【国有土地房屋拆迁】究竟谁能合法征收你的房屋?这个看似简单的问题你能弄得清吗?

作者:王丽文丨北京在明律师事务所 来源:在明律师事务所 时间:2018-10-29

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导读:随着房地产业近几年大火,房价大涨,征地拆迁就成了人们十分关注的话题。假设你的房屋被拆迁了,土地转变成为国有土地,作为拆迁对象是有权利获得补偿的,这里所说的补偿包括房屋补偿、货币补偿等方式。然而在现实生活中,因为征地拆迁引起的民生案件甚至刑事案件又层出不穷,归结其原因不外乎两个方面:一是拆迁补偿安置纠纷,二是暴力强拆引发的冲突。这两种情形有时甚至会同时出现。那么我们今天就来讨论哪些行政机关属于合法的征收主体的问题。找对了“主”再维权,显然很必要……


在这之前我们先讲一下征收的概念,征收是指征收主体国家基于公共利益需要,以行政权取得集体、个人财产(仅限于不动产)所有权并给予适当补偿的行政行为。首先明确一下征收的对象,征收土地的适用范围仅限农村集体所有的土地;征收房屋的适用范围包括国有土地上的房屋及因征收集体土地而一并被征收的房屋。从概念中可以看出征收是强制的、有偿的,改变不动产所有权的行为。我国《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》均明确规定:市、县级人民政府是合法的征收主体,也就是说开发商、乡镇政府、村委会乃至于顶着各种名头的“征收服务中心”是无权成为征收主体的,一般仅能作为征收行为的参与方在主体的委托下开展些工作。


【参考案例:市、县级政府躲不掉的职责】


李某系河南省漯河市人,2015年其宅基地上的房屋被征为国有,因当地政府迟迟未履行征收补偿而聘请北京在明律师事务所的孟登高律师代理维权。孟律师代理李某及时向许昌市中级人民法院提起诉漯河市人民政府不履行行政行为一案,法院认为市政府不是法定的征收主体,因被告不适格裁定驳回起诉。


随后,孟律师以一审裁定适用法律错误为由向河南省高级人民法院提起上诉,二审法院以没有证据证明对其起诉的行政行为属于漯河市人民政府的法定职责为由驳回上诉,维持原判。孟律师向最高人民法院申请再审并向法院提交《漯河市人民政府关于征收集体土地的公告》(漯政土﹝2010﹞141号)、《漯河市国土资源局征地补偿安置方案公告》(漯国土资告﹝2010﹞13号)作为新证据,拟证明涉案被征收土地的征地、征地补偿安置分别是漯河市政府、漯河市国土资源局予以公告并组织实施的。最高院经审理认为:申请人提交的证据能够证明涉案被征收土地的征地及补偿、安置主体系漯河市政府,裁定撤销河南省许昌市中级人民法院及河南省高级人民法院的行政裁定并指定审理,当事人的合法权益终于得到维护。


【法律分析:找准“主”,维好权】


《土地管理法》规定,国家征收土地的,由县级以上人民政府予以公告并组织实施。也就是说,无论是开放商,还是政府部门用地都需要通过县级以上人民政府来组织、实施征收。在征收中,可能由政府授权的行政单位来具体实施。也许您会有疑问,难道县政府可以径行征收了吗?当然不是。根据《土地管理法》的规定,征收之前需要逐级上报征地手续,征收基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷、以及其他土地超过七十公顷的由国务院批准;征收其他土地需要省、自治区、直辖市人民政府批准并报国务院备案。待有批准权的政府批准征地后,当地的县级以上人民政府才能予以公告并组织实施。根据房地一体主义,集体土地上的房屋随着土地的征收而被依法征收,应给予合法、合理补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。为了公共利益的需要,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定。也就是说只有为了公共利益,县级以上人民政府可以做出征收的公告,并附征收补偿、安置方案及相应的救济途径,而乡镇人民政府、开发商、村委会等都不是法定的房屋征收主体。在具体案件的征收实施过程中哪一级政府属于征收主体,还需要结合当地的规定及政府信息公开申请获取的答复来综合判断。


在明律师最后想提示大家的是,对于土地征收而言,只有省级人民政府或国务院才有批准权限,市县级人民政府只是组织实施征收的单位,但没有征地审批的权限;对于国有土地上的房屋征收,市、县级人民政府属于责任主体,并在符合公共利益需求时对国有土地上的房屋进行征收。在实践中,如果街道办、开发商、乡镇人民政府、村委会等制作并发布征收决定或者征地批复,或者以租代征都是超越法定职权的。而被征收人所采取一切维权步骤所瞄准的对象,都应当是各级政府部门。找准了“主”,有针对性,维权才会收到成效。



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