2019年房屋征收中不容忽视的4个小细节,维权必审!

作者:王小明 来源:在明律师事务所 时间:2018-12-20

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 导读:在城市房屋征收中,《国有土地上房屋征收与补偿条例》无疑是最核心的行政法规,广大被征收人经历了过去7年的学习、琢磨相信也是越来越了解了。不过,590号令毕竟是中央层级的行政法规,不可能面面俱到、事无巨细地进行规定,很多与被征收人权益直接相关的重要细节,还是需要由地方性法规、地方政府规章甚至是其他规范性文件来加以补充细化。本文,在明律师就为大家浅析这其中的4个重要但容易被忽视的小细节……


其一,征收立项究竟要有什么?


明律师多次讲过,征收维权一定是越早开始越好。根据最高人民法院在此类案件裁判文书中的表述,一个合法的征收项目大致可分为3个阶段:征收阶段、补偿阶段和执行阶段。具体到国有土地上房屋征收中,3大阶段的标志分别是房屋征收决定、征收补偿决定(协议)和法院的强制执行裁定。故此,被征收人能否在征收阶段即开启维权,对于最终的维权结果是有着深远影响的。


而要作出一个合法有效的房屋征收决定,前提就是要有合法的、为了公共利益的项目存在。《黑龙江省国有土地上房屋征收与补偿规范化工作规程》第4条规定,为了公共利益的需要,确需征收房屋的,应具备相关审查意见和资料。主要包括:


(一)发展改革部门(也就是发展和改革委员会)出具的项目符合国民经济和社会发展规划的审查意见,界定项目公共利益性质和名称;


(二)城乡规划部门(也就是规划和自然资源委员会,如今很多地方规划部门和国土部门是二合一的)出具的项目符合城乡规划和专项规划的审查意见和项目征收范围图,界定项目四至范围;


(三)国土资源部门(如今很多地方已改名为“自然资源部门”)出具的项目符合土地利用总体规划的审查意见,界定项目用地中的国有土地四至范围。


广大被征收人可以依法申请政府信息公开进而获取上述这些材料,这对于征收维权起步阶段无疑是非常重要的。譬如项目的四至范围和征收范围图,能够帮助被征收人确定自己的房屋、院落是否位于涉案项目的征收范围内。“有没有”对于这一环节的审查而言至关重要,如果没有,那么被征收人在诉房屋征收决定时就掌握了足够有利的局面了。


拆迁维权


其二,房屋征收实施单位究竟能干嘛?


实践中,很多被征收人分不清房屋征收部门与房屋征收实施单位这一组概念的区别,更有一些地方政府刻意在这上面做文章——只有房屋征收实施单位而不设房屋征收部门,让你告也没地方告去。(根据《行政诉讼法司法解释》的规定,房屋征收部门可以在行政诉讼中当被告,但实施单位不行)在明律师认为,这种投机取巧的做法是严重违法的,事实上是打着依法征收旗号的“协议征收”,不具有行政目的正当性,严重侵害被征收人的合法补偿权益。


前述《规范化工作规程》第6条规定,房屋征收部门可以委托市、县级人民政府确定的房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。委托事项主要包括:


(一)协助进行房屋调查登记;


(二)协助编制征收补偿方案;


(三)协助进行房屋征收与补偿政策宣传、解释,与被征收人协商征收补偿具体问题;


(四)协助组织征求意见、听证、论证、公示;


(五)其他委托事项。


房屋征收部门应加强对房屋征收实施单位的监督,并对其行为后果承担法律责任。


严格意义上讲,所有的委托事项都被表述为“协助”,即意味着房屋征收实施单位无权主导任何征收补偿工作。老百姓讲的“找领导谈”,也反映了现实中被征收人对实施单位人员的不信任。实践中,个别地方的所谓“实施单位”人员素质参差不齐,鱼龙混杂泥沙俱下,动辄以“协商解释”之名行“变相逼签”之实,通过各种途径向暂不想签约的被征收人施加压力。广大被征收人要及时委托专业征收维权律师介入,通过提起程序直接寻求与房屋征收部门直至区县人民政府的对话,减少与房屋征收实施单位的直接、单独接触,将己方的压力有效释放。需要特别注意的是,实施单位是无权与被征收人签订补偿协议的,这一点一定要明确。


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其三,社会稳定风险评估顺序需注意


对于有些细节而言,仅仅审查“有没有”是不够的,还要同时关注“合理不合理”的问题。譬如《规范化工作规程》第13条规定,市、县级人民政府应按照有关规定,对房屋征收的社会稳定性、风险可控性等情况进行预测和评估,作出无风险、较小风险、较大风险、重大风险的评价,提出可实施、暂缓实施、停止实施的意见。


这里面隐含的逻辑是,地方政府要先依规定进行“预测和评估”,再作出能否实施的意见,这个顺序不能错,尤其是不能先下结论再为结论打圆场。我们参考《成都市国有土地上房屋征收社会稳定风险评估实施意见》第5条的规定来看一下:


房屋征收部门的风险评估可通过收集文件资料、问卷调查、民意测验、座谈走访、听证会、论证会等方式,充分征求意见,并在此基础上作出风险评价,提出是否可实施的建议。


在明律师想提示大家的是,在这个环节里面,上述调查收集意见程序必须在评估结论作出前进行才符合常理。然而实践中,很多地方的这些材料都是为了开庭而“后补”的,先作出“可实施”的评估结论再收集制作材料来支持这一结论,这无疑是严重违法也严重不合理的。


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其四,房屋征收决定须公告而不能一户一户下


房屋征收决定“分户下”是眼下一些棚户区改造项目中极为令人头疼的现象,在明律师在此前曾多次论述过这一问题。《规范化工作规程》第15条明确规定,房屋征收决定公告应在房屋征收范围内张贴或者通过报纸、电视等新闻媒体予以公布。一般认为,这一“公告”本身就是一种送达方式要求,即房屋征收决定依法应通过公告的方式送达广大被征收人,而不能采取一户一户送达的“创新”模式予以送达。


我们可以对比一下《规范化工作规程》第22条的规定:市、县级人民政府应将补偿决定送达被征收人,并在房屋征收范围内公告。据此,征收补偿决定明文规定了要“送达”并予以公告,这里的“送达”就是指《民事诉讼法》所规定的直接送达,而不能一上来就选择公告送达,更不能以公告送达代替直接送达、留置送达程序。故此,对于那种分户送达征收决定的做法,广大被征收人一定要在维权中明确提出审查要求,因为其形式上的不合法往往是为了掩盖其实质上的不合法,能挖出来毛病的可能性是很大的。


在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,前面提到的这4个小细节虽然小,但却十分重要,且均处于征收流程的前端、上游环节中。大家只要不断加深对590号令的理解掌握,不断提高依法审查相关文件的本领,才能在征收维权中把握先机,提出能够为司法机关所采信的问题和违法点来,最终实现我们合理补偿诉求的实现。



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