拆迁律师重要提醒:做好这三步,您将轻松实现腾退补偿数额提升!

作者:白琳 来源:在明律师事务所 时间:2018-12-26

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导读:近年来,各种名目的腾退项目逐步进入大众视野,因腾退而起的法律纠纷也不断涌现,尤其是在北京地区。可是我们查遍与土地相关的法律法规,均未见腾退一词。可以说,腾退作为一个非法律用语,几乎是不受现有法律规范体系规制的。那么,在面对这种无法定依据的行为时,广大被腾退人该如何维权呢?本文,北京在明律师事务所的马丽芬、闫会东律师结合多年的办案经验,来为大家谈谈该如何提升腾退补偿数额……


【拨开迷雾,看清腾退项目本质】


腾退并非法律规定的征收土地的方式,而是在农村集体土地征收的进程中,地方政府或乡镇、村委逐渐摸索出来的,没有统一的法律规制并严重侵害房屋产权人利益的一种模式。因腾退程序简单,成本低廉,故倍受相关部门机构的青睐。目前腾退模式也在不断地发生变化,有绿化还植项目、文物保护项目、棚户区改造项目等,其中尤以文保腾退和环保腾退最为多见。


那么,具体而言何为腾退呢?在明律师认为,腾退即协议搬迁、协议搬离。包括在集体土地上进行的由被腾退人与村委会、开发商签订腾退安置补偿协议以后,村委会将被腾退人拥有的房屋和土地收回的行为。还包括在国有土地上进行的为保护文物或者进行绿化,而由房屋土地管理机构与被腾退人签订补偿协议,房地机构将房屋收回的行为。从本质上讲,“腾退”的根本目的在于快速实现征收,进行土地储备或建设。它是一种变相的拆迁或征收。


房屋腾退


【抽丝剥茧,明确腾退的实施主体】


由于腾退不是“正规的”征收(拆迁)程序,因而其实施主体也较为多样,目前有4种类型:


第一类是由开发商以建设绿化隔离带的名义实施的土地收储和房屋拆迁行为;


第二类是开发商与村委会联合实施腾退,即村委会在前期与开发商联手以房屋拆迁的名义进行房屋腾退,在腾退完成之后或者拆迁过程中向有关部门申请土地征收审批;


第三类是镇政府或区政府作为幕后推手,实施集体土地腾退。政府利用腾退的方式收储土地,从而完成城中村或新农村的建设,此种方式主要是由村委会进行协助完成,开发商不一定介入;


第四类是由政府成立的专门机构或政府直接实施腾退。一些地方政府以拆违建或者以文物保护的方式强制拆除房屋,以达到强制搬迁的目的。文物保护项目中一般是由区一级文化委员会来作为主体实施腾退。


由不同主体实施的腾退行为,会给我们后续的维权带来不同的应对方式。因此,在接到腾退告知书的那一刻,被腾退人必须弄清所在区域的腾退项目是由哪个主体实施的何种腾退,只有这样才能精准维权。


房屋腾退


【巧用维权手段,最大程度维权】


虽然说腾退没有明确的法律依据,但这并不意味着我们面临腾退时完全无所作为。相反,实践中还是有很多常用的维权手段的。马丽芬律师闫会东律师在总结以往案例的基础上,认为腾退项目主要可以采取以下维权措施:


其一,申请村务公开。由村委会主导的腾退项目,腾退实施者往往会依据《村民委员会组织法》第24条,以村民自治宅基地使用及征地补偿费用方案为由,由村委会发起村民代表大会,以开会的方式通过腾退宅基地及房屋决定及相关补偿协议。这里需要明确的一点是,村民会议无权决定宅基地及房屋腾退。根据《土地管理法》第四十五条、四十六条以及《土地管理法实施条例》第二十五条、《征收土地公告办法》第七条等的规定,征收集体土地的必须经过相关政府的审批,乡镇、区县政府是没有该种权限的,更别说村民委员会了。因此,广大被腾退人可以根据《村民委员会组织法》第33条的规定,向相关的村委会申请村务公开,要求村委会公开腾退方案、补偿及分配方案等村委信息以及有关腾退决议的相关村民会议、村民代表会议召开情况、会议纪要、实施人以及其他相关材料。这样一方面便于了解腾退的具体内容,另一方面也为后续的维权奠定基础。如果村委会不公开相关信息,我们可以向上一级政府申请监督村委会履行职责,必要时可就此提起行政诉讼进行救济。


其二,申请政府信息公开。为了达到快速拆迁的目的,腾退项目的很多内容是不公开的。我们需要根据自己所在地区项目的特点申请政府信息公开。如集体土地上的腾退,就可以按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》《政府信息公开条例》等相关法律法规,要求政府有关部门公开该地块涉及的用地审查意见、征收土地的相关文件、建设项目的用地规划、相关项目的立项批准文件、腾退安置补偿协议、一书四方案等等。如果腾退是在国有土地上进行,比如还绿项目、文物保护项目,我们可以依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(590号令)等相关法规申请公开该项目的核准文件、文物保护的认定文件、腾退安置补偿方案等。虽然腾退项目的名称五花八门,但是其终究有迹可循,我们均可以按照现有法律法规的规定,来申请信息公开,了解案件的具体情况。


其三,提起人身财产安全保护申请,有效应对逼迁行为。腾退主体为了达到逼迫搬迁的目的,往往会采用一些违法手段,比如断水断电断路、围堵,“以拆违促腾退”“以拆危促腾退”甚至是直接破坏房屋等行为。我们可以依据《警察法》第二条、第三条、第二十一条的规定,向公安机关提起人身财产保护申请。在紧急时刻还可以直接报警,要求公安出警保护自身的合法权益。同时,被腾退人要加强守房意识,确保屋内不离人,屋外有接应,在侵害发生的第一时间进行拍照、录音、录像取证,针对各类逼迁行为提起有针对性的救济程序,譬如对于因腾退而作出的“责令限期拆除”类文书及时提起复议或者诉讼,从而将案件周期“拖长”,利用时间来换取提升补偿数额的空间。


其四,向政府部门提起查处程序。我们可以依据政府信息公开所获取的内容,分析违法行为的性质,申请有权机关采取不同的查处程序。如针对违法征收土地的行为、违法征收房屋的行为、违法用地的行为、违法建设的行为提起查处程序,要求行政机关履行其查处职责。如果行政机关不履行法律法规赋予其的职能,我们还可以提起行政复议或者行政诉讼进行进一步的救济。


其五,提起行政复议或行政诉讼。只要行政机关作出了具体行政行为,并对被腾退人的实际权利义务产生影响的,我们都可以提起行政复议、行政诉讼。腾退项目的本质是为协议搬迁,如果一些腾退人为了实现快速拆房,以拆违建的方式强制拆除,该腾退人或者实际实施者是没有合法依据的,我们可以提起行政诉讼确认强拆行为违法进而申请行政赔偿,这种最经典的维权路径是与一般征收拆迁项目区别不大的。而对于与房屋本身合法性认定相关的问题,由于其往往会直接影响到涉案房屋的补偿数额,也需要针对相关文书发动救济程序。实践中,一些被腾退房屋之所以补偿比例不到1:1,根本原因就在于其权属存在瑕疵,未被认定为完全意义上的合法建筑。此种情形尤其值得被腾退人予以重视。


以上是我们根据以往案件所做的一些总结,维权中还需要根据具体案情来确立诉讼方案,不可简单地照搬照抄。在明拆迁律师最后想提醒大家的是,腾退不可怕,也不是不能救济的,关键在于如何抓住每一起个案的核心。打蛇要打七寸,维权也要抓住矛盾纠纷点。广大被腾退人在面临腾退时,不要被腾退方出示的文件所吓倒,也不要因为腾退没有法律规定就感觉得不到救济而失望。你要明白的是,腾退和征收一样,同样面临对产权人合法权益的直接影响,给予公平、合理的补偿安置从来都是法律的应有之义,也是政府抛不掉的职责之所在。



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