征收补偿款,到底给多少钱才算是公平、合理呢?

作者:王金龙 来源:在明律师事务所 时间:2019-01-07

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导读:说到拆迁补偿,很多被拆迁人都会觉得愤怒。因为看似拆迁会得到很多钱,但经过数次的程序流转,到被拆迁人手里的补偿款并不多。尤其在农村,很多被征地农民都发现村委会拿到的征地补偿款远多于自己的,自己甚至拿不到分文,他们不得不怀疑这补偿款是不是被村里给截留或者贪污了……那么,征收补偿款究竟“要多少是多”呢?本文,在明律师王金龙结合法律的规定来浅析这一老百姓普遍关心的问题。


毫无疑问,对于征收方来说,要补偿的被拆迁人的基数太大,每家每户的拆迁补偿费必须控制在一定限度内,要不然根本没有足够的财力来启动整个征收项目。实践中极个别人张嘴要一个亿的补偿,相关企业被直接吓跑导致项目胎死腹中的事情也时有发生。


因此,对于征收补偿款,拆迁方和被拆迁人各执一词,孰是孰非,很难界定。到底要给被拆迁人多少补偿费用,才一能保证被拆迁人满意,二不会给拆迁方造成超负荷的财政负担呢?


首先,我们需要明确的是:即使在法律上,也并没有具体明确到每家每户该有多少拆迁补偿款的规定。因为每个地方的市场环境、拆迁政策以及房屋土地等具体情况各不相同,法律上不可能做到面面俱到。法律上能给出的补偿标准只是统领性标准,是最低限度补偿额度范围的规定。


其次,再具体细分,农村集体土地和城市国有土地上房屋的征收补偿也是有所差别的,尽管很多人认为这种差别的存在并不合理……


国有土地上房屋征收补偿:


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例第十七条的规定:作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。


根据上述规定可以看出,在国有土地上,被拆迁人获取补偿费用主要是从上述几个方面。被拆迁人对自己补偿是否合理的标准,便主要从这几方面来衡量。


反馈在实践中,拆迁方最容易、能最大程度折价补偿款的地方就是房屋的价值了。对于企业而言,还有停产停业的损失问题。对于房屋的价值,重点看评估机构所作出的评估报告是否科学合理,是否采取了恰当的评估方法及参照对象;而对于停产停业损失的计算,则要看被征收人的举证情况和地方性规定的具体办法。这两块的高或者低,对被征收人最终的补偿总额影响极为巨大。


拆迁补偿


农村集体土地上房屋的征收补偿:


集体土地相较于国有土地而言,情况更为复杂。在国有土地上至少还有《国有土地上房屋征收与补偿条例》可以作为直接依据,但集体土地上还没有关于集体土地征收拆迁的统一法律规定,目前能作为依据的主要就是一部足够“衰老”的《土地管理法》。


而在《土地管理法》上,对被征地农民的补偿标准规定得更为笼统。主要是《土地管理法》第四十七条:征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍……但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。


另外,由于《土地管理法》的规定并不能周延实际发生的征地拆迁情况,最高法便出台了相关司法解释,简单点说,就是要求被纳入城市规划区的集体土地,也就是我们常说的棚户区、城中村,可参照国有土地上的补偿标准进行补偿。


很显然,这些笼统且分散的规定,并不能实质的解决征拆过程中发生的各种问题,这些规定只能作为界线似的规定。也就是说,征收方在征收拆迁的操作过程中,最低限度是不能触犯到上述规定。


而对于某个具体项目中被拆迁人所面临的补偿标准规定,存在于地方的征收补偿安置方案当中。被拆迁人是可以通过申请信息公开的方式查到的,更多的情况可以直接通过公告获知。对“方案”进行依法审查,就是被征收人弄清补偿款究竟多少才合理这一问题的最重要步骤!


一般而言,专业征收维权律师会通过提出意见、要求听证、申请复议、提起诉讼、申请查处等多种途径来围绕方案采取步骤措施,帮助被征地农民拿到针对这一项目真正公平、合理的补偿。


在明律师王金龙最后要告诉各位的是,如果你感觉到补偿不合理,或者征收拆迁的过程、手段涉及暴力、异常的时候,一定要及时咨询专业征收维权律师,而不要仅仅是“想”却没有去“做”。光靠空想,是无法争取到公平、合理的征收补偿的。




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