用国有土地上房屋征收程序动集体土地,可以吗?

作者:王小明丨北京在明律师事务所 来源:在明律师事务所 时间:2018-09-26

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导读:被称为590号令的《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行逾7年,其所确立的房屋征收决定、征收补偿决定为主线的房屋征收程序早已是深入人心。但问题在于,再熟悉、先进的法律法规也要看适用对象是否正确得当。实践中,一些地方频频出现了针对农村集体土地上的房屋下达征收决定,进而按590号令规定的程序步骤实施征收的情形。这样做可以吗?被征收人遇到此种“程序混用”情况又该如何应对呢?


【能不能用征收决定征收集体土地上房屋?】


答案是否定的。房屋征收决定这一行政决定的作出依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。《条例》第1条规定,为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。据此,《条例》只适用于征收国有土地上单位、个人的房屋,不适用于集体土地及宅基地上房屋的征收。针对集体土地上的房屋下达房屋征收决定,显然缺乏法律依据。


有的朋友也许会提到,不是有多份规范性文件、司法解释均强调集体土地上房屋的拆迁可以参照590号令的规定执行吗?实践中遇到的此种情况是否就是参照适用的结果呢?《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中规定,在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。认真理解便不难发现,这里强调的仅仅是“参照其精神执行”,而绝非直接套用其规定的程序步骤。且结合《通知》的上文可知,要“参照”的是对被拆迁房屋的补偿标准,而并非拆迁房屋的法定程序。


《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条规定,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。仅从文义解释的层面看,这里能够“参照执行”的仅仅是国有土地上房屋征收的补偿标准(即被征收房屋周边类似房地产的市场价格),而非整个征收程序均照搬590号令的规定。综上可知,法律法规及有关规范性文件从未允许针对农村集体土地上的房屋随意适用590号令规定的程序步骤实施征收,地方政府的这类做法是完全站不住脚的。


【吉林省高院:对集体土地上房屋依据国有土地上程序、标准所签协议应认定无效】


在金某某、崔某与汪清县人民政府、珲春市某房地产开发有限公司要求履行行政协议一案【参见(2017)吉行终161号行政判决书】中,吉林省高级人民法院及一审法院均认为,依照土地管理法律法规及司法解释以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,本案系集体土地征收项目。尽管《国有土地上房屋征收与补偿条例》对涉及土地房屋征收的程序所作的规定,与有关集体土地征收法律法规的规定不抵触的,集体土地征收行政机关可以参照执行,但汪清县政府适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》对该项目按照国有土地征收程序作出行政行为,违反法律规定。而据此签订的“房屋征收补偿协议”也因此被法院主动依职权确认无效。本来是被征收人起诉要求履行行政协议、领补偿走人的案子,一诉之下签好的协议竟然无效了,足可见这种“程序混用”不仅是对公共利益的损害,更会对个案中的被征收人的补偿权益实现构成严重阻碍。


需要警惕的是,这起案件中被征收人事实上通过这一程序签订了两份补偿协议,补偿数额得以了相当幅度的提升。而其征收适用的法律依据存在严重问题却最终导致这一别具匠心的“运作”变成了竹篮打水一场空,这对被征收人而言可谓是重大损失。依据不合法,签了也白签,用在被征收人获利的情况下至少是如此。


在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,一定要树立对房屋征收决定这一征收项目核心文件的法律审查意识,这不仅是为了自己的补偿利益,更是为了所在片区全体被征收人乃至于更多人的公共利益。对于那种什么依据都没有,直接就冒出来一份“房屋征收决定”的项目,一定要及时咨询专业征收维权律师,争取在征收决定的6个月起诉期限内对其发动诉讼,并通过申请政府信息公开等途径全面了解涉案项目法律状况,避免吃“程序混用”的亏。尤其是在自己的土地性质仍为农村集体土地的情况下,更要多留个心眼,好好关注一下征收项目的法律依据是否存在错误,拒绝跟着别有用心的征收方浪费感情。



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