2018年海南儋州市万洋高速儋州互通棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案

2018年海南儋州市万洋高速儋州互通棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案（征求意见稿）

2018年5月7日，儋州市人民政府发布万洋高速儋州互通棚户区(城中村)改造项目征收补偿安置方案(征求意见稿)，表示将征收东至集门学校东侧街巷，南至雅拉河，西至儋州驾校中间街巷，北至人民西路上面的房屋。

附补偿安置方案：

万洋高速儋州互通棚户区(城中村)改造项目征收补偿安置方案(征求意见稿)

为完善区域高速互通布局，形成儋州城区的南部“新门户”和雅拉河景观带，提升儋州市的整体品质和形象，加快打造西部中心城市，大力推进国际自由贸易港建设，促进区域经济发展。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规及相关政策规定，结合儋州市那大镇实际情况，制定本方案。

第一章 总则

第一条 儋州市人民政府为本项目征收主体，征收范围内土地、房屋及附属物权属人为被征收人。

第二条 本项目东至集门学校东侧街巷，南至雅拉河，西至儋州驾校中间街巷，北至人民西路，具体征收范围和征收期限以发布的征收决定公告为准。

第三条 本项目征收补偿采取货币补偿、产权调换、货币补偿和产权调换相结合三种方式，由被征收人自行选定。

第四条 被征收房屋的补偿，根据区位、面积、结构、用途等因素，以被征收房屋周边类似房地产市场评估价确定。被征收房屋的面积、结构、用途以房屋权属证书记载为准。实际面积、结构、用途与产权证书记载不一致或未登记的，以儋州市人民政府依法调查、测绘并认定的结果为准。

本方案所指现状房屋均属同一宗土地上所有房屋(含框架、混合、砖木三种结构),不含简易结构和附属物。所指房屋面积均指建筑面积。

第五条 被征收人应在征收决定公告之日起120日内(含)，签订征收补偿协议。

第二章 补偿

第六条 土地补偿

一、土地使用权属于国有出让地的，按市场评估价给予补偿。

二、被征收人使用的国有土地使用权属于以无偿或者划拨方式取得的，按以下方式给予优惠补偿：

(一)居民住宅用地，以土地使用证记载或市土地行政主管部门确认的面积为准，按出让方式取得的城镇住宅用地使用权评估价给予补偿。

(二)单位居住用房占地部分，按出让方式取得的城镇住宅用地使用权评估价给予补偿，单位人员居住用房占地以外部分，按划拨土地使用权评估价给予补偿。

(三)其他方式取得的土地使用权，依法按划拨土地使用权评估价给予补偿。

三、被征收人使用的土地使用权原属于集体土地的，按以下方式给予优惠补偿：

(一)属于宅基地，每户用地面积不超过175平方米的，参照以出让方式取得的城镇住宅用地使用权评估价给予补偿;每户用地面积超过175平方米的部分，参照划拨土地使用权评估价给予补偿。

(二)集体留用地、其他集体公用项目建设用地,参照划拨土地使用权评估价给予补偿(按容积率0.3评估价的60%计算)。

(三)除上述情形以外的其他集体土地(如农用地、坡地等)，按照土地主管部门公布的该区位现行征地价给予优惠补偿。

第七条 房屋补偿

一、符合下列条件的房屋及房屋部分,予以补偿:

(一)有合法房屋权属证书或有合法批建手续的房屋及房屋部分。

(二)对于一般影响规划且依法补办相关手续和缴纳罚款的房屋及房屋部分。

(三)未超过批准期限的临时建筑,按批准使用的剩余期限予以实际评估补偿。

二、有以下情形之一的房屋及房屋部分,不予补偿:

(一)超过批准期限的临时建筑或因抢建、加建等被儋州市人民政府认定为违建的房屋及房屋部分。

(二)其他依法不予补偿的房屋及房屋部分。

三、符合宅基地管理规定或持有合法手续的居民住宅用地上自建房屋的，房屋征收部门以整体区位评估方式结算补偿金额，计算方法为：补偿金额=确认的建筑面积×被征收房屋重置价(不含装修)×成新率+装修补偿+确认的土地面积×片区住宅土地评估单价。

四、被征收房屋属于商品住房或非住宅房屋(以房屋权属证书记载的性质为准)的，按照同类房屋周边类似房地产市场评估价给予补偿。如本方案未涉及的房屋类别，以实际评估价值予以补偿。

五、被征收房屋属于党政机关和国有企事业单位职工住房，有下列情形之一的，参照同类房屋周边类似房地产市场评估价给予补偿：

(一)完全产权房改房(含已足额缴交房款，但尚未完善房改手续的)。

(二)部分产权房改房足额缴交完全产权房款的。

(三)尚未房改的职工住房，可参照房改政策补办手续后，原产权单位同意放弃产权的。

第三章 补助和奖励

第八条 搬迁补助费按被征收房屋面积每平方米22元一次性计算支付(含两次搬迁),每户不足1000元的,补足至1000元;各项设施的迁移补助费为电话100元/部,水表500元/户,电表600元/户,有线电视360元/户,管道燃气3200元/户，家用空调(3匹以内)200元/部。

第九条 被征收人在发布征收公告之月签订协议的，选择集中购买商品住房，自行安排过渡，在过渡期限内,一次性发放24个月的临时安置补助费。被征收人延后签约的，按月份计依次递减。过渡安置费发放标准按被征收人选择集中购买商品住宅面积(不超过被征收房屋面积)每平方米16元/月支付，每户不足550元/月的补足至550元/月，过渡安置补助持续发放至征收补偿安置工作结束止。空宅基地不给予过渡安置补助。

第十条 因征收非住宅房屋(以房屋权属证书记载的性质为准)造成停产、停业的，一次性给予12个月的补助。补助的标准为：营业铺面按该铺面评估价的1%/月给予补助;生产用房按该用房评估价的0.8%/月给予补助;其他非住宅用房按该用房评估价的0.6%/月给予补助。

第十一条 被征收住宅房屋未经批准自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但本方案公布前住宅已作为商业门面使用且办理了工商营业执照的，对其底层房屋实际用于经营的部分，可以对被征收人给予适当补助，被征收人在规定时间内签订协议并搬迁腾空的，补助标准为900元/㎡。被征收住宅房屋改变用途作为经营性用房的，房屋征收部门应予以公示。

被征收人自行将住宅改变为办公、生产、教学、仓储等场所的,不按照本条规定补助。

第十二条 属于本方案不予补偿的房屋及房屋部分,被征收人配合征收并在规定期限内自拆的,参照海口市现行违法建筑拆除清运费补贴标准一次性给予200元/㎡补助。

第十三条 属居民住宅用地(宅基地)上的被征收人，选择货币补偿的，按本方案规定确认的房屋和土地面积的评估补偿金额的50%给予奖励;属商品住宅或党政机关和国有企事业单位职工的被征收人，选择直接货币化补偿的，按确认的房屋面积的房屋评估补偿金额的50%给予奖励。

第十四条 属居民住宅用地(宅基地)上自建房屋的被征收人，按以下(一)、(二)规定给予奖励;属于党政机关和国有企事业单位职工住房或商品住宅的被征收人，按以下(三)规定给予奖励：

(一)在公布征收决定之日起60日(含)内签订征收补偿安置协议并完成搬迁的，按确认的房屋和土地面积的评估补偿金额的30%给予一次性提前签约奖励。

(二)在公布征收决定之日起61至120日内(含)签订征收补偿协议并完成搬迁的，按确认的房屋和土地面积的评估补偿金额的15%给予一次性按时签约奖励。

(三)公布征收决定之日起60日内(含)签订征收补偿协议并完成搬迁的，按确认的房屋面积的评估补偿金额的30%给予一次性提前签约奖励;在公布征收决定之日起第61日至120日内(含)签订征收补偿协议并完成搬迁的，按确认的房屋面积的评估补偿金额的15%给予一次性按时签约奖励。

被征收人不配合征收,在120日的签约期限内未签订补偿协议的，不享受本条规定的签约奖励，市相关职能部门按《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国行政强制法》有关规定，依法收回土地使用权，强制拆除地上物。

第四章 安置和结算

第十五条 居民住宅用地(宅基地)自建房的安置

居民住宅用地(宅基地)(符合宅基地管理规定或有合法产权手续)自建房屋的被征收人，按本方案进行补偿后，被征收人可以在就近结合房屋户型的基础上，按以下方式之一提供商品住房并结算。

(一)有合法房屋权属证书，或无合法房屋权属证书但有合法批建手续的房屋，原则上按现状房屋建筑面积1:1的比例提供商品住房;如用地面积大于现状房屋面积的，原则上按用地面积1:1的比例提供商品住房。

(二)因历史原因，无合法房屋权属证书或合法批建手续的房屋及房屋部分，对于一般影响规划且依法补办相关手续和缴纳罚款的个人住宅房屋及房屋部分，原则上按现状房屋建筑面积1:1的比例提供商品住房;如用地面积大于现状房屋面积的，原则上按用地面积(每户不超过175平方米)1:1的比例提供商品住房。

第十六条 个人空置住宅用地(宅基地)的安置

被征收人在征收范围内无住房,且只有唯一一宗空置住宅用地(含宅基地)的,按土地面积1:1.2的比例予以安置，提供商品住房不超过210平方米。被征收人在征收范围内已有住房的,对未建住房的空地不予提供回迁商品房。

第十七条 单位职工住房的安置

单位职工住宅在就近结合房屋户型的基础上，按以下方式之一提供商品住房并结算。

(一)产权完全属于单位的，对产权所有人或产权接管人原则上按照现状房屋建筑面积1：1的比例提供商品住房。

(二)单位职工具有部分产权及尚未房改的，经参照房改政策补办手续，取得完全产权的，原则上按照现状房屋建筑面积1：1的比例提供商品住房。

第十八条 商业用房的安置

一、合法商业用房(以权属证书记载的性质为准)按1：1的比例提供商业用房并结算。

二、被征收人自行将住宅改为经营性用房的，按本办法第十五条的规定提供商品住房。

三、在完成合法商业用房的安置后，为保障被征收人征收改造后的生活，给予每户居民一定的商业用房购买指标，可用回购商品住房后剩余的征收补偿款(不含搬迁费、过渡安置费、货币补偿奖励)参与集中回购商业用房(集中商业用房数量有限，按“先签协议先回购”的原则进行)。

集中商业用房按实际使用情况以联合经营的方式进行管理。

第十九条 集体财产的安置

为了集体经济的可持续发展，对集体财产评估补偿后，根据新建商业用房房源情况，并结合集体财产的补偿总额，原则上按政府批准的优惠价购买新建商业用房，归原集体经济组织所有，由集体经济组织统一经营管理。

第二十条 属于第七条第二款规定的不予补偿的房屋及房屋部分，不提供安置。

第二十一条 回迁商品住房和商业用房的结算

商品住房和商业用房用地采取出让的方式供地，为完全产权房屋，其价格按以下标准进行结算:

一、商品住房结算

(一)购买商品住房的面积小于或等于本方案规定商品住房面积，和超过本方案规定购买商品住房面积10㎡(含)以内的部分，以市政府批准的优惠价4810元/㎡结算;

(二)购买商品住房的面积超出本方案规定商品住房面积10㎡以外至20㎡(含)以内的部分，按市政府批准的优惠价1.2倍，即5772元/㎡结算;

(三)购买商品住房的面积超出本方案规定商品住房20㎡以外的部分(原则上最多不超过40平方米)，按市政府批准的优惠价1.5倍即7215元/㎡结算。

二、商业用房结算

商业用房价格在政策规定的面积标准内，分楼层按市政府批准的优惠价结算(具体以市政府批准的价格为准)。

第二十二条 回迁商品房建设单位与被征收人双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因商品房买卖发生的税费。

第五章 优惠政策

第二十三条 被征收人取得的征收补偿安置协议确定的补偿款，免征个人所得税，被征收人因征收而重新购买住房的，免交房屋档案保管费、房屋他项权利登记费、房屋所有权登记费、房屋档案查阅费、房屋所有权证工本费。对购房成交价格中不超过征收补偿款30%的部分免征契税，对超过部分征收契税。

第二十四条 被征收人中的个体工商户原已办理营业执照的，在征收安置过渡期间申请暂停营业，工商管理部门免收工商管理费。

第二十五条 教育、就业、社会保障及其他政策

(一)被征收人中的零就业家庭成员、抚养未成年子女的单亲家庭成员和享受最低生活保障待遇的人员，在法定劳动年龄内、有劳动能力和就业愿望的，人力资源社会保障主管部门应当将其纳入再就业政策扶持范围。

(二)人力资源社会保障主管部门应当免费为被征收人提供就业政策咨询、就业信息、职业指导和职业介绍等公共就业服务。

(三)被征收人的子女可以选择继续就读原学校，也可以选择转学就读，转学按照海南省教育厅学籍管理实施细则相关规定办理。

第六章 附则

第二十六条 因被征收人家庭实际情况，确需对被征收财产分割的，原则上只允许在配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女和其他具有抚养、赡养关系的亲属间进行。

第二十七条 本方案所称的房地产市场评估价是指发布征收决定公告之日片区类似房地产市场价值。房屋重置价是指重新构建房屋的全部成本。

第二十八条 违反本方案规定，擅自提高补偿标准，或者弄假作虚、隐瞒虚报的，对直接负责的主管和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

被征收人提供虚假证明材料骗取征收补偿、补助、奖励款的，依法追缴;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十九条 房屋征收补偿工作中特殊情形的处理，由房屋征收部门参照本方案执行或报政府批准后实施。涉及到土地相关规定，由政府部门研究批准后实施。如本方案规定不明确的，以儋州市人民政府制定的补充政策或上级有关规定为准。

第三十条 本方案的实施期限自发布征收决定之日起至房屋征收补偿安置工作结束止。

本方案最终解释权归儋州市人民政府。

备注：以上价格为初评结果，估价时点为2018年5月1日;最终价格以儋州市人民政府发布征收决定公告之日的经评估专家委员会批准的评估价格为准。

备注：具体相关的棚户区改造房屋拆迁补偿信息可咨询当地政府部门。

北京在明律师事务所是一家专业从事征地拆迁维权的律师事务所，团队坚持“只为被拆迁人维权”的理念，致力于维护被拆迁人合法权益，帮助被拆迁人获取更多合理补偿。

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