因撤销而无证的房屋,是违法建筑吗

作者:在明律师 来源:在明律师事务所 时间:2018-05-16

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导读:拆迁谈不拢怎么办?在往期推送里,小编曾介绍过地方政府通过评估将一个亿压低为一千万的案例,今天,小编要为大家介绍新拆迁招数:撤销房产证。


相对于压低评估价,撤销房产证是一个釜底抽薪的招式,比如陕西山阳县曾有17个商户在拆迁前被撤销房产证,理由是土地使用不合法,直接变成了按20年租期补偿。另一种更有可能的结果是将房子认定为违建,直接通过行政处罚的方式拆除。


撤销房产证有哪些后果?又有哪些应对方式呢?


地方政府为啥热心撤销房产证


为啥地方政府热衷于撤销房产证呢?原因之一在于撤销房产证并不属于征收的一环,不受《国有土地上房屋征收与补偿条例》约束,通过撤销房产证在征收谈判中争取主动才是他们心中的小九九。


首先,房产证是房管局做出的行政行为,按照法律规定,撤销房产证需要起诉做出该行政行为的行政机关,负责拆迁的部门官员可以逃避自己的法律责任。


其次,实践中,征收方为了规避法律规定,往往采取只协商、签协议、拆房,就是不作征收决定的策略。这样一来,可以最大限度的将房屋征收这一法律问题转化为政府一方完全主导下的政策性问题,在所谓“协议拆迁中”,没有房产证容易成为征收方的筹码,利用被征收者对法律的不了解肆意压价。


房产证被撤销,房子就没了吗?


根据《房屋登记办法》第81条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书,登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。


也就说房产证撤销解决的是房产证的问题,而不决定房屋的事实归属。比如房屋超规划建设,在规划范围内的原有建筑可能仍然是完全合法的,并不影响房屋权属。房产证主要影响的是房屋的交易,例如无法进行买卖、租赁、抵押担保。


“无证房”也绝不等于“违法建筑”。对于涉案建筑而言,虽然房产证被撤销,但建设工程规划许可证等其他建设审批文件仍在,一旦征收程序启动,在认定环节其仍应被依法认定为合法建筑。


此外,只要能够证明房屋所有的事实,征收权益并不全部依附于房产证,即使是违建,也可以按照拆迁的规定、政策获得拆迁补偿、赔偿。


房产证撤销怎么告?


实践中,地方政府通常会以当年办证时被征收人提交的相关文件、材料不全,不符合当地的地方性规定为由来套用第81条的规定对房产证予以撤销。这里的问题在于所谓的地方性规定往往是地方政府在住建部相关规定的基础上人为增设相对人的义务,所谓不全的材料也都是政府机关内部应予提供的“认定意见”等被征收人在申领时根本无从知晓的材料。


《房屋登记办法》81条虽然是地方政府的大杀器,但也是其软肋,因为这一条也意味着被拆迁人的程序和实体救济。


从程序上讲,撤销房产证必须要以司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明,因此,如果房管局直接以“虚假材料”为由撤销房产证,却不提供任何有法律效力的文件证明,可以通过行政诉讼直接认定程序违法。


其次,地方政府半夜鸡叫式的撤销房产证再强拆的做法也涉嫌违反《行政处罚法》的规定。因为行政处罚应遵守法定程序,房管局在作出撤销决定时,要根据法定的送达程序通知被处罚人。没有履行这一程序搞“突然袭击”也属于程序违法。


最后,即使地方政府程序合法,仍然可以通过质疑撤销的实体依据推翻撤销决定。比如海南五指山市的一个案件判决指出,根据《房地产管理法》,目前我国采取土地归土地部门管理,房屋归房产部门管理的模式,因此在办理房屋产权登记时会出现土地使用权与房屋所有权归属不一致的情况。案件当事人林先生等人在没有取得房屋占用范围内的土地使用权的情况下,通过转让的方式取得的房屋所有权,并没有违反法律规定;且方昌奎取得该房屋时亦是房地分离的,因此林先生等从方昌奎处取得受让的权利也只能是房屋权属。房管局认为房权证不符合房地一致原则,理由不充分。判决撤销处罚决定。


这个案件中,房管局的做法正是地方政府的常用套路,通过房产登记的细枝末节撤销房产证。比如林先生等没有按照《城市房地产管理法》的有关规定,办理划拨土地使用权变更登记证明材料。


房产证撤销不等于房屋没有所有权,不受法律保护,也不等于拆迁不用补偿。被拆迁者要警惕征收方以“无证”为由的各类“拆迁协议”,这恰恰说明他们不走征收决定这一法律程序的小九九。所以,房产证被撤销一定不能慌,其次,要及时找律师提起诉讼程序,避免地方政府利用被撤销后的短暂时间进行强拆。


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