新情况!棚户区改造竟这样下房屋征收决定!

作者:王小明丨北京在明律师事务所 来源:在明律师事务所 时间:2018-10-26

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导读:在国务院、住建部接连针对棚户区改造工作发声的大背景下,棚改“收紧”已从最初的传言变成了现实。在此政策环境发生微妙但清晰调整的情势下,各地方在棚户区改造征收中也出现了各种新情况新问题,这尤为值得广大被征收人给予特别关注。那么,所谓 “新情况”究竟是什么呢?本文,笔者将结合在明律师杨念平在近期的一次所内培训中讲述的案件来为大家做介绍。征收方“脑洞大开”创新征收程序的手段,着实令久经沙场的征收维权老律师都看傻了眼……


【奇葩棚改:房屋征收决定“分户”下】


如果笔者问广大被征收人,棚户区改造项目中的房屋征收决定是以何种形式下的,大家一定都能说出个子丑寅卯来:先确定房屋征收范围并作出“暂停公告”,之后针对征收补偿方案征求意见、举行听证、适当修改,进而在征收范围内作出房屋征收决定并予以公告,同时公开正式的征收补偿方案。这一大致流程,由于有《国有土地上房屋征收与补偿条例》的明文规定,通常不会有什么疑问。


换句话说,房屋征收决定按道理是针对征收范围内的全体被征收人作出的,就好比食堂里的“免费汤”,所有在食堂里就餐的朋友都有权拿碗去盛。然而杨念平律师团队在上海市所碰到的一起案件,却完全颠覆了这样的“常理”——征收决定竟然是分户下的,即直接针对某些特定的被征收人一户一户作出,有些类似于房屋征收补偿决定了!


原来,涉案项目的操作方法是先由征收方组织征收范围内的全体被征收人预签征收补偿协议,进行所谓的“协议征收”。签到一定程度之后,征收方再将拒绝签约的那些被征收人统计一下,直接针对他们一户一户作出房屋征收决定,而已经签约搬迁的被征收人则不会收到这样的征收决定,“协议”就是他们获取征收补偿的唯一文字凭据了。


这样的奇葩操作当然是有其目的的,即人为缩限房屋征收决定的适用对象,将可能的“不服”控制到最低的限度,在项目启动之初就对本为一个整体的被征收人进行分化瓦解,促使有心维权的人成为被分割开来、孤立作战的少数派。即使仅从心理层面而言,这一别出心裁的步骤设计也必将给剩下来的被征收人制造巨大的精神压力。


【事实分析:分户下征收决定,就你“皮”?】


接下来的问题在于,这么下房屋征收决定究竟存在哪些危害呢?笔者认为,这里面有两个问题不容忽视:


其一,决定前预签的补偿协议究竟是否有法律依据。根据590号令的规定,房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定……订立补偿协议。据此,在没有作出房屋征收决定并依法公告的情况下,所谓“协议征收”是欠缺法律依据的。在这类协议上签字并就此同意搬迁的被征收人的程序性权利实际上被侵犯,只是双方对此心照不宣而已。无论如何为这种“计谋”洗地,都无法否认590号令规定的程序步骤遭恶意破坏、瓦解的事实。


其二,是否会出现“切割式拆除”房屋的现象?在一些地方已经出现了以“解危排险”名义实施强拆的案件,而其所解之“危”正是人为地通过“切蛋糕”式的拆除房屋切割出来的。也就是说,涉案楼房本来并不是什么危险房屋,更不具备“解危排险”的条件,结果却被征收方人为地一户一户实施拆除,将尚未签订补偿安置协议的被征收人的房屋切成一条一条、一块一块摇摇欲坠的状态。此时由于楼房的结构已遭根本性破坏,自然一鉴定就是危房,解危排险通知也就粉墨登场了。而本案中所涉及的“协议征收后分户下征收决定”的做法,似乎为这种行为埋下了伏笔,至少是使其成为了征收方一个可能的选项。若此做法成风,广大被征收人的程序性权利将沦为一纸空谈,590号令也面临着被地方性规定彻底架空的危机。


在明律师目前已针对这一棚户区改造中的新情况向人民法院提起诉讼,要求撤销涉案房屋征收决定,维护590号令程序的完整性,切实保障被征收人的合法权利有行使的可能性。而就眼下的棚户区改造项目维权,我们在此提示大家以下两点:


其一,要适度调整补偿安置的心理预期。“差不多就得了”是一句广大被征收人极其不爱听的话,但有时却是话糙理不糙一类的“忠言逆耳”。以国有土地上房屋征收为例,早年间有人是一边协商谈判一边抬高价码,无非是拿准了征收方不敢违法强拆。但现如今,想要实现被征收人最初那1:1.3的补偿比例诉求都绝非一件容易实现的事情。这叫做“此一时彼一时”,无论是广大被征收人还是征收维权律师,都要面对这样的现实。试问,拆你一套房补你一个亿,那还是棚户区改造项目吗?哪个企业主体敢参与这样的“民生工程”呢?对于老百姓而言,重要的是别吃亏,先把法律保障我们的公平、合理的征收补偿拿到手最重要。


其二,对于一些“一把尺子量到底”的没商量的项目,维权要抓得紧凑有力一些。越是房价高企的一线城市,那把声称能够量到底“尺子”往往显得越坚挺。此时就要求广大被征收人根据具体的情势变化、项目性质进行灵活应对,避免将“坚定的维权意志”癌变为“一根筋”。遵从专业征收维权律师的意见,采取紧凑有力的务实维权举措,在合理的期限内争取解决补偿纠纷,是被征收人不得不去下的决心。这里面的“度”,还是要由经验丰富的律师来帮助大家拿捏把握。



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