拆迁律师:改造征收中有这4大乱象,你的征收维权能不被乱搞吗?

作者:王小明 来源:在明征地拆迁律师 时间:2018-11-15

分享至:

导读:征收补偿从原理上讲按说并不复杂,无非是一方拆房一方拿钱的交换,具体操作规则有明确的法律法规规定,任何一方也不能胡来。然而在近期的征收维权实践中,在明律师却发现这其中的乱象可谓层出不穷,颇有些按下葫芦起来瓢的味道。那么,广大被征收人究竟又要去大费周章地理解、辨识哪些征收领域的新乱象呢?我们的征收维权大局又如何能够不被其搞乱掉呢?


乱象之一:没有房屋征收部门,只有房屋征收实施单位

在一些改造类项目的公告内容中,被征收人往往会发现其通篇都没有提及“房屋征收部门”这个依据590号令的规定必须要有的征收补偿组织实施机关,而只有一个房屋征收实施单位存在。这其中的诀窍在于,依据行政诉讼法司法解释的规定,被征收人可以以房屋征收部门为被告提起“民告官”的行政诉讼,而却不能起诉房屋征收实施单位。通过巧妙的名称设计而令被征收人从一开始就“投诉无门”不知如何寻求救济,这便是此类乱象频发的目的之所在了。


拆迁律师:改造征收项目中有这4大乱象,你的征收维权能不被乱搞吗?


在明律师谈解决之道:没有房屋征收部门,被征收人事实上还有一类可告的主体,即作出房屋征收决定的市、县级人民政府。在有房屋征收决定的前提下,直接起诉要求法院将其撤销或者部分撤销,无疑是维权的有力举措。且根据590号令确立的原则,市、县级人民政府对房屋征收工作负责,直接以其为被告寻求司法救济也完全是可行的。


乱象之二:没有房屋征收决定,直接依据协议进行“征购”

所谓“协议拆迁”我们已讲过多次,那是完全没有法律依据的。在许水云诉金华市婺城区政府行政强制一案中,先行搬迁拆除协议早于房屋征收决定发挥作用,结果强拆行为被三级法院均确认违法,征收方绞尽脑汁的创新无疑被泼了一盆冷水。于是,“协议征购”一词应运而生,即涉案房屋的拆除行为并非是征收行为,而是一种依据协议所进行的征购行为。一字之差,相关行为的性质就不再是征收,那么也就不受590号令等征收法规的调整规制。


这种“征购”行为的诀窍在于,便于征收方实施“各个击破”式的切割式拆除。在明律师代理的一起案件中,征收方拿着协议分别找涉案建筑的共有人进行协商,结果在部分共有人同意的情况下就直接将部分建筑实施了拆除,直接导致剩余的部分丧失了正常使用的功能,变成了不得不拆除的“垃圾”。如此心机,的确令人防不胜防。


拆迁律师:改造征收项目中有这4大乱象,你的征收维权能不被乱搞吗?


在明律师谈解决之道:没有房屋征收决定,征收方就无权实施拆迁工作,这是被征收人必须融入到血液中去深刻领会的原理。对于这种情形,被征收人一定要坚决予以拒绝,做好共有产权人的团结工作,形成征收维权的合力,避免被轻易的分化瓦解。没决定,你来和我协商什么?这句话要很硬气地向着上门来“喝茶”的工作人员提出来,不能有丝毫的动摇和心软。如果在此时咨询了专业征收维权律师,我们往往会先给当地政府发个律师函,直接揭穿其违法行为的本质,点出其可能面临的违法后果,促使其三思而后行。


乱象之三:通过切割、挖沟等形式让好房变危房

“解危排险”这种乱象如今有泛滥成灾的迹象,在明律师马丽芬、周涛、李顺华在各自团队代理的案件中均发现了这种问题:被征收人的房屋本来很安全,征收方通过人为切割拆除、在房屋周围挖深沟等形式故意破坏房屋的承重结构,致使其变成了危房,进而以维护公共安全为由下达解危排险通知,将涉案房屋直接强制拆除。


在人为切割拆除的形式下,先协议征收,再一户一户下房屋征收决定的做法比较具有代表性。其程序设计的目的在于令本能够“抱团”的被征收人从内部被彻底打散,先解决掉“好说话”的那部分人,让那些法律意识较强的“硬点子”处于被孤立的边缘化状态。之后再采取解危排险的“连续动作”小刀子割肉,往往会令被征收人迫于压力签订并不公平、合理的征收补偿。相较之下,挖沟属于比较原始的逼迁手法,但其影响力不容忽视:其一,人家是在你房屋周围挖沟,并没有破坏到你的房屋本身,你不容易提程序维权;其二,很多时候在一开始你根本无法意识到这个沟会对你的房屋造成影响,等意识到时已经来不及了……


拆迁律师:改造征收项目中有这4大乱象,你的征收维权能不被乱搞吗?


在明律师谈解决之道:广大被征收人一定要注意一个原则——维权开始的时点要尽量向前提,提到整个征收程序的上游去,而不要始终停留在中下游。在伊索寓言中“狼和小羊”的故事里,小羊讲了一个很深刻的道理——处在下游的,往往只能吃瓜落,上游喝的永远是干净的水,一搅合你下游就是脏的。一旦你的房屋已经被“搞危了”,再想维权就会困难重重。居安思危,在这里有着十分明确的意义——当你的房屋尚且安全时,一定要先找律师提程序,尽量依法阻却征收方的这种歪招寄出。


乱象之四:临街门面设围挡,谁让你是营业性用房的?

临街的门面房,好就好在它能用于营业,可以给被征收人带来较为稳定的经济来源。在近期的棚户区改造类项目中,乱建围挡的现象可以说是非常普遍。而且这种围挡往往是有一定的“合法依据”的,即根据一些地方的相关规范性文件,要对拆除房屋的现场设置隔离用的围挡,以确保来往行人安全和降低对周边环境的污染。这类围挡往往修得又高又长,想绕过去至少要腿儿上上千米,那么很快你家的门面就可以关张了,因为根本不会有人来。


实践中,一些被征收人直接召集亲友在围挡上“开口子”,以解决自家门面的通行问题。结果头一天打开二一天就又被施工人员封死了,等于白忙活。弄不好,在“自力救济”的过程中还会稀里糊涂地受到威胁甚至殴打。本着好汉不吃眼前亏的原则,在明律师不主张广大被征收人直接采取强制手段推倒围挡,否则万一被追究个破坏公物的刑事责任可就得不偿失了。


拆迁律师:改造征收项目中有这4大乱象,你的征收维权能不被乱搞吗?


在明律师谈解决之道:对于这类围挡,可以考虑在充分取证的前提下通过拆违建的思路发动程序,看看能不能诉一下不作为的行政机关。具体的应对办法还可能有很多,但要具体案情具体分析,直接听取专业征收维权律师的意见。总的来说,这的确是个难题,需要广大被征收人与在明律师一道,一起想办法去解。


在明拆迁律师最后想提示广大被征收人尤其是改造类项目的当事人的是,征收维权中“乱”在某种意义上是必然的,而不是或然的。保持一个良好的心态,调整出一个较佳的心理素质,做到及时回应征收方的“关切”,在适当的时机及时签约领钱走人,那么“乱”的也是那些人,不会是咱们自己。

分享至:

-->