要在征收补偿协议上签字、按手印?你看清这5点了吗?

作者:谢天泽 来源:在明律师事务所 时间:2018-11-16

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导读:征收补偿协议作为约定征收当事人之间权利义务的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除协议。依法订立的协议受到法律保护。补偿协议订立后,一方当事人未履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。一份如此重要的协议,我们被征收人实应详细阅读、慎重签订,今天就由在明律师带您看一看,签订征收补偿协议时,有哪些要点需要注意呢?

征收补偿协议是一种内容法定的行政合同,它既遵循《合同法》平等、自愿的原则,又具有行政属性。大多数被征收人不具备法律知识,在签订合同时一般又不会有专业律师在场,也不了解其中的要点,无法发现合同中的瑕疵之处,草草签下合同致使自身权益受损。被征收人可以从以下5个方面入手,审查判断自己所要签的补偿协议是否合法合理。


征收补偿协议



要点一:有合法的征收主体

补偿协议中的征收主体,应是市、县级人民政府;签约主体则应是其所确定的房屋征收部门。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下称“条例”)的规定,市、县级人民政府负责本行政区域内的房屋征收补偿工作,由其确定的房屋征收部门组织实施。

《条例》中还规定了市、县级人民政府的诸多职责,如公布征收补偿方案并征求公众意见;符合条件时举行听证会;依法作出房屋征收决定;制定房屋征收的补助和奖励办法;依法作出房屋征收补偿决定等。这些工作在房屋征收过程中都是关键环节,对被征收人的合法补偿权益有着直接而重大的影响。

被征收人要想保证自己的合法权益,依法获得补偿,就要确保自己是与能够负责,即承担法律责任的主体签订协议,而不被仅仅是房屋征收实施单位甚至某企业的错误主体混淆视听,以免在日后发生纠纷时,无法通过行政诉讼渠道进行救济。

要点二:通读条款设置,进行整体审查

根据《条例》规定,补偿协议应就补偿方式、补偿金额和支付期限,产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费和周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立条款。补偿协议的条款设置,其内容应当准确、详细、完备。被征收人既要从细节上逐字逐句地进行审查,又要从宏观上、整体上通读拟签协议的完整条款,看内容上是否存在缺项、漏项的情形。“缺肉”的补偿协议,将可能给被征收人的补偿权益埋下较大的隐患,被征收人要在签字前及时发现并要求房屋征收部门及时进行补正。

从另一个角度上看,补偿安置协议的文本篇幅不应过于简略。仅仅一两页纸的“协议”,无论如何是不能轻易签的。


征收补偿协议


要点三:协议中是否详列房屋情况和房屋价格评估结果

一份合法的补偿协议要有房屋的基本情况,正所谓事实要清楚。协议中应当列明被征收房屋的地点、建筑面积、楼层、朝向、产权性质、用途等基本信息,如有附属建筑、装修装饰物、地下室等也应列明。房屋基本情况影响着房屋价值的评估和被征收人所能获得的补偿数额。事实一旦不清,最终的补偿结果也将沦为不公。

补偿协议中还要有房屋价值评估情况的明确表述。房屋征收部门应委托专业评估机构,根据考量房屋各方面因素对房屋价值出具评估报告,确定市场价值。没有房屋评估情况,协议上最终列明的补偿数额就丧失了事实依据,也就无所谓公平、合理。

要点四:补偿安置方式的选择与确定

法律赋予了被征收人选择补偿安置方式的权利。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定,被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。货币补偿是以市场评估价格为标准,对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿,即俗称的给钱。产权调换是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换,计算其价格后结清差价,即俗称的给房。

在选择货币补偿的情况下,协议给予被征收人的补偿价格不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价。此处的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同的或者相似的房地产。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评定,如果被征收人对价值有异议,可以申请复核,进而还可以申请专家委员会鉴定。

在被征收人选择货币补偿的情况下,补偿协议需要列明补偿金额、支付期限和支付方式。

而如果被征收人选择了产权调换,在调换房屋交付前,房屋征收部门应当为被征收人提供周转用房,为自行在外租房过渡的被征收人提供安置费。同时应当在协议中列明调换房屋的区位、建筑面积、交付期限、产权性质等重要事项。

如果您的房屋是用于营业用途的非住宅房屋,协议中还应根据征收前的使用效益、停产停业期限对被征收人的停产停业损失和机器设备的搬迁、安装费用予以补偿。


征收补偿协议




要点五:是否有违约责任条款

在协议的后部,被征收人要特别注意阅读,协议中是否约定了违约责任和争议解决途径。如出现征收方逾期未能支付货币补偿款、逾期未能交付产权调换房屋等情况,征收方就应向被征收人支付违约金并赔偿损失。如被征收人出现未按时腾退房屋等情况,同样要承担违约责任。

争议解决途径部分,目前的约定通常都是协商不成向法院起诉,2011年以前可能出现的仲裁条款已经没有适用的法律依据了。

最后,在明拆迁律师再次提醒广大被征收人,您在签订补偿协议时,一定要仔细阅读、慎重考虑,当您发现协议内容有不完善、条款设置缺失、双方权利义务不平等的情况,或是认为补偿不合理时,不要轻易签署协议。很多被征收人热衷于研究“协议签订后何种情况下可以反悔”这种问题,与其在这上面大费周章,还不如在签字时三思而行。

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