【房屋征收】什么?拆迁居然有5种?你遇上的究竟是哪个,一文帮你分清!

作者:苏昂 来源:在明律师事务所 时间:2018-11-26

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导读:随着城市化的进程不断深入,越来越多的地方都面临着征拆工作,但是我们普通的老百姓都是只知道自己的房子面临“拆迁”,但是实际上在拆迁背后的真实项目,我们了解的并不深入。不管是棚户区改造、城中村改造还是腾退,征收拆迁尽管在表面上都表现为房屋被拆,建盖新楼、修建铁路等等这些现象,但其背后所适用项目的不同却决定着规范拆迁行为的法律依据不同。同时补偿价格、补偿方案也会有所不同。所以弄清拆迁方采用的是哪类拆迁项目对被拆迁人更好地维护自身利益至关重要。本文,北京在明律师事务所的黄晓丽律师为大家浅析目前常见的几种拆迁项目及其法定的实施主体。一起来看看你的房子拆的对还是不对……


【征收类项目】


征收作为现在比较常见的一种“拆迁”类型,是指征收主体国家基于公共利益的需要,以行政权取得集体、个人财产所有权并给予适当补偿的行政行为。征收时需要依照法律规定的权限和程序。我们称之为“二保障、二维护、二前提”。首先,两个保障:1.保障被征地农民生活;2.保障被征收人的居住条件。两个维护:1.征收集体所有土地要维护被征地农民合法权益;2.征收国有土地上房屋要维护被征收人合法权益。最后是两个前提:1.为了公共利益需要;2.依照法律规定的权限和程序。


实践中最多见的棚户区改造、旧城改造类项目,都属于征收项目。所以即便其中有“市场参与”,也必须要由政府来主导,而不能任由开发商胡来。


棚户区改造


征收项目的法律依据是2011年开始施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。它的出台也就意味着《城市房屋拆迁管理条例》的废止,但是征收项目与拆迁项目(下文会展开论述)相比有几点区别,其中最显著的一点就是进行拆迁的主体不同。拆迁项目的执行主体多是取得房屋拆迁许可证的企业或者是土地储备中心等,而征收的执行主体必须是政府部门,一般是区、县人民政府确定的房屋征收部门。同样二者在补偿价格上也有所不同,由于征收项目采用了市场比较法,补偿数额相对有所提高。但是由于评估机构基本都是政府划定的一个范围,依然不会真正地为被征收人考虑,所以最终的补偿价格则有可能偏低。


【拆迁项目】


我们在日常生活中所说的“拆迁”,往往是指广义的拆迁,大体上就是指拆房子。我们这里所说的拆迁项目是“狭义的拆迁”,也就是在2011年590号令出台之前的拆迁,可以说是征收的前身,是指根据2001年开始实施的《城市房屋拆迁管理条例》进行的项目。也就是拿到“拆迁许可证”的企业所进行的。那么广大被征收人就会有疑问了:2011年这个《城市房屋拆迁管理条例》就已经废止了,怎么还会有这种项目呢?


房屋拆迁


尽管这部行政法规已被废止近8年,在2018年的今天,这种类型的拆迁项目已经减少了很多,现存的此种“拆迁”是2011年之前就已经取得房屋拆迁许可证开始拆迁,期间不断申请拆迁许可证延期,至今仍然没有完成拆迁的。这种持续不断的续证行为是否合法,实践中尚存认识上的差异,但从客观事实上看,拆迁项目仍是老百姓必须了解和熟悉的一类。


这种拆迁项目的最大特点是主体以开发商为主,政府并不主导,只是作为辅助。在2011年之前能够拿到拆迁许可证的开发商是很厉害的,因为不是政府行政机关,不用担心被举报、被诉讼等,因此也就在拆迁的过程中经常产生暴力事件,毁财伤人屡见不鲜。但是随着法治社会的不断完善,拆迁中政府越来越不愿意配合开发商的蛮横做法,在拆迁中也愿意以协商沟通的方式解决问题,这就给了拆迁户较大的谈判空间。但是如何利用好谈判空间进行争取,不是普通百姓就能够处理好的,建议广大的被拆迁人能够运用好法律的武器,多咨询律师,因为谈判的方式、节点都对补偿款能否提升有着十分重要的影响。


【腾退项目】


腾退的概念可能对于外省市的被征收人有些陌生,事实上也确实如此,它可谓是“北京地方特色”。在明律师代理过的数千件案件中,只有北京采取了“腾退”这一概念。由于一些历史遗留问题,导致北京城区内出现许多集体性住房,而房屋腾退一般是针对共有制集体住房,当国家需要统一收回的时候,你就需要腾退,当然国家会给你一些补偿。一般情况,腾退后的房子是不拆的,另做它用。最典型的就是在北京中心城区广泛开展的文物保护腾退,就是将公房承租人外迁安置,将文保部门认定的文物保护建筑进行修复并以公益形式对外开放。而在另一些项目中,尽管是腾退项目,房屋也依然会被拆除。腾退最早起源于关于绿化隔离带腾退的办法,而北京今天几乎不用拆迁和征收的概念,而是广泛应用腾退概念。腾退如今已经具备了与拆迁、征收相提并论的地位。


房屋腾退


腾退所依据的法律规范可谓五花八门,包括《村民委员会组织法》《文物保护法》和各种环境保护类法规等等。这类项目实施起来“自由度”较高,往往引入村民自治、帮拆等特征,且补偿数额总体偏低。譬如前文提到的文保腾退,由于房屋不拆除,土地不会被挪作他用,涉案项目本身就“不挣钱”,因而也很容易没钱补偿。被腾退人尝试依法维权以提升补偿,有时实属生活所迫之下的无奈之举。


【拆除违法建筑项目】


拆除违法建筑,我们简称为拆违,也是现在拆迁的主要理由之一。认定你的房子是违法建筑后,下达一系列的限期拆除决定以及通知就不管三七二十一给拆了。那拆房子的速度,可比任何一个拆迁项目都要迅速。有时当事人诉限拆决定的案子还没立上,房屋就已经被夷为平地了,当然这么干严格意义上是程序违法的。


违法建筑


对于违法建筑的认定与拆除,我们之前讲过许多,不再赘述。政府和城管部门往往看两证,即房产证和建设工程规划许可证,如果都没有就是违建。但是由于历史遗留问题,以及一些农村宅基地自建房屋,没有办理相关的房产证件是普遍的,如此认定为违建显然过于草率。且法律也有规定,这种情况并不是完全认定为违建而不予补偿。


拆除违法建筑的法律依据是2008年1月1日起施行的《城乡规划法》以及在此之前被废止的《城市规划法》。同时在2001年的《城市房屋拆迁管理条例》中也规定了“拆违不补”的原则,所以拆违项目的补偿跟前文介绍的拆迁和征收两项目相比有所差别。拆除违法建筑主要是规划行政主管部门负责,根据《城乡规划法》规定,城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后,当事人不停止建设或者逾期不拆除的,建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。


无疑,对于当事人而言,责令限期拆除通知(决定)是一份杀伤力极强的文书。一旦在自家门前看见了,就意味着自己的房屋有可能被政府白白拆掉而分文补偿没有。故此谨记尽快提起诉讼是应当形成肌肉反应的事情,注意一定是尽快起诉,而不是拖5个半月,否则维权将可能因房屋被拆除而陷于不利局面。


【征收集体土地时的房屋拆迁】


征地中的房屋拆迁是一种专门针对农村集体土地上的房屋进行的项目,具体是指因公共利益的需要,经批准将集体所有的土地征为国有后,对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁,并给予一定补偿的行为。


集体土地拆迁


“征地”仅仅是针对的集体土地,这个时候就需要被征收人先明确自己的土地性质。我国土地的分类只有两大类,即国有土地和集体土地,国有土地归全体人民共同所有,集体土地归村集体全体村民所有。具体来说征地首先是把集体土地转为国有土地,然后收归国有,顺便拆除地上建筑物、构筑物。


这类房屋拆迁一般补偿数额较低(因宅基地上房屋不能自由买卖,没有“市场价”,计算补偿数额多采取重置成新价加区位补偿价,结果通常会低于城市中使用的市场比较法)。强拆实施前的标志性文书名为“责令交出土地决定”,即通过交地来拆房。无疑,这份文书也是被征收人一定要第一时间予以救济的,否则将会招致地方土地行政主管部门申请法院强制执行。


在明拆迁律师最后想提示大家的是,上述5种“拆迁”类型,是我们在广义的拆迁下细分的5项,也是最为常见的5项。当然,各地还存在着各式各样的拆迁名目,如“危旧房改造”“农村村庄合并”“城市更新”(类似于棚户区改造,主要出现在广东省)等等。被征收人遭遇到了拆迁,首先应当先明确是何种名目,看看发动、实施的主体对不对,再看看自己房屋、土地的情形是否符合这种项目的特征,比如是否是违建,是否是农村集体土地等等。但是不论被拆迁人遭遇了何种名目的拆迁,都不要忘记及时寻求专业律师的帮助,敢于并善于拿起法律武器,捍卫自身合法权益,让律师帮您争取到更多的补偿款。



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