2018年，随着农村宅基地确权的完成，农村将迎来宅基地腾退潮。你，或者他，都可能突然间收到一纸腾退宅基地通知。
那么，腾退是怎么一回事？事实上，腾退一词在法律上并没有规定，其一般也没有《土地管理法》规定的一系列前置手续，其性质为协议搬迁，即被腾退人自愿与腾退方签订安置补偿协议后，腾退人支付补偿金并拆除被腾退人房屋的行为。
简单地说，就是腾退方（通常是村委会）跟你协商给点补偿收了你的宅基地。但是，由于腾退严格说来无法律依据，无法定程序，无补偿标准，处于弱势一方的被腾退人常常面对维权难的局面，这也是法律界公认的现状。
遇到腾退问题，不管是谁，都是头疼事。这不，北京郊区的刘女士就体会了其中的维权艰难。
刘女士家的腾退困局
前段时间，刘女士一家收到了宅基地腾退的通知，让这个普通的农村家庭一时间愁云满天。要知道，这个家族祖孙三代八口人，主心骨和劳动力就刘女士自己。平日里，她既照顾年迈的父亲，也要照顾身患重病的弟弟和妹妹，家里的里里外外，全靠她忙活操持。
从腾退开始，这一家人就过得胆颤心惊。村里招数实在太多，找人说情、敲门砸窗、甚至以“拆迁”相逼，这让本就弱不禁风的刘家人难以招架。面对少的可怜的补偿金，刘女士决定用法律的武器来维护家族的合法权益。经多方打听，她最终走进北京在明律师事务所，委托毕文芳律师，为其争取公平合理的补偿安置利益。
毕律师告诉她，腾退这事儿，虽然没有法律规范，没有严格的程序，甚至连补偿款都悬而未决。但它绝不是“法外之地”。无论是拆迁还是腾退，其最终都是为项目建设用地而大规模拆除房屋，都需要项目主体来进行补偿安置，而只要有补偿安置方面的政策，就意味着可以通过谈判协商的路径获得最终的理想补偿。
谈判“三部曲”扭转局势
第一步：全面掌握腾退项目的背景和政策信息，伺机争取谈判的主动权。
律师先从调查项目信息入手，全方位了解了刘女士腾退项目背景和政策。通过一个偶然的渠道，律师又得知开发商对征收的地块需求较为迫切，只等征地结束，马上动工。针对这一点，刘女士在律师的指导下，和腾退方进行了初步的沟通商谈，迈出维权第一步。
第二步：找准谈判时机。时间过早，容易暴露己方底线，不利于最终拿到合理补偿；时间过晚，房屋已经拆掉了，就会陷于被动。
通常，谈判不是一蹴而就，会有很多轮，与大领导的谈判也往往在最后出现。在律师的指导下，前几轮谈判时，刘女士以听为主，后来瞅准时间截点，当开发商领导出现时，刘女士亮出了干货，一战定输赢。
第三步：腾退谈判时切忌犹豫不决、患得患失。要做到心中有数，不盲目攀比。谈判时进退有度，当机立断，方能既拿到理想的补偿安置，又获得心理上的满足。
刘女士虽然在谈判桌上取得了胜利，协议还没有签订，隐患犹在。谈判桌上的言辞必须落实到白纸黑字，才能生效。这时，律师需要协同刘女士出场了。最后一役，历经四个小时，在律师的帮助下，谈妥了安置面积、补偿款的数额和发放、选房交房等细节，最终签订了腾退协议。
至此，短短一个月的时间，在拆迁律师的帮助下，刘女士在腾退的过程中大获全胜，获得六套安置房和将近1000万的净货币补偿。
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