【房屋征收补偿】农村集体土地上的房屋是否需要依法评估?

作者:杨蕾丨北京在明律师事务所 来源:在明律师事务所 时间:2018-09-26

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导读:房屋征收补偿必然导致评估行为的出现。作为被征收人的老百姓应该了解房屋征收过程中有关评估的各种事宜才能更有效的维护在征收过程中自身的合法权益。本文,将通过北京在明律师事务所周涛律师团队所代理的一些案件情况,为大家浅析房屋征收评估中常见的一些法律问题……


【征收中房地产价格评估的相关规定】


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋被评估后,房地产价格评估机构应向房屋征收部门提供征收范围内每户的初步评估结果并进行公示。公示期满后,评估机构应向房屋征收部门提供委托评估范围内的房屋整体评估报告和分户评估报告,其中的分户评估报告由房屋征收部门转交被征收人手中。被征收人如果对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向评估机构申请复核评估。评估机构应在收到申请之日起10日内进行复核。被征收人若对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。


【征收维权中常见的评估领域问题】


在明所周涛律师陈晨律师合办的案件中经常会遇到被征收人对房屋评估结果极度不满的情况。江苏徐州汪某等10人、海南海口4人案件中,房屋征收部门转交给被征收人的分户评估报告存在如下问题:


首先,房地产价格评估机构的选定并没有包括委托人在内的被征收人进行参与,从征收部门委托评估机构到评估结果的作出整个过程中,被征收人都不清楚评估机构的存在。被征收人仅仅在收到分户评估报告时才知道征收部门委托了哪家评估机构对其所属的房屋进行了评估。


其次,评估机构确定的被征收人房屋面积总是与事实不符。具体表现为仅仅计算具体套内面积,而将房屋的公摊面积排除在评估范围之外,导致房屋价值评估金额严重缩减。


再次,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。房屋征收决定早已作出,但评估报告却迟迟不出,导致评估标准与周边类似房屋的市场价格差距越来越大。房屋评估单价及装修评估单价过低,评估单位如何得出评估单价,评估报告中并未对被征收人作出详细的说明,报告内容过于简单、笼统。


最后,房屋征收补偿应当包括房屋及房屋装修、附属物的补偿,那么,评估应当涵盖需要补偿的方方面面。在委托人收到的评估报告中,经常会发现未明确附属物的评估单价。评估环节“漏项”将会直接导致被征收人的补偿权益减损,且在许多个案中,房屋本身的价值并非被征收房屋总价值中最高的那部分,被征收人深感不满也就在情理之中了。


【农村集体土地上的房屋是否适用评估?】


《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》是主要规范国有土地上房屋评估相关问题的,那么农村集体土地上的房屋价值如何确定,是否适用评估呢?2018年8月,周涛律师团队代理的浙江衢州龙游的案件委托人之一陈先生收到一份分户评估报告。陈先生的房屋所占土地属于集体土地。面对集体土地上房屋的评估报告,是否可以按照上述两个规定提起相应的救济程序呢?虽然集体土地不能进入市场进行交易,但集体土地上的房屋被拆迁后,如何确定对房屋所有权人的补偿数额需要有一个标准。根据《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》的相关规定,在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。因此,针对陈先生收到的评估报告,综合分析该评估报告的各种问题,指导陈先生从评估机构选定、评估单价过低等方面向评估机构申请复核并考虑进一步的救济,是完全符合政策和法律规定的精神的。


在明拆迁律师最后想提示大家的是,房屋价值评估在征地拆迁中是非常重要的环节,因此规范评估程序,向被征收人普及评估中的政策规定,对于征收补偿工作的顺利推进有着举足轻重的作用。这不仅考验的是被征收人的法治意识,更是对地方政府依法行政能力的重大检验。



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