【房屋拆迁】签了拆迁补偿安置协议,这7种情况下你可以反悔!

作者:段双双丨北京在明律师事务所 来源:在明律师事务所 时间:2018-10-12

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导读:在征收拆迁过程中,有的被征收人已经签了拆迁补偿协议,但是后来认为补偿标准过低或补偿不合理,想反悔解除拆迁补偿协议,这还能行吗?这是不是意味着自己违约、理亏?这无疑是广大被征收人尤其是已经“稀里糊涂”签订了拆迁补偿协议的被征收人所最关注的问题。下面我们来具体看看,究竟在哪些情形下,被征收人可以选择反悔……



征收拆迁过程中签订的拆迁补偿协议,其法律性质属于行政合同。根据《合同法》第三十二条规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。也就是说,在一般情形下,双方签字或盖章后,合同就生效了。任何一方在合同生效后就不能反悔了。但是如果存在下面7种情形,将可能会导致拆迁补偿协议的无效,则被征收人可以主张协议无效,并争取重新协商签订补偿安置协议的机会。


第一,征收主体不具有征收房屋或土地的合法权力,压根无权组织实施征收拆迁。譬如街道办、村委会等实施的所谓“征收行为”。实践中,征收补偿协议的签订主体多种多样,但若征收项目主体本身的资格有问题,那么协议也自然不会对被征收人产生效力。


第二,被征收人的房屋或土地并不在征收范围内。例如,许多地方的征收部门在未获取相应的征地批文的情况下就进行征收,或者有征地批文,但是存在少批多占的情形,被征收人应多加注意这些情况。经申请公开勘测定界图等征地信息,发现自己的房屋、土地确实不在征地获批范围内,此时的补偿协议是不对被征收人产生法律约束力的。


第三,协议的签订违背被征收人的真实意思表示,违反诚实信用原则。在征收过程中,征收方可能会以欺诈、胁迫、乘人之危的方式,使被征收人在非自愿的情形下签署补偿协议实践中,这类逼着被征收人签字,不签就长期滞留在被征收人家中,禁止其吃饭、休息,甚至动辄对其及其家人施以人身威胁、殴打等“逼签”情形并不鲜见。此时则需要被征收人保存好录音、录像等证据,及时报警争取解除人身限制。以便后续向法院起诉,通过诉讼渠道确认合同无效或者将其撤销。


第四,代理人在超越代理权限或者无代理权限的情况下,与征收方签订的拆迁补偿协议,且被征收人对此不予以认可。例如,在房屋由多个继承人继承的情况下,其中的一个继承人在未经其他继承人同意的情形下,与征收方签订的拆迁补偿协议是无效的。


第五,在空白拆迁补偿协议签字后,发现到手的协议补偿标准很低,与之前协商的补偿标准不一致,补偿金额减少了很多或者根本不能维持基本生活。被征收人在此情况下,可以提起行政诉讼。但是,这种情况下,被征收人举证都比较困难,这样就处于被动的、不利的地位。空白协议是一定不可以签的,否则将可能直接导致维权的终结。但若协议给予的补偿安置明显过低,被征收人仍有权要求征收方依法履行其补偿安置职责,确保其生活水平不降低,长远生计有保障。


第六,征收方以需要领导签字盖章或上级部门审批为由,将被征收人签字的补偿协议取走后擅自进行修改。被征收人可以请求法院认定征收方修改的协议无效或者请求撤销、变更协议。但是,在法院认定之前,征收方可以凭借此协议启动之后的程序,如要求被征收人腾空房屋、交房进而将房屋拆除,这对被征收人是非常不利的。我们建议被征收人在签订补偿协议中,尽量要求双方当场签字盖章,并将签字盖章的协议原件妥善留存。签约后手上没有协议是一种极为被动的情形,即使通过法律途径也未必能将所签的协议“调出”。在签订多份补偿安置协议的情况下,“消失不见”的往往是所涉补偿数额最有利于被征收人的那一份,这是需要被征收人予以高度警惕的。


第七,征收程序违反法律规定。例如,房屋评估机构选定违法或者估价不合理,低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格;市、县级人民政府没有组织有关部门对征收补偿方案进行论证、公示;在旧城区改造类项目下,当多数被征收人认为征收补偿方案不符合法律、法规规定时,市县级人民政府没有组织由被征收人和公众代表参加的听证会;市、县级人民政府在作出房屋征收决定前,没有进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,没有经过政府常务会议讨论决定;房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记后并未向被征收人公布等等。


在明拆迁律师最后想提示大家的是,遇到以上情况导致拆迁补偿协议存在违法情形,被征收人还是可以反悔的。涉及补偿协议究竟是撤销还是确认无效更有利这一问题,建议最好还是咨询专业征收维权律师。但需要强调的是,盲目的签署拆迁补偿协议会给自己造成不利影响,所以提醒被征收人在和征收方签署合同时,一定要反复确认协议中的主体、补偿标准、异地安置房屋位置或回迁房交付的时间、违约责任等关键内容,尽量避免在协议签订这最后一步出现问题。与其出了问题再想怎么反悔,不如将问题扼杀在萌芽之中。



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