户口与征收补偿是否有关?法律规定一户一宅,那一户多宅合法吗?

作者:谢天泽 来源:在明律师事务所 时间:2019-02-03

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导读:大家都知道,在我国农村建设住房需要申请使用集体建设用地,宅基地实行“一户一宅”制度。根据《土地管理法》第六十二条的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市结合实际规定的标准。我国土地少人口多,农村耕地资源很紧张,所以国家为了减少建房占地、提高农村土地利用率和经济效益,实行一户一宅。但是,在实际生活中,一户多宅的情况仍然大量存在。那么家里面一户多宅的一定都是违法的吗?“户口”与“征收补偿”之间又是一个怎样的原则关系呢?


【一户多宅未必不合法】


其实我们应当根据具体情况区别对待,有些情况导致的一户多宅是允许的。自然资源部曾在2016年印发了《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》,通知针对实践中存在的不同情况作了规定,也为宅基地确权登记提供了更加明确的依据。


情况一:成年子女建婚房产生的“一户多宅”


农村家庭可能子女较多,家中的子女成年了要结婚或其他原因出现住房需求,住房不够于是另外建了新房,这时可以办理分户解决问题。《通知》中规定,符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。实践中,一些农村家庭的宅基地面积突破了500平方米,远远高于了一般规定中200平方米左右的宅基地面积上限。但若存在上述情况,则其仍有可能是合法的。


情况二:本村集体经济组织成员之间流转宅基地上房屋


农村宅基地限本集体经济组织成员使用,目前存在买卖房屋的情况,农村居民可以通过承租、买受方式取得宅基地上房屋的使用权、所有权,进而根据“地随房走”的原理取得相应的宅基地使用权。流转买卖中,双方均应是本村村民,户籍未迁出本村、在本村居住,并且要注意签订合同。


情况三:未超当地面积标准


由于历史遗留原因或是地方自然地理环境限制,可能出现一户村民有不止一处宅基地。(一些山区、梯田集中区域很难找到连片的建设用地,房屋的建造都是在山地之间见缝插针)但是宅基地面积总和如果未超过本地面积标准就可以按一处宅基地予以确权登记。另外在《通知》中,还规定了宅基地超占面积问题要分阶段处理,如1987年《土地管理法》实施后,农民集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。


一户一宅


情况四:继承家中房屋


宅基地使用权属于农民集体所有。但是农民朋友在宅基地上建设的住宅是自家房屋,属于农民的个人财产,依法可以继承。因继承农房占有宅基地而形成的一户多宅,也应办理确权登记。


有些农民朋友会有疑问,凭什么到了农村就要求我们“一户一宅”,而城里人只要有钱就可以“一户十宅”甚至更夸张呢?问题的关键在于土地性质的不同。宅基地使用权本身带有极强的公共利益属性,是农村集体经济组织分给村民无偿使用的,不涉及任何土地部分的费用。凡是交纳租金或其他费用取得的,都不是宅基地,其上建造的房屋即使客观上用于居住也不能被视为宅基地上房屋。这样的多出来的“宅”在面临征收时是存在较大法律风险的,这点广大农民朋友一定要明晰。


【户口与征收补偿的关系,其实不复杂】


简言之,对于国有土地上房屋征收,譬如棚户区改造、旧城改造类项目而言,房屋的征收补偿与户籍问题无关。一处房屋上完全可以落10个人,但“人户分离”的现象仍是不鲜见的。在进行补偿安置时,只有涉案房屋的所有权人或者直管公房、自管公房的承租人才有权获得补偿,补偿的计算看的是房屋的面积而不是户口簿上的“人头数”。


对于农村集体土地的征收及房屋拆迁,主要仍然是看土地面积和房屋的不动产权属。且在宅基地和土地承包经营权“三权分置”的改革背景下,“农村集体经济组织成员的资格权”被独立出来。有没有征收补偿,关键看有没有这个“资格权”,而它与户口不是一回事儿,具体的情况要查阅各地方的规定。而且“家庭人口情况”与户口仍然不是一回事儿,这里面仍然有一个是否实际共同居住,是否人户分离的问题。无论如何,户口在征收补偿中的“影响力”正在逐步降低,这是无可争议的事实。


在明拆迁律师最后想提醒您的是,虽然不同情况的“一户多宅”应当作不同处理,但是每一个征收个案情况不同,各省、自治区、直辖市的政策标准也有区别。如果您家存在“一户多宅”的情况,还是要争取尽早说明情况、办理用地手续,获得相关部门的确权登记,转变为“多户多宅”,这样我们才能更踏实安心,避免遇到征收时出现政府为减少补偿而将房屋认定成违建等情况。如果您遇到了征收,不能确定自家的情况应当如何认定、是否能够办理确权登记,建议您咨询专业征收维权律师,以获得更加满意的补偿。


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