你的拆迁安置房总不让你安心,住不进去怎么办?

作者: 王小明 来源:在明律师事务所 时间:2018-05-04

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导读:在征收拆迁中,获得满意的安置房补偿,是很多被征收人的梦想。毕竟相较于补偿款而言,房显得更实在,更有存在感,也能免去持款购房的许多麻烦。故此,对于在明拆迁律师曾多次论述的“要房还是要钱”这一选择,相当多的被征收人会毫不犹豫的选择“房”而不是“钱”。问题在于,本该依据补偿协议的约定如期拎包入住的安置房,究竟为何而频频出现问题,总不让被征收人安下心来呢?处于过渡期在外租房、投亲靠友的被征收人究竟该怎样做才能确保自己未来的安心居住呢?


选择产权调换的风险:安置房很多是期房


国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称“《条例》”)第27条规定,实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。简单的6个关键字,意思却不像老百姓所想的那么简单。何为法律意义上的“先补偿”呢?这绝不是说要把安置房建好了,发了钥匙实现了拎包入住才能要求被征收人搬迁,而是说“产权调换房屋和周转用房的地点和面积已经明确”,就叫“先补偿”。也就是说,被征收人的安置房在实践中很多都是期房,你所能看到的仅仅是各种图纸、沙盘,征收方可以在补偿协议中确定安置房源后就要求被征收人搬迁,到外面去自行过渡,待安置房竣工后再按约定交付房屋。时间一拖长,风险也就跟着产生了,而由于被征收人此时已处于过渡阶段,这种风险所带来的负面影响自然是首当其冲。


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征收方迟迟不交付安置房,怎么办?


一旦遭遇这种情况,被征收人手握的征收补偿协议就显得十分重要了。《条例》第25条规定,房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。据此,涉及安置房的有关问题均是要在协议中予以明确列明的。对于被征收人来说,首先要签订一份合法、全面的补偿协议,才能确保自己未来的安置房能够让人安心。关于协议签订中的注意事项在明律师已多次论述过,这里不再赘述。总之,如果上述法定内容没列清楚或者缺少哪项,被征收人就需要警惕了。


协议如果没问题,那我们就往下看。《条例》第25条还规定,补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。从实践中看,这里的“一方”主要指征收方,也就是说被征收人有权依法提起诉讼要求征收方履行补偿安置义务。


《行政诉讼法》第12条规定,人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼:(十一)认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除土地房屋征收补偿协议的。据此,当政府在协议中承诺的安置房未能如期兑现时,被征收人是有权依法提起“民告官”的行政诉讼进行维权的。


2011年以前的拆迁项目,被拆迁人该如何维权?


对于这类型的纠纷而言,2011年是一个重要的分水岭。在此之前的《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位,通常是某个房地产开发公司。拆迁补偿协议也是被拆迁人与拆迁人签订的民事合同,从法律性质上即不是行政协议,即不直接与政府产生法律关系。一旦在履行中发生纠纷,被拆迁人只能依法提起民事诉讼要求其履行义务,而最终很有可能面临久拖不决甚至无法安置的情形。一方面,拆迁方自身很可能出现问题,甚至面临破产倒闭的危局,补偿合同将可能面临难以落实的窘境。另一方面,因规划发生变化调整等因素,也可能导致安置房的位置、交付期限发生很大改变。在这种情况下,追究拆迁方的违约责任比较容易,只需依约走即可,但填补被拆迁人的损失则是比较困难的事情。


在明拆迁律师就此想提示广大被征收人的是,对安置房的选择,本身就是一个需要慎重仔细考虑的事情。纯货币补偿一次性结清,再购房的主动权也掌握在自己手里。安置房如果是现房那也无所谓太大风险,直接上眼看看房屋质量、配套条件再做决定不迟。唯独这个期房,确实有些风险在签约时是不可控的,待发生后又可能对被征收人的居住生活产生较大的影响。而如果您选择了期房安置,则一定要确保协议的严谨、全面,并在发生逾期交房情形时及时咨询专业律师,考虑通过落实补偿安置职责等其他途径将政府拉入到问题解决的谈判桌前,从而为问题的解决创造有利条件。无论如何,单纯和原来的拆迁人“较劲”绝非解决问题的良策。


最后想鼓励广大被征收人的是,就北京等法治环境较好的城市而言,安置房出现严重违约情形的几率不大,被征收人还是可以对征收方的履约能力抱持信任和信心的。


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