【宅基地建房】5种合法的“一户多宅”,农村户口与房屋的关系,一文搞清楚!

作者:苏昂 来源:在明律师事务所 时间:2018-12-03

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导读:我们都知道,农村户口的村民可以依据户口申请相应的宅基地用于建造住宅。但是根据《土地管理法》的规定,农村集体经济组织内部成员实行“一户一宅”原则,这是对农村村民拥有宅基地处数的规定。具体法律依据为《土地管理法》第六十二条第一款:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但法律并未对“户”应当如何界定予以明确规定。也就是说,每户农村人只能有一处宅基地,多出来的宅基地按规定是要被村集体收回的。同时国家对农村宅基地的申请和审批制度又进行了严格管控。但在实践中,并不是每个村都能够严格执行,村内宅基地流转,申请新的宅基地建房都是常有的事情,难道这种行为就是违反了“一户一宅”而违法了吗?已经拥有宅基地的农民朋友们是否就不能够在农村重新申请宅基地修建新房了呢?如何让“一户多宅”合法起来,本文由北京在明律师事务所的黄晓丽律师为大家做简单讲解。


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敲黑板划重点一:“一户多宅”了,怎么合法化?


第一,可以与原户主分户,申请新的宅基地建房。比如村民的成年子女年满18周岁,或者嫁娶后可以另行分户,只要符合当地分户建房条件但尚未分户另行建房的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,且经本村农民集体同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记;如果分户后尚未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。


第二,与原户主存在继承关系。虽然《土地管理法》明确规定作为集体所有的宅基地使用权是无法继承的。但是,在宅基地上所建盖的房屋作为农户的私产是可以继承的。此时我们可以主张“地随房走”,随之也就把宅基地加以确权。因此,因继承农房占有宅基地而形成的一户多宅的情况,是可以进行土地确权的,并不能因此认定为违法建筑。


第三,“多宅”之面积未超过本村宅基地面积标准。由于历史遗留和自然环境等原因,一些农村并不能划定整块大面积的宅基地,譬如在“蓑衣盖过田”的山区梯田周边的村落。因此对宅基地进行小面积分割导致的“一户多宅”情况,也就是说一户村民在本村有两处以上宅基地,但是加起来的面积总和并没有超过本地明文规定的宅基地面积标准,此时就可以按一宅予以确权,而不能认定为违法。


第四,宅基地上房屋同村流转买卖。有很多当事人都有这种疑虑,我的土地是买来的,然而国家好像规定农村土地不能买卖,这可怎么办?这种情况下,必须要符合一个条件,即是本村的村民,拥有本村的户口,同一个村集体的人可以进行房屋买卖。这种情况下出现的一户多宅也是合法的,但要注意签订购买合同和产权的及时确权过户。


第五,由于户籍的外迁或回迁导致的多宅情形。农村户口转为城镇户口的原因有很多,参军入伍、外地上大学等都有可能要迁户口。但到退伍、毕业时如果要将户口迁回农村,户籍部门需要申请宅基地,国土部门需要分户,不同的政策要求就可能导致一户多宅的情况,这种情况也是可以予以确权的。


上述5种情况下造成的“一户多宅”是合理合法的,村集体和村委会不能以任何理由强行收回宅基地。


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敲黑板划重点之二:有了宅基地怎么申请新的宅基地?


已经有了宅基地,就不能再申请新的了吗?答案当然是否定的,那么符合什么条件可以再申请呢?3个条件:


其一,农村危房改造。这是一种新型的在农村新建房屋的方式,目前国家也正在积极推动农村危房改造工作的展开,因为它和整村脱贫的“硬杠杠”直接相关——如果一些土坯房屋始终处于危房状态,建档立卡户脱贫就无法实现。


危房改造主要有两种方式:第一种是在原址重新修建房屋,也就是在原有的宅基地上翻盖和新建,另一种则是由于原有宅基地处于地质灾害高发区等问题,比如由于地质变化、河道拓宽、处于采煤沉陷区等等情况,需要重新选择宅基地修建新房,此类情况农民朋友可以重新申请宅基地修建新房,但在新房修建好之后,也必须要将老房屋拆除,并且将原有宅基地进行复垦!


其二,农村分户。主要是由于家庭人口增多,原有的宅基地面积修建的房屋已不能够满足家庭人口使用的需要,在此种情况之下,农民朋友可以选择通过分户的方式来重新申请宅基地修建新房。


其三,拆旧建新。随着生活水平的不断提高,不仅城市化的脚步在加快,农村的更新换代也随之加快,所居住的房屋也是越盖越高,越来越好。因此,房屋升级换代也成为了常事儿。许多农民都抛弃了原有的土房,修建起了一幢幢几层高的小别墅,相比于城市的房屋一点也不逊色。有的农户是在原有宅基地的基础上修建新房,但还有很大一部分则是在新的宅基地上修建新的房屋。这也是有一定的限制条件,就是农民在新的宅基地上将房屋修建好之后,需要满足“拆旧建新”的原则,将原有的老宅拆除复垦。


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敲黑板划重点三:这些涉及“户”和“宅”的行为是违法的!


当然,绝不是所有的一户多宅都是合法的,在明律师也不会主张大家在征收前私自占地建房,以下几种情况就是违法的,在遇到征收时很难获得补偿:


其一,私自翻建宅基地上房屋。这种是最为普遍的违法情况,许多农户知道自己的房屋将要征收,就在自己的房屋周围大面积圈地,觊觎领取补偿款。但是宅基地的使用范围和位置,在农村每家每户都是划定好了的,是不能私自选址另外翻建的,比如在耕地或农用地上建房子,如果发生这样的情况是绝对不允许的,闹不好会弄个刑事责任出来。


其二,户口迁出后仍然占有宅基地。有些农户在城里打工赚钱买了房子,或者子女已经在城市扎稳脚跟,就把一家人的户口也迁到了城里。这种情况下也就不属于原村集体的成员了,那么这个时候原有的宅基地应当依法予以收回,如果将来还想回老家翻建原来的房屋也是不可以的,因为已经没有宅基地的使用权限了。


其三,宅基地上房屋楼层超高或私挖地下室。现在农村楼房越来越多,很多农户都想把自家的房屋改成楼房。一些人觉得房子建的越高,越能够显示身份和地位,但是很多地方对农村建设楼房是有楼层规定的。如果超出了楼层规定要求,一定要向村集体直至乡镇、县级政府报批,否则遇征收时超高部分无从获取补偿。同理,地下室也不能私自开挖,否则涉嫌违法建设也将无权获取征收补偿。


在明拆迁律师最后想提示广大农民朋友的是,我们很清楚地明白,宅基地是农民最重要的东西,想要翻建房屋也是农民生活改善的基本需求。实践中想要依法依规“动房子”是一件非常困难的事情,报而不批的情况在各地十分普遍。但即便如此,各位在翻建房屋之前一定要了解清楚一些政策规定,以免因为“无知”导致的不合规让自己面临损失。本文的目的也不在于让广大农户非法占地和建房,只是由于种种原因让“一户多宅”的客观情况产生,但是有的政府为了减少补偿款,将房屋认定为违建。在明律师希望通过本文让广大农民清楚自己的房屋性质,以免被忽悠造成额外损失。



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