没房屋征收决定就签补偿协议,这样的特殊程序你遇到过吗?

作者:谢天泽 来源:在明律师事务所 时间:2019-01-22

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导读:在明律师在以往的文章中,从很多角度为广大被征收人介绍过关于国有土地上房屋征收程序的种种规定。但是在实际征收中,有的地方因为上马了重点项目或是其他的各种原因急需用地,会采取模拟征收、预签协议等方法开展征收工作,这就是我们所讲的“预征收模式”。您是否遇到过各种征收文件都还没出,上来就让您先签合同、签协议的情况呢?这样的征收程序合法吗?我们来一起了解一下预征收的那些事儿……



【预征收究竟是什么套路?】


征收方如果是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下称“590号令”)的规定开展工作,应当经过入户调查登记、拟定征收补偿方案并公开征求公众意见、社会稳定风险评估、补偿费用按时足额到位并专户存储、作出房屋征收决定、依法选定评估机构并实施房屋价格评估、签订补偿协议或者作出征收补偿决定、申请法院司法强拆等一系列工作程序。但是,预征收即预先征收,其想要重点实现的就是这个“预”字,主要是预先签订征收补偿协议的环节,因为您一旦签了协议,就代表您认可了其中的条款内容,征收方就掌握了征收的主动权。采取这种特殊模式的征收方,会先给出一套征收补偿方案,承诺一些补偿政策和补助奖励,动员被征收人先签订协议,待到签约比例达标、大部分被征收人都签了协议,再作出房屋征收决定,以签约情况作为作出征收决定的条件。如此一来,整个590号令所规定的程序就几乎被“倒装”了。


【为何会出现预征收或者模拟征收呢?】


征收方采取预征收模式的原因很多,不过其目的都是要更快速地完成征收、实现用地。这种模式签约速度快、征收成功率高,征收方自然爱用。协议摆在面前,有的被征收人不了解其中的风险,稀里糊涂地按照征收方的指导直接签字;有的被征收人一直希望有一天能改善居住环境、早日搬新家住上新房,一看到机会来了就赶紧签了协议;有的被征收人禁不住征收方的宣传攻势也签了协议。到了后期,只剩下少数不签协议的人,站到了大家的对立面,原来都是关系不错的街里街坊,面子上怎么挂得住呢,于是也签了协议。这样的局面正是征收方所希望的。所谓“各个击破,分化瓦解”,预征收模式无疑将这8个字运作到了极致。


国有土地拆迁


【预征收模式都是不合法的吗?】


当前,在部分地区制订的地方政府规章中,认可了在国有土地上房屋征收与补偿领域实行“预征收”的做法,规定了执行这种特殊征收模式的办法。


例如,《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十一条规定,因旧城区改建(一般认为这一概念包含“棚户区改造”“旧城改造”等项目)需要征收房屋的,房屋征收部门应当在征收决定作出后,组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的,补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的,征收决定终止执行。签约比例由区(县)人民政府规定,但不得低于80%。


再比如《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》中规定了预签协议的条款:区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案,组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征收补偿协议生效具体比例由各区县人民政府确定,预签征收补偿协议期限不超过6个月。预签征收补偿协议生效的,由区县房屋征收部门报请区县人民政府作出房屋征收决定;在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的,征收工作终止。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前与公房承租人签订附带生效条件的房改售房协议,预签征收补偿协议生效后房改售房协议自动生效。


又如,《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第十八条规定,因旧城区改建(含棚户区改造)需要征收房屋,区人民政府决定采用征询方式的,房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后,组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达到签约比例的,补偿协议生效;未达到签约比例的,补偿协议不生效,区人民政府应当于签约期限届满之日起3日内在房屋征收范围内予以公告,自公告之日起房屋征收决定终止执行。前款规定的签约比例由区人民政府在房屋征收决定中予以确定,但不得低于80%。


即使有部分地方出台了政策,允许预征收的存在,在明律师依然认为预征收模式本质上是不合法的。因为它违反了上位法,未按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序开展征收。而且在实践中,很多地方并不像上海、天津两地,是要求先作出征收决定再组织签订补偿协议的。它还是在没有任何征收文件的情况下就让被征收人先签订协议。这一模式改变了征收工作中各环节的实施顺序,这样的情况极不利于广大被征收人了解征收进度详情、行使各项监督救济权利。


【面临预征收,你应该怎么办?】


如果您遇到了预征收这种模式,要引起足够的重视,要以对正式合法的征收程序的态度去对待它。您不能因为它的各种文件、程序都带有“预”字就认为它不重要,可以随便乱签字或者置之不理,这两种想法都不可取。因为在征收方那里,这些“预”的文件终将变为正式文件,是要生效发挥作用的,一旦变为正式了我们就很难再去有效维权。


如果征收方到您的家中实施所谓“预评估”,您一定不能采取抗拒的方式消极对待,而是应该积极的配合。同时,您要向征收方多询问、与征收方多协商,关注他们委托评估机构的程序是否合法、评估机构是否具有资质、评估方法和评估过程是否符合有关规定等问题。预征收也应该按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定去评估房屋价格,毕竟合法的价格评估才能保障您获得合理的补偿。


您不要轻信征收方的各种宣传噱头,征收方在动员大家签约时会想尽办法说服您,例如告诉您不能损害公共利益和集体利益;口头向您承诺早签约有奖金,越晚签奖励越低等等。您不要因为看到周围的人都签了协议就盲目跟从,只要对征收补偿方案不满意,就不能轻易签协议。我们可以采取与征收方沟通协商的方式,要求其变更补偿方案并纳入补偿协议中,成为书面承诺。通常在征收决定正式作出前,补偿方案绝非不可改动。而一旦预签了协议,再想维权就可能会遇到更多的阻碍了。


在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,预签协议无论如何不允许“逼签”“骗签”,更不允许“代签”。同时,无论房屋征收决定何时作出,其都必须要依法作出才能往下推动程序,而不得肆意采取“协议拆迁”的方式实施所谓的“切割式”逼迁。如果你感到不能自行解决其中的法律问题,建议您委托专业征收维权律师,在律师指导下维权。此类违法的征收程序,我们并不一定要走诉讼程序,真正获得满意补偿才是关键。



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