最新重磅!新房被划入棚户区改造项目范围居然是合法的!

作者:王小明 来源:在明律师事务所 时间:2019-01-18

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导读:在轰轰烈烈全面铺展开来的棚户区改造项目中,新建的房屋“被棚户”是老百姓较为不能理解和接受的一种情形:明明我的房屋建造于上个世纪90年代甚至更晚,既非筒子楼又非简易楼更不是经鉴定的“危房”,怎么就能把我的房屋按棚户区改造名义实施征收呢?如此一来,我的房屋在补偿安置时岂不是要面临和真正的“棚户房”同等的标准、待遇了?这样的“一把尺子量到底”,能公平、合理得了吗?2018年12月底,最高人民法院对一起此类争议作出了裁判,确立了清晰地认定标准,本文在明律师就为大家浅析这一问题……


【基本案情:房龄不足10年的小区竟成“棚改”对象?】


江西省景德镇市珠山区的周女士的房屋被当地政府划入棚户区改造项目征收范围,然而周女士却对此大为不满,并一纸诉状将涉案房屋征收决定诉至法院,请求依法予以撤销。周女士起诉的主要理由就是,其所居住的小区房龄不足10年,怎么就能被划入所谓“棚户区改造”项目的征收范围呢?难道硬件设施良好的新房也要被跟着一起按“棚户房”的标准进行拆迁并给予补偿吗?然而其诉讼请求先后被景德镇市中级人民法院、江西省高级人民法院判决驳回。周女士无奈,向最高人民法院申请再审。


【最高法一锤定音:棚户区是“一片”,一片之内的不论新旧都可以拆】


本案的争议焦点事实上只有一个:棚户区改造范围的界定问题,即究竟新房能不能被列入棚户区改造项目范围的问题。


最高人民法院在裁定书中首先明确找到了棚户区这一概念的准确定义:


《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、农业部、国家林业局、国务院侨务办公室、中华全国总工会关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》(建保〔2012〕190号)第二条规定,城市棚户区(危旧房),指城市规划区范围内,简易结构房屋较多、建筑密度较大,使用年限久,房屋质量差,建筑安全隐患多,使用功能不完善,配套设施不健全的区域;城市棚户区(危旧房)改造具体范围由市县人民政府结合当地实际情况确定。


据此,最高法在裁判中指出,棚户区指向的是具有简易结构房屋较多等特征的区域,即一定区域如满足简易结构房屋较多等特征,即符合城市棚户区的标准,而并不要求该区域内任一具体房屋均符合棚户区的全部特征。根据各方当事人提交的证据及原审查明的事实,珠山区政府有权依法在符合比例等原则的前提下结合景德镇市珠山区实际情况确定城市棚户区的范围。


请注意,这里提及的“比例原则”在明律师曾多次提及过,可以简单地理解为棚户区改造项目在划定范围时要首先考虑“改造类项目”公共利益目标的充分实现,在此基础上对涉案片区内的非“棚户房”的影响应控制在最低限度内。这就意味着棚户区改造项目中是允许“掺杂”入个别非“棚户房”的新房一并参与改造的,因为在现实中这些新房有可能是与众多成片的老房交叉重叠在一起而很难单独予以保留的。


根据上述理由的指引,最高法最终判决驳回了周女士的再审申请。


棚户区改造


【律师解析:被划入“棚户区”的新房补偿未必吃亏】


如此一来,广大被征收人就有困惑了:我的新房被强行划入了“棚改”项目范围,我的补偿安置结果岂不是要白吃亏了?在明律师结合这份裁定书的内容分析认为,这自然是不可能的。


最高法在涉案裁定中还补充了这样的表述:


征收国有土地上的房屋,应当充分考虑房屋区位、用途、建筑结构及新旧程度等方面的具体情况,严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》的规定进行房屋价格评估,对被征收人给予公平补偿。原审法院已在裁判文书中就相关问题向征收部门提出了建议:“建议征收部门在补偿时,能具体问题具体分析,充分考虑房屋的建设年限、小区的基础设施、周边环境以及生活状况等,不能将房屋纳入棚户区改造范围就以‘棚户房’特征来界定房屋价值”……


无疑,在涉案裁定、判决的逻辑前提下,这段表述是极为必要和及时的。即使被征收人的新房被列入了棚户区改造项目范围,其在确定征收补偿时仍必须严格依据590号令所确立的原则,通过“市场比较法”完成严格的房屋价格评估程序,充分考虑涉案房屋的新旧程度确定其周边类似房地产的市场价格(注意,这里不能简单粗暴地拿其所在区域内的“棚户房”为参照对象进行评估,否则是不合法的)。如果被征收人对计算出来的补偿结果不满,完全可以依法对评估报告申请复核或者专家委员会鉴定,也可以依法针对征收补偿决定提起复议或者诉讼。也就是说,最高法认为,新房可以被列入棚户区改造项目范围一并拆除,但新房的征收补偿不能按照“棚户房”的标准作出。


通过这一较新的判例,在明拆迁律师想提示广大被征收人的是,棚户区改造项目优先考虑的是“公共利益”而非“某个个体的利益”,这一点大家是一定要明确认清的。至于涉案裁判确立的原则究竟是否公平、合理、适当,大家都可以讨论或发表不同的意见。但就实务层面的操作而言,我们是不能“逆”着最高法的裁判走的,否则就会吃“憋”。若被征收人一早就对涉案项目的启动不满,就要在社会稳定风险评估、征收补偿方案公开征求意见、预签补偿协议等阶段将自己的意见明确提出,以民意影响县级政府的征收决策。而一旦“木已成舟”,大家也要面对现实,将维权的重点及时转移到补偿安置上来。就目前一些法治环境较好的大城市而言,棚户区改造类项目的补偿安置标准确实是不低的,达到“1:1.5”左右也绝非不可能。一套老城区内小几十平米的房屋转眼变成两套新城区内一百多平方米的三居室,这样的补偿安置被征收人也未必是不能接受的。


不过这案子这么判到底是否妥当,大家不妨通过评论、留言提出自己的观点……



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