河北省商品房拆迁案例:旧村改造自建房400元一平米?头疼的无程序拆迁怎么弄?

作者:王小明 来源:在明律师事务所 时间:2018-07-30

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导读:农村自建房遇征收拆迁补偿多少,这恐怕是广大被征地农民最关心的话题之一了。广大农村出于各种历史原因,“自建房”几乎成为了一种普遍现象,且相当多的房屋都没有经过严格的审批程序。试想一下,400元一平方米,几百平米的房屋就这么拆了,你能答应吗?而面对补偿低得令人咋舌的旧村改造项目,被征收人究竟该怎么办呢?


【基本案情:“无程序拆迁”,令人头疼】


河北省邢台市某村的村民一年来一直在四处奔波聘请律师维权,为的就是它们已经或即将被强制拆除的自建房屋。这批自建房大多建于2000年以后,没有办理过任何证件。2017年8月,当地“村双委”(通常指村党委会和村委会)联合街道办事处下发了一份《旧村改造补偿安置办法》,犹如在当地投下了一颗震撼弹。《办法》指出,对于证照齐全的房屋,按1:1.1的比例进行置换;对于证照不全的所谓“自建房”,一律按400元一平方米的标准给予补偿。村民们这一下着急了:莫非自己居住了10多年的房屋一夜之间就值400元一平方米了?眼看着不远处国有土地上建起了12000元一平方米的商品房,村民们开始了自己的维权之路。


接受村民咨询的北京在明律师事务所党员律师陈丽芳发现,涉案旧村改造项目居然只有这一份《办法》作为依据,别的什么也没有。早先村民找到村委会、街道办要“依据”,有关部门出具了“征地告知书”等征地报批文件作为回应。然而细看之下却不难发现,征地告知书的作出时间是2017年11月,晚于旧村改造项目的启动时间,且经信息公开申请获取的征地红线图显示涉案村的房屋根本不在此次征地范围内。也就是说,有关部门出示的征地告知书是用来“唬人”的,事实上征地行为根本与涉案村的旧村改造项目无关,涉案改造项目属于典型的“无程序拆迁”。


一般认为,征收拆迁大致分为两类程序:一是对于城市国有土地上的房屋拆迁,须遵循590号令规定的程序进行;二是对于农村集体土地及其上房屋,须按照《土地管理法》规定的程序进行。而本案这种情况,恰恰属于实践中并不鲜见的第三类情形:无程序拆迁,即仅凭一纸方案、办法、实施意见就直接启动拆迁工作,事实上这就是通常所说的无任何法律依据的“协议拆迁”。


【律师建议:无程序拆迁,你要这样应对】


据了解,目前涉案村的部分房屋建造者已收到当地城市管理综合行政执法部门下达的《责令限期拆除通知书》,要求其自行拆除违法建设,逾期将实施行政强拆。那么,面对如此危急的局面,被征收人该如何是好呢?在明律师陈丽芳在此提示大家3点:


其一,无论如何,守住房屋再说。对于这类“乱拆”的案件,被征收人一定不能跟着乱,而要争取以不变应万变,在乱中取胜。由于涉案项目存在先天的程序畸形,国有、集体的程序哪边都不挨着,故征收方合法将房屋拆除的法律难度是很大的。被征收人只要守好房屋,就能保留进一步协商沟通的最重要筹码,提升补偿安置结果的希望就会一直保留下去。若收到了行政机关作出的限期拆除文书,及时起诉是不可遗漏的重要举措。


其二,要合理设定补偿诉求,不可有不切实际的过高期望。涉案房屋的最大法律瑕疵就是无证,且属于彻头彻尾的“未经审批随意建房”(2000年以后城乡规划的法规已较为完备,不能简单地认为2008年《城乡规划法》施行以前建造的房屋就都是合法的),而不是一些案件中经过审批但只是没发证的情形。这类存在合法性瑕疵的房屋,是基本不可能获得与证照齐全房屋完全同等标准的补偿安置的。不远处国有土地上建设的商品房价值12000元一平方米,这一“周边房地产的市场价格”不具备“类似”这一前提条件,故这一对象恐不具有可参照性。若被征收人对补偿诉求期望过高,就会难以与征收方达成一致意见,补偿安置的解决就很可能面临麻烦。


其三,要科学确定维权方略,不要自乱阵脚。在这起案件中,当地部分村民听信了一些不负责任的“法律建议”,将主要维权精力放在了信访上,这是非常错误的。在涉案项目存在众多法律抓手可供利用的情况下,弃法律途径而依靠信访,完全是自乱阵脚、自找苦吃。被征收人要选择真正专业、可信赖的征收维权律师代理案件,才能始终确保自己走在维权的正确前进道路上。


在明拆迁律师最后想指出的是,对于这类“无程序拆迁”案件来说,土地违法查处申请等都是律师可以为被征收人提起的程序,前提是被征收人自己心里要定,不要跟着征收方的步点乱维权,而是要积极、稳妥地配合专业征收维权律师,才有机会获取公平、合理的征收补偿。而村民当初“圈地乱建房”的草率做法及由此引发的一系列土地违法乱象,究竟责任在谁,是否责任完全在建房者?这也是值得深入思考的复杂社会现象。


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