中,律师指导委托人针对干扰生产经营的情况依法要求当地公安机关履行保护人身财产的职责;依法申请公开该块土地的征地批复等文件,并向河北省法制办公室申请复议;依法申请国土部门履行补偿安置职责,要求上级住建部门撤销该施工许可证……一系列的维权措施让征收方受到上级主管部门和法院的压力,与委托人达成协议,给予了委托人满意补偿。有时不一定经过诉讼才算维权胜利,获得满意补偿才是每个委托人所期盼的。而委托人与维权律师的相互信任、耐力、决心、毅力能否经受得起时间的考验,同样是最终维权能否取得成功的关键之所在。


案例链接:《无证厂房遭违法强拆,4年维权拉锯战补偿提升数百万!


【领“购房券”作为征收补偿?奇葩安置你能答应吗?】


代理律师:马丽芬闫会东宋晓峰


案例意义:本案中,乡政府在没有征收公告、补偿决定等文件的情况下就开始要求委托人搬迁。没有补偿款,更没有安置房,只有乡政府提供的所谓“购房券”(一年内有效),购房后还需将房屋抵押,抵押权人为乡政府。房屋的质量、位置不予保证,甚至不能保证购房券与安置房相对应。在明律师采取了一系列维权措施使乡政府开始与委托人谈判,并为委托人制定了详细的谈判策略,指导委托人坚持按照法律规定的补偿方式、补偿标准谈判,最终乡政府改变了态度,同意先支付补偿款再签协议,违法的征收程序终究经不起考验被击破。


需要指出的是,购房券或者“房票”一类东西的确可以作为货币补偿的一种变形形式供被征收人选择,但却不允许只有这一种选择。在其本身存在风险的情况下,被征收人还是要慎重选择,避免日后在使用时像购物券一样遭遇各种麻烦。


案例链接:《领“购房券”作为征收补偿?奇葩安置你能答应吗?


【商女士诉山东省淄博市临淄区某街道办事处限期拆除通知违法案】


代理律师:刘勇进谭深杰


裁判意义:本案中,街道办事处向委托人作出程序明显违法的《限期拆除通知书》,律师果断指导委托人起诉。街道办在答辩中给出了苍白无力的说法,称相应的告知、听取陈述申辩已通过电话进行,并认为下发通知书的行为只是拆除违建过程中的一个中间环节,通知书本身不是行政决定,不具有可诉性。但是限拆通知对原告建筑物有违建定性,内容中有限期拆除要求、有法律后果,这样一份行政决定对原告的权利义务产生了实际影响,依法具有可诉性。本案的胜诉有效打击了那些目的不当的行政行为,给不依法行政的征收方敲响了警钟,也再次教育了那些热衷于“图省事”而通过打电话、发短信等非法定形式作出行政行为的行政机关。


案例链接:《打电话告知要下限期拆除通知?奇葩拆违被确认违法!


【程序混用的棚户区改造,代理21天补偿增加两套房!】


代理律师:陈丽芳


案例意义:此案的案情可谓是曲折离奇,仅21天就圆满解决。涉案项目只有一份安置补偿协议,再无其他文件,于是律师指导委托人向县国土局、县发改委、县规划局和省国土厅等多部门申请信息公开,要求公开涉案项目征地信息。又发出《沟通函》,阐明了被征收人的合理补偿诉求以及将启动法律程序维权的情况,明确表示希望与政府协商。文件发出不久,律师接到两个电话,随后委托人即表示与征收方达成协议,增加两套安置房。


本案的“曲折离奇”绝不是偶然的,而是律师专业性的体现。正因为政府一方通过沟通认识到了专业征收维权律师依法指导委托人维权的积极意义,才促使其从速配合解决了相关纠纷。类似的“快速结案”案例,在在明律师的执业经历中并不鲜见。


案例链接:《程序混用的棚户区改造,代理21天补偿增加两套房!


【9户村民诉安徽省马鞍山市政府补偿安置方案违法及安徽省政府行政复议决定案】


代理律师:梁红丽


案例意义:此案中,被告安徽省政府在《复议决定》中,确认马鞍山市补偿安置方案违法,却又不撤销。补偿安置方案并未依法进行广泛公示,原告未在公示期限内获知方案内容,被告马鞍山市政府剥夺了原告的知情权、参与权、要求听证等权利。补偿安置方案中补偿费用过低,无法保证被征地农民的原有生活水平,征地费用过分低于土地实际价值。律师在庭审中就这些程序和实体违法点与被告进行了针锋相对的质证、辩论,赢得了旁听群众及被征地农民的一致赞誉,旁听的广大公务员也感受到了司法权威和法治的重要性。此案用诉讼开展了生动地普法宣传教育,既为当事人谋利益,也督促了行政机关依法行政。


案例链接:《合肥市上百名市直机关公务员集体旁听本所梁红丽律师代理的诉省政府征地拆迁案件


在明拆迁律师最后想提示广大被征收人朋友们的是,上述案例全方位展示了在明律师在2018年所做的工作和所取得的部分成绩。但其主要意义在参考、借鉴和学习,而不是照搬照抄、照猫画虎、依葫芦画瓢。个案具有特殊性,在依法维权时必须遵循“个案分析”原则。一些当事人热衷于要求律师按照某某案例的方法、步骤来为自己维权,这是对案例作用的误解,在这里要予以纠正。如能通过这些内容启发大家的维权思路,坚定大家的维权决心,便是实现了我们最美好的愿望。

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