【房屋租赁】租得好好的房子,一夜之间成了违法建筑,我的损失谁来担?

作者:陈娇娇 来源:在明律师事务所 时间:2018-12-03

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导读:在房价高企的北京,“北漂”一族为数众多,基本上都是依靠租赁房屋赖以生存。一居室、合租房甚至于地下室、隔断间都是再平常不过的事情。能独自租住一套房屋的,都是讲究人。大家在忙碌了一天之后,回到暂以居住的小屋都是感觉很温馨的。但是若不幸,发现我们承租的房屋是违法建筑,甚至要在很短时间内面临腾退后,外来承租者的权益应该如何保障呢?


【法律分析:租赁违法建筑的合同无效】


首先,可以确认的是,出租人就违法建筑与承租人签订的租赁合同无效。然而尽管就违法建筑签订的租赁合同是无效的,但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定,房屋使用人仍然应当支付房屋占有使用费。房屋占有使用费可以参照合同约定的租金标准。也就是说,承租人并不能因涉案房屋系违建而拒绝交纳房租或者主张“白住”。


其次,承租人在发现自己承租的房屋是违法建筑后,应当立即退房,并要求出租人退还自己多交的房租(房租一般是一年一交,很少有按月交的),必要时还可以要求其承担自己所受到的经济损失。如果出租人不予理睬或作出不公平的处理,承租人还可以向有关部门投诉,要求出租人作出令自己满意的处理。


接下来,我们通过一个案例结合本文涉及的问题进行解析。


【基本案情】


赵某租了冯某一个临街的房屋开餐馆,合同约定的租赁期限为5年。赵某没有提出检查房产证,没想到,今年城管队突然下达限期拆除通知,原来赵某租的这两间房屋属于违法建筑。赵某立即找到房东冯某要求他赔偿损失,冯某不同意。于是赵某拟写了一份起诉状交予法院,要求冯某按合同的约定赔偿5万元的违约金,并赔偿赵某因出租房屋被作为违建拆除所受的损失。法院受理后,冯某向法院提出请求调解处理,后法院询问赵某是否愿意调解。那么,如果赵某不愿意调解,法院将可能如何裁判呢?赵某因租房是违法建筑被征收后受到的损失到底应当由谁承担呢?


违法建筑


【律师见解:缔约过失责任需要了解下】


在我国,违法建筑不能出租,因此签订的房屋租赁合同是无效的。据此,赵某不能要求出租人承担违约责任。冯某出租给赵某的房屋属于违法建筑,但是根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定,赵某要求冯某按房屋租赁合同支付违约金,缺乏事实和法律依据,法院不会支持赵某的这一请求。


本案中,赵某和冯某签订租赁合同后,使用房屋多长时间,就应当参照合同约定的租金标准支付冯某房屋占有使用费。冯某隐瞒其出租房屋属违法建筑的重要事实属于民法上的欺诈,应承担损害赔偿责任,但赵某因未尽到审查涉案房屋的房产证的注意义务也应当承担一部分责任。就赵某反映的情况来看,赵某与冯某在签订租赁合同时,冯某隐瞒其出租给赵某的房屋属违法建筑的重要事实,根据《合同法》第42条第2项的规定,两者之间的行为属于“缔约过失”行为,由此造成的经济损失,应当由冯某承担。但是,赵某在签订租赁合同时,没有提出看房产证等材料,也并未核对房屋的权属证明,是导致损失发生的次要原因,也要承担相应的责任。所以,赵某可就实际因房屋被征收而发生的损失,向冯某主张权利,要求其承担损失的主要责任。


同时,经过冯某的申请,受理该案的人民法院认为两者之间的法律关系明确,案件事实也十分清楚,认为可尝试启动调解程序。根据《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第142条之规定,人民法院受理案件后,经审查,认为法律关系明确、事实清楚,在征得当事人双方同意后,可以径行调解。即只要经过赵某的同意,人民法院就可以进行法院调解。而如果赵某不同意调解,根据《民事诉讼法适用解释》第145条之规定,当事人一方或者双方坚持不愿调解的,应当及时裁判。即人民法院是不能依职权强迫赵某同意选择调解处理该案的,但法院可能会对赵某进行解释说明,指出用调解方式解决纠纷的有利之处,劝说赵某选择调解程序。总之,只要没有经过赵某自己的自由意志作出决定是否选择调解,受理人民法院是不能采取调解的方式处理此案的,只能采取判决方式解决赵某与冯某之间的纠纷。


【律师提示】


在明律师最后想提示大家3点切实可行的办法,以杜绝类似的被动局面频频在自己身上上演:


其一,签约时一定要提高警惕,杜绝“贪小便宜”的心态,对拟承租房屋的权属证书及实际情况进行仔细审查。发现可能存在的违建风险的,尽量不要签约。尤其是对于那种肉眼可见的“隔断房”“地下空间群租”,一定要坚决拒绝;


其二,当面临行政机关的违建腾退要求时,要据理力争,为自己尽量赢得收拾物品、另觅其他住处的时间。那种动辄要求承租人在几个小时之内清空房屋走人的做法不符合行政合理性原则,也极度欠缺人性化,应当被禁止和谴责;


其三,在搬离违建、安顿下来之后要第一时间依法维权,切勿因“怕麻烦”而选择“认倒霉”或者“多一事不如少一事”。这一纠纷的法律关系事实上是比较清晰的,外来承租者完全可以在咨询专业律师的建议后自行按步骤维权。


在明拆迁律师祝愿每一位“北漂”族都能租到一处安稳的房子,过上踏实的拼搏人生。



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