自己的补偿款被前夫领走了,已经签订的补偿协议如何归于无效?

作者:刘玉伟 来源:在明律师事务所 时间:2019-01-02

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导读:婚内已书面约定房屋归郭女士,离婚后,拆迁办与前夫及其父亲签订补偿协议,房屋被强制拆除。那么郭女士的千万补偿款又该找谁要呢?本文,看在明律师如何解决征收中的民事纠纷……


【案情简介:上千万补偿款不翼而飞】


1999年,郭女士(买方)与辽宁省锦州市果树农场刘屯分场(卖方)签订土地出让合同。郭女士缴纳土地出让金取得两亩(1320㎡)国有土地使用权。后郭女士缴纳了土地出让金,刘屯分场出具了由辽宁省财政厅监制的专用收款收据。


2005年,郭女士与其丈夫刘先生出资建设了600平米楼房(市值1000余万)。刘先生的父亲(以下简称“刘父”)一直在案涉房屋居住。


2015年,郭女士与其丈夫感情破裂并办理了离婚手续,二人约定楼房所有权及土地使用权归郭女士所有。


而早在2007年,曼哈顿商品房开发项目启动,案涉土地及房屋被列入拆迁范围。锦州宝地建设集团有限公司为项目建设方,并作为拆迁方一直与郭女士洽谈补偿事宜。因补偿标准严重不合理,直至2018年,郭女士一直未与拆迁方签订补偿协议。在与拆迁方协商时,郭女士多次向其表示自己已离婚,并为案涉房屋及土地的唯一合法权利人。


然而在2018年6月6日,郭女士突然得知其房屋已被强制拆除,土地已被非法占用。郭女士找拆迁方说理,拆迁方言明已与其前夫刘先生及刘父签订了补偿安置合同,补偿款已足额支付到位,刘先生与刘父自动履行补偿合同拆除了案涉房屋。郭女士困惑了,案涉房屋自己投资、自己修建、还有婚内财产约定,上千万的补偿款怎么说没有就没有了呢?郭女士找到当地律师咨询,当地律师纷纷表示,此案牵涉甚广,不方便代理。万般无奈之下,郭女士找到了北京在明律师事务所的马丽芬闫会东律师。


拆迁补偿协议


【律师代理:立不上案怎么办?】


1.立案难——当地法院见“拆迁”字眼后百般推脱


接受委托后,在明律师立即着手起草起诉状、准备立案材料。在明律师依靠自身过硬的专业素质、多年的办案经验,迅速确定了案由为“合同纠纷”、诉讼请求为“请求确认补偿安置合同为无效合同”的诉讼思路。接受委托后的第二天,在明律师就将起诉状、证据材料清单、立案注意事项、不予立案的应对方法、立案的法律依据等,一并发送给了郭女士。


收到立案材料后,郭女士立即紧锣密鼓地开展了立案工作。她先后去了案涉房屋所在地法院及被告所在地法院尝试立案。立案人员均让郭女士提供补偿安置合同,否则不予立案。不管郭女士如何说明事情原委、如何费尽口舌解释自己作为受害方,现阶段无法提供补偿安置合同,立案人员始终态度坚决——就是不给立案。


2.在明律师现场立案——据理力争后立案成功


在明律师得知情况后立即奔赴了立案现场。起初,立案人员欲以同样说辞推脱不予立案。在明律师提出,此案符合《民事诉讼法》第119条关于立案条件之规定,应当当场予以登记立案,如果当场不能判定是否符合起诉条件的,应当接收起诉材料,并出具注明收到日期的书面凭证。如果需要补充必要相关材料的,应当及时告知当事人。在补齐相关材料后,应当在7日内决定是否立案(参见民事诉讼法司法解释208条)。


另,依据《民事诉讼法》第64条第二款和《最高法关于适用<民事诉讼法>的解释》第94条的规定,“当事人因客观原因不能自行收集的证据可申请法院调取”,在明律师向立案人员提交了调取证据(补偿安置合同)申请书。经在明律师与立案人员反复沟通、说理,立案人员态度发生转变,思量后告知,先向主管领导请示是否准予立案,并在7日内给予答复。在此后的第3天,郭女士告知在明律师已成功立案。


补偿协议


【庭审经过:补偿协议因何无效?】


在立案三个月后,本案迎来了庭审。庭审中,被告锦州宝地建设集团有限公司(拆迁方)称,第一,补偿安置合同合法有效,不存在恶意串通损害郭女士利益的情形;第二,我方系依法与案涉房屋的实际占有、使用人(刘先生、刘父)签订了协议,不存在违法情形;第三,案涉房屋系经有资质的鉴定机构予以评估完成,我方已将560万元补偿款给付了刘先生(400万元)与刘父(160万元)。


被告刘先生、刘父共同辩称,案涉房屋的补偿安置协议合法有效。第一,案涉房屋及土地系郭女士与我方共同共有,在缴纳土地出让金及建房时,我方均有出资。第二,案涉补偿安置协议涉及的补偿款是我方应得的,仅包括自己的份额,不包括郭女士的份额。


在明律师则指出案涉补偿协议无效的主要理由有三点:


第一,被告刘先生、刘父并非涉案土地的使用权人,亦非地上房屋的所有权人,郭女士为唯一合法所有权人。补偿安置协议系因无权处分而形成的合同,现原告郭女士拒绝追认,该协议无效。


第二,三被告恶意串通,损害了原告利益,所签补偿安置协议应依法认定为无效合同。


第三,补偿安置协议违反了《城市房屋拆迁管理条例》(案涉曼哈顿项目启动于2007年,一直未结束,不适用590号令,而应适用这一旧条例)第二十九条之规定,属合同法第五十二条规定的“违反法律、法规的强制性规定”情形,故应认定为无效合同。


第四,被告锦州宝地建设集团有限公司实际支付的补偿款与案涉房屋的市场价值严重不符。一方面,案涉房屋的市场价值为1000万元左右,而被告评估的案涉房屋价值仅为5903154元,评估报告显示的房屋价值远低于房屋实际价值;另一方面,被告锦州宝地建设集团有限公司仅支付了补偿款560万元(其中160万元支付给刘父,400万元支付给刘先生),实际补偿款数额与评估报告(5903154元)亦有出入。被告锦州宝地建设集团有限公司实际支付的补偿款比评估报告显示价值低了30多万元,与案涉房屋市场价更是相差甚远。除此之外,在明律师提供了《土地出让合同》、辽宁省财政厅监制的专用收款收据、录音等证据材料,予以佐证上述事实。


承办法官采纳了在明律师第一、第四条代理意见,认定郭女士对案涉土地及房屋享有权利份额。在郭女士已与被告锦州宝地建设集团有限公司洽谈过动迁事宜后,被告锦州宝地建设集团有限公司在未经郭女士同意的情况下单方与被告刘先生、刘父签订的土地、房屋补偿协议,侵犯了郭女士的利益。在郭女士不予追认的情况下,该合同应当是无效的,且该协议确定的价格明显低于评估价值,不符合常理。


辽宁省锦州市太和区人民法院于2018年11月16日作出(2018)辽0792民初932号民事判决书,判决确认被告锦州宝地建设集团有限公司与被告刘先生、刘父于2017年5月19日签订的土地、房屋补偿协议无效。案件受理费100元,由被告锦州宝地建设集团有限公司负担50元,由刘先生、刘父负担50元。


通过本案,在明拆迁律师想提示广大被拆迁人的是,即便签了补偿合同,房屋已被强拆,被征拆方的正当利益亦应得到维护。在不少征收拆迁项目中,征拆办的工作人员在被征拆房屋产权不明(或存在分歧)的情况下,仅与实际居住人或部分权利人签署征补协议,以达到快速、高效拆房、腾退的目的。此等事例屡见不鲜。此类案件难度较大,立案、调查、庭审、判决步步泥淖、荆棘丛生,唯有求助于具有过硬法律知识及丰富办案经验的律师,被征拆人方能步步为营、披荆斩棘。



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