农村宅基地确权登记再出新规,“一户多宅”“超占面积”有救了!

作者:王小明 来源:在明律师事务所 时间:2019-01-22

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导读:在过去的八至十年间,农村宅基地和集体建设用地的确权登记发证始终是包括自然资源部在内的国务院多部委积极大力推进的工作。从“无证”“缺证”到“证件齐全完备”,无疑是下一步农村“三块地”制度改革全面铺开、《土地管理法》大修靴子落地的重要前提条件。然而由于我国一些地方农村地籍调查工作基础过于薄弱,历史欠账过多,导致诸如“一户多宅”“超占面积”“妇女权益”“非集体成员占有宅基地”等现象问题层不出穷,确权登记发证工作进展迟缓。那么,自然资源部将如何通过新规来为解决这些老大难问题提供思路呢?


要点一:颁发统一的不动产权证书,不再区分“房证”和“地证”


《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)指出,目前全国所有的市、县均已完成不动产统一登记职责机构整合,除西藏的部分市、县外,都已实现不动产登记“发新停旧”。据此,各地在对农村宅基地使用权及房屋所有权进行登记时应当颁发统一的不动产权证书,而不再分别颁发房屋所有权证书和宅基地使用权证书。老百姓所熟悉的“房证”和“地证”两份证件已经合并成了一件。


要点二:权属调查结果可发微信公示


权属调查结果要在本集体经济组织范围内公示,这要求在村民会议或者村民代表会议上说明,同时以张贴公告等形式公示权属调查结果。《通知》特别指出,对于外出务工人员较多的地区,可通过电话、微信等方式将权属调查结果告知权利人及利害关系人。故此,“发微信”已与时俱进地成为了对宅基地及其上房屋权属调查结果公示的合法方式之一。


要点三:合法的“一户多宅”可予以确权登记


《通知》中明确规定,宅基地使用权应按照“一户一宅”要求,原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。


要点四:宅基地超占面积问题分阶段处理


农民集体成员未履行批准手续建房占用宅基地的,按以下规定处理:


1. 1982年《村镇建房用地管理条例》实施前建房占用的,范围在《条例》实施后至今未扩大,无论是否超过其后当地规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记;


2. 1982年《条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农民集体成员建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记;


3. 1987年《土地管理法》实施后,农民集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。


历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的,按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定,予以确权登记。


据此可知,新规明确坚持了“法不溯及既往”的原则,对未经批准占用宅基地形成的“超占面积”问题作出了更具可操作性的规定。


宅基地拆迁


要点五:非农业户口居民合法取得的宅基地使用权可依法确定


非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的,在退出原宅基地并注销登记后,依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。


1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,可按实际使用面积予以确权登记。1982年《条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止,非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批准面积予以确权登记,超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。据此可知,非农业户口的城镇居民在历史上合法取得的宅基地或其上房屋在符合一定条件的前提下也是有望予以确权登记的。


要点六:依法维护农村妇女和进城落户农民宅基地权益


农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记,同时注销其原宅基地使用权。


农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。


据此,所谓“外嫁女”的宅基地及其上房屋权利问题基本得到解决,即只要外嫁女未在新家庭取得宅基地使用权,其原有的宅基地使用权就不应被取消。


在明拆迁律师最后想提示广大农民朋友的是,宅基地及其上房屋的确权登记发证工作非常重要,大家务必要予以高度重视。一旦日后自己的宅基地上房屋面临征收、自愿有偿退出、“三权分置”试点改革等状况,全面完整的确权登记发证就是农民朋友维护自身权益的重要前提。有证与无证,毕竟不同,手上有证,心中才会不慌。



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