建筑面积、套内建筑面积、公摊面积……征收补偿究竟按哪个算?

作者:王小明 来源:在明律师事务所 时间:2018-11-07

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导读:被征收房屋的面积计算,无疑会直接影响到被征收人所能获得的补偿安置。一个广大被征收人心存疑问的事情是:征收补偿领域所称的“房屋面积”,究竟是指哪种计算标准下的面积呢?是通常所说的“建筑面积”“套内建筑面积”还是包括“公摊”的面积呢?本文,在明律师简要地为大家解答这一困惑……


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。


《国有土地上房屋征收评估办法》第9条规定,对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准……


综上可知,在房屋征收实践中,所谓“面积”指的是建筑面积,而非套内建筑面积或者单纯的使用面积。


到这里,我们来明确几个概念:


使用面积:指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。有人将之形象的称为“地毯面积”,即在你的房子地面上铺地毯,能够铺得上的全部面积就是使用面积了。


套内建筑面积:根据1995年的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第6条规定,套内建筑面积由以下三部分组成:1. 套(单元)内的使用面积;2. 套内墙体面积;3. 阳台建筑面积。即套内建筑面积为以上三者之和。


公用建筑面积与“公摊面积”:《规则》第8条规定,公用建筑面积由以下两部分组成:1. 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;2. 套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。


根据《规则》,我们用整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,即为整栋建筑物的公用建筑面积了。分摊到每套房屋头上的这部分面积,就是老百姓口中的“公摊面积”,它的准确称谓是“应分摊的公用建筑面积”。


我们通常所说的“商品房销售面积”,就是套内建筑面积和分摊的公用建筑面积之和。根据2002年的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》之规定,在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。据此,房产证的所谓“证载面积”,与前面提到的商品房销售面积应是一致的,征收补偿计算时依据的,就是这个面积了。从评估环节必须依据“市场比较法”的角度出发,也有助于我们理解这件事情。


在明律师需要提示大家的是,实践中北京、上海、江苏、天津等地的地方性规定中均沿用了《条例》和《办法》中“建筑面积”的表述。而一些地方城市则在其征收补偿细则中额外对用于补偿的产权调换房屋的“套内建筑面积”进行了规定,要求安置房的这一面积不得低于被征收房屋的套内建筑面积。这样的规定,无疑对于被征收人而言是更有保障的。


如《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》第15条第(四)项就规定,安置房屋的套内建筑面积一般不得低于被征收房屋的套内建筑面积。被征收人在与补偿面积相对应的档次内选择的安置房屋,其分摊面积大于原被征收房屋分摊面积部分的价款,按安置房屋的建安成本计算。简言之,济南市的这一规定能够有效避免置换的安置房的公摊面积增大导致被征收人实际能够使用的面积减小这种情形的出现。且按照“拆一还一”基础上适度增加的补偿原则,被征收人也不必过于担心自己的安置房实际使用面积缩水的问题。


若被征收人对证载面积有异议,或者房屋在领证后又进行过加盖、翻建,那么就需要房屋征收部门委托专业的测绘机构对被征收房屋重新进行面积测量。被征收人对测绘面积结果不服的,可以在对房屋价格评估报告的复核、专家委员会鉴定乃至于对征收补偿决定的诉讼中提出,因为这属于据以作出补偿决定的重要事实依据。有时被征收人可考虑自行委托测绘机构对房屋重新进行测量,将测绘结果作为证据提交专家委员会或法院作为参考。不过一般而言,对面积本身的技术层面上是不至于出现太大矛盾纠纷的,矛盾更多的出现在“无证面积”的处置标准上。


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