「在明说法」杨在明:你的征收补偿究竟低不低?拿这些尺子量一量!

时间:2019-01-14

导读:面对征地拆迁,被征收人最关心的肯定是自己到底能获得多少补偿?征收领域的主要矛盾也在于此。当前普遍偏低的补偿安置与被征收人对改善居住生活条件的较高预期之间,可以说存在着巨大的矛盾。究竟什么样的补偿才是公平、合理、合法的征收补偿呢?被征收人又该用什么样的尺子去去衡量补偿低不低呢?《在明说法》第72期,北京在明律师事务所主任律师杨在明就来和大家谈谈这个问题。




对于国有土地上的房屋征收来说,周边类似房地产的市场价格是关键。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这一原则所说的,就是我们在之前的节目中经常提到的,在国有土地上房屋征收评估中普遍优先适用的“市场比较法”。也就是我们通常所说的,“拆一还一”是城市房屋拆迁的最低补偿线。


《内蒙古自治区人民政府办公厅关于贯彻落实国务院<条例>有关事宜的通知》中明确规定,作出房屋征收决定的市、旗县(市)人民政府应当给予被征收人“征一还一”产权调换,即按照房屋产权登记簿标明的建筑面积进行补偿。在实践中,一些地方的棚户区改造类项目确定的补偿比例会达到1:1.2,也就是在现有房屋面积的基础上再增加一部分补偿,来确保被征收人在搬迁后,可以切实改善居住条件。


需要指出的是,对于征收方以房屋无证或是属于危旧房、棚户区等理由,把补偿比例压到1:1以下的情形,通常是没有法律依据的。甚至有不少被征收人在咨询时,反映自己得到的补偿比例只有1:0.6,当然对于这其中的原因律师要针对每个被拆迁人的具体情形进行分析,但是这样明显锅底的比例通常都是不正常的,被征收人完全可以开启依法维权的进程。


对于集体土地上的房屋拆迁,要遵循“一项原则一个参照”。由于农村的集体土地是不能自由入市交易,宅基地上所建的房屋也不能随意转让,所以它的补偿原则与城市房屋不同。《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中要求,“确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低,长远生计有保障”。集体土地征收补偿的基本原则,是要保证被征地拆迁农户所得拆迁补偿加上政府补贴,要保障其选购合理居住水平的房屋。


另一个重要的标准,就是要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。不仅是补偿安置的标准可以参照590号令,征收补偿的全流程程序同样可以参照。例如城市房屋拆迁,有较为科学严谨的房屋价值评估环节,那么农村房屋拆迁也同样要有评估程序。这里要提示大家,农村宅基地上房屋面临拆迁时,补偿标准决不能仅仅计算一个重置成新价,地的价值,同样要反映到房屋的补偿上来。也就是说,补偿价要在,被拆迁房屋重置成新价的基础上加上宅基地区位补偿价,这是非常关键的一点。而区位补偿价的核心数据,就是当地普通住宅得指导价。对于与城市国有土地相邻的集体土地,或者已经被划入城市规划区的集体土地,完全可以参照城市房屋拆迁的补偿原则来确定区位补偿价。

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