导读：大家都知道，一旦被征收房屋被认定为违建，在拆迁时就无法与合法房屋一样得到房屋拆迁补偿。但是现实生活中，很多人由于各种原因导致其所居住使用多年的房屋并没有房产证或者土地证。这时一旦房屋遭遇拆迁，这些无证房是否属于违建，又能否得到公平、合理的征收补偿，就成为了对广大被征收人切身利益影响最为重大的问题。本文，在明拆迁律师就为您的“无证房”想一些办法……
一、什么是违建？
我们通常所说的违建是指违反法律、法规在城乡规划区范围内，没有取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设的建筑，或者是采取欺骗手段骗取批准而新建、扩建或改建的建筑。违建的形成原因多种多样，这其中既有历史的原因也存在着监管的缺失。不能认为所有的违建都是建造者一方的责任、过错，这是与客观事实严重背离的。
二、无证房是否都是违建？
在一般人看来，违建有一个很明显的表现就是没有房产证和建设用地规划许可证，但是是否所有没证的房屋都是违建呢？
认定违法建筑的法律依据主要是《城乡规划法》。《城乡规划法》第64条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……实践中，征收方多依据《城乡规划法》的上述规定，直接认定无证、缺证的房屋是违法建筑，这种做法是不合理的。征收范围内的房屋情况复杂，尤其是棚户区、城中村或旧城区，存在大量因历史原因未依法办理产权登记或未依法办理审批许可手续的建筑，这其中很多房屋在不违反规划的情况下，缴纳一定数额的罚款后补办证件，也是能够成为合法房屋的。根据行政法领域的“最小损害原则”或曰“比例原则”，在征收中对这类并不影响规划实施的无证房屋是应当经依法处置后按合法建筑予以补偿的。并且《城乡规划法》是2008年1月1日才开始实施的，根据法不溯及既往的原则，至少对于2008年以前建造的房屋，行政机关是不得依据《城乡规划法》来做出认定、处置的。可见，“一刀切”的将无证房都认定为违建的做法显然是不合理也不合法的，其主要目的还是在于压低被征收人所应获得的补偿，为征收方控制成本。
三、对无证房补偿的判断
对无证房的补偿要结合建造的时间、当时的立法状况、当时的执法机关是否存在过错来综合判断：
对于严重违反城乡规划及土地管理法律，或明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋应当不予补偿；对于房屋建造的时候是合法的，但没有合法产权证明，是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的，且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住，应当得到合法补偿安置。例如轰动全国的“浙江金华许水云案”中，许水云的房屋就属于典型的“无证房”，但却被法院认定为合法建筑，原因就在于其房屋的“无证”是政府没有及时发证所导致的，而并非其没有依法去报批。
总之，无证房性质的认定需要具体问题具体分析，每个人、每处房屋的情况都不同，不可简单的一概而论。建议被拆迁人要在房屋征收启动前尽早去相关部门针对自己的具体情况进行咨询，能补办证件的要及早补办，以免使自己以后的维权陷入被动之中。
几种确定可以得到补偿的无证房
根据相关法律规定和司法实践中的情况，下面这几种无证房是可以得到补偿的，尤其是绝对不应出现分文不补直接拆除的情况。
1. 代代流传下来的祖宅
现在很多地区都存在祖宅这一类的房屋。在明律师所代理的案件中，有的被征收房屋干脆是建于民国时期的。在当时那个年代，许多房屋都是一代一代继承下来的，并没有房产证一类的房契类证明存在。无论如何，我们不能要求那些和故宫、皇城相府几乎同龄的建筑拥有所谓的“合法证件”。
2. 农村宅基地范围内自行建造的房屋
在上个世纪80年代之前，国家对农村建房的要求并不是十分严格，建房办理手续也比较简单宽松，对房屋、土地确权方面很多都没有做到位。因此，农村还存在很多的无证房，只要是依法建造，获得村委会、乡镇政府某种形式批准的房屋，即使没有产权证明，在征地拆迁时也应当给予合理的补偿。
3. 在合理范围内加盖出来的农村房屋
只要是在自家的宅基地上，没有“出圈儿”“越界”，农民经向“村长”打招呼就自行加盖二层、三层的情况是非常普遍的。毫无疑问，这类房屋并不构成土地违法，也未直接影响乡村规划，那么在面临征收时是应当给予一定的补偿的。实践中一些地方存在只认一层，二层以上加出来的一律按违建论处的做法，实际上是没有什么法律依据的。但需要注意的是，如果加盖部分是违反消防安全法规的彩钢板、泡沫填充房屋，那么被认定为违建是很难避免的事情。
4. 棚户区改造项目中的一些简陋的房屋
这类房屋在建造时就是当事人为了生活所迫所建，改造项目的目的就是要提升其居住条件和生活质量。对这类“棚户”类房屋简单的按违建认定，无疑是与其行政目的不相符合的。
在明拆迁律师最后想提示大家的是，无证房的认定是个专业性比较强的问题，您如果自己无法判定的话，也可以寻找专业的律师咨询。从以往的很多案例中可以发现，法院对待行政诉讼的态度并不是很积极，但凡能够不进行实体审查就一律从程序上驳回。在此，在明律师建议，当事人要想争取合理补偿，就不能单靠行政诉讼这一种方式，而应该通过律师协助申请政府信息公开或者一系列的行政复议、行政诉讼程序，找到案件所涉及部门的违法点，争取到与拆迁方公平谈判的机会。须知，违建认定只是表象，其真正的目的、意图在于被征收房屋的补偿安置和项目的推进。打开视角，不局限于无证房、违建的认定之中，或许才能找寻到解决此类矛盾纠纷的最佳途径。
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