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房屋征收补偿操作策略与案例精析

作者:杨在明、黄艳 来源:在明律师事务所 时间:2017-04-26

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《房屋征收补偿操作策略与案例精析》


作者:杨在明、黄艳


前言


可以说,《国有土地上房屋征收与补偿条例》开启了我国不动产征收法律制度的新纪元,有破,亦有立。作为常年辗转奔波于全国各地土地征收、房屋征收与搬迁一线的法律实务工作者,我们从各色自然人、企业家们那里,在一轮轮行政复议、行政诉讼,一场场听证会、谈判中,感受着破与立的价值以及价值落地过程中的喜悦、艰辛与痛苦。


长年的法律维权实践,使我们深刻地意识到,完善不动产征收是过去的十年乃至于未来的十年里最重要的法治工程与民生工程,关乎社稷与民生,其中,不容回避的历史性难题很多,诸如某些地方政府的不法行政,部分被征收人法律意识缺失并受狭隘小农意识驱使而厌讼、盲目迷信信访,计划经济转轨后的遗留问题,工农产品的剪刀差,城乡二元结构的壁垒,尤其是配套法律制度的不完善带来的国家土地所有权、国民作为社会个体享有的土地用益物权的双向虚化。当然,个中牵扯到的数以数十万亿元计的经济利益更是遑论轻松的大课题。应对、解决这些难题,有赖于顶层设计,有赖于具体的法律、法规包括实施细则的确立与固定。只有这样,至高无上的国家利益与广大国民的私权利才能得到具体的法律保护,而非仅仅停留在原则与精神的倡导上。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》即是以更加谨慎、缜密的法律条款固定人们的权利与地方政府及其部门的活动空间的上层指引,它的亮点很多,比如改变了在工业化、城镇化建设过程中区分公私利益而搬迁房屋的制度,把公共利益和私人利益、商业利益分开;比如强调征收的补偿要公平、公正、公开,并且还要先补偿、后搬迁;比如统筹工业化、城镇化发展的需求、具体建设的成本与被征收人利益弥补;比如将行政机关的部分权力,尤其是强制拆迁的决定权转移给法院;等等。


为了让这样一部良法能为更多依法行事的人们和欲寻求法律庇护的人们所读懂,我们择选了近三年中承办的一些富有典型性的实务案例,并结合实务中人们常遇到的困惑对该条例进行逐一的、全方位的解读,并纳入了条例未予规范但条例实施后却实际遭遇的疑难问题析解内容设计,如国有土地上的非公共利益房屋拆迁如何进行、集体土地上的房屋征收如何进行、集体土地上的商业化房屋拆迁如何进行、征收中的国有土地使用权价值如何在补偿中实现、无证房屋的征收补偿如何确定、“住改非”房屋应当如何补偿、被征收人可否对房屋征收评估报告提起民事诉讼等。除此之外,我们还特辟出法律文书部分,附录于后,供自学者参阅。


所谓“徒法不足以自行”,法律在实践中的效果并不是法律本身的逻辑所演绎的结果,而是在各方利益激烈博弈下的结果,法律在很大程度上成为各方博弈的工具或手段,而非法律条文本身意义下的目的。因此,读懂法律规定字里行间的意思并能够灵活、充分地运用极其重要。


在书稿付梓之际,我们首先要感谢全国各地的委托人对我们的支持与信赖,让我们得以走到不动产征收的第一线,得以最全面、最深刻地搜集、掌握字面大写的法律在实践中最真实的“接地气”情况,得以将这些真实、宝贵的经验总结提炼后在本书中分享、传承。


在我们写作本书的过程中,得到了出版方何海刚先生的大力帮助,在此也致以谢意!此外,还要感谢许多为拙作提供素材、建议的律师事务所同事们!


目录


第一部分  国有土地上房屋征收与补偿条例


中华人民共和国国务院令(第590号)


国有土地上房屋征收与补偿条例


第二部分  条例全文实务析解


第一章  总则


本章导读


第一条  立法宗旨


第二条  适用范围与征收条件


第三条  征收补偿原则


第四条  征收补偿行政职权分配


第五条  委托征收


第六条  征收监督与指导


第七条  违法征收举报与监察


第二章  征收决定


【本章导读】


第八条  公共利益界定


第九条  征收前置规划


第十条  征收补偿预案公布


第十一条  征收补偿方案确定


第十二条  社会稳定风险评估与征收补偿费用拨付监管


第十三条  房屋征收决定


第十四条  被征收人权利救济


第十五条  征收范围内房屋情况调查登记


第十六条  征收禁止与暂停


第三章  补偿


【本章导读】


第十七条  征收补偿范围


第十八条  征收住房保障适用


第十九条  被征收房屋价值评估


第二十条  评估机构的确定与作业


第二十一条  征收补偿方式


第二十二条  搬迁补助与临时安置


第二十三条  停产停业损失补偿


第二十四条  未登记房屋的认定与处理


第二十五条  征收补偿协议


第二十六条  补偿决定


第二十七条  先补偿后搬迁与违法逼迁禁止


第二十八条  司法强制搬迁


第二十九条  征收补偿档案管理与审计监督


第四章  法律责任


【本章导读】


第三十条  征收工作人员渎职行为法律责任


第三十一条  非法逼迁行为法律责任


第三十二条  非法阻碍房屋征收补偿工作行为法律责任


第三十三条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用行为法律责任


第三十四条  虚假、失实评估行为法律责任


第五章  附则


【本章导读】


第三十五条  法规生效及与旧法之关系


第三部分  疑难专题详解


1、国有土地上的非公共利益房屋拆迁如何进行?


2、集体土地上的房屋征收如何进行?


3、集体土地上的商业化房屋拆迁如何进行?


4、集体土地征收的程序?


5、集体土地征收涉及到的房屋拆迁应当注意哪些问题?


6、征收中抵押权人如何实现债权?


7、征收中如何保护承租人的合法权益?


8、征收中如何保护公房承租人的合法权益?


9、征收中遇被查封房屋如何确定补偿对象?


10、征收中未析产房屋如何确定补偿对象?


11、征收中的国有土地使用权价值如何在补偿中实现?


12、以出让、划拨或租赁方式取得的土地使用权的征收补偿如何确定?


13、小产权房的征收补偿如何确定?


14、无证房屋的征收补偿如何确定?


15、房屋征收实施单位能否跨城市接受委托征收?


16、房屋征收实施单位能否转委托?


17、房屋征收实施单位是否存在资质限制?


18、如何区分公共利益与非公共利益?


19、美、德、日、韩、加、法等国公共利益征收模式


20、征收方案征求公众意见的方式


21、国有土地使用权随房屋征收被一并收回是无偿还是有偿?


22、既提起行政复议程序又提起行政诉讼的,依法如何处理


23、诉讼中回避请求权的行使


24、被征收人不配合房屋情况调查有何后果


25、“住改非”房屋应当如何补偿


26、被征收人可否对房屋征收评估报告提起民事诉讼?


27、征收补偿协议是属于民事协议还是行政合同?


28、起诉征收补偿决定被判维持或驳回诉讼请求后可否再起诉征收决定?


29、因拆迁引发的劳动教养的问题


30、被征收房屋所有权人、使用权人在征收补偿活动中的证据保全须知


第四部分  法律文书范本


第一章  土地类法律文书


1、征地信息公开申请表


2、征地信息公开申请书


3、土地信息公开不作为行政复议申请书


4、征地批文行政起诉状


5、违法用地查处申请书范本


二、委托征收类法律文书


6、委托征收协议书范本


三、规划类法律文书


7、规划听证申请书


8、规划信息公开申请表


9、不服规划起诉状


10、不服规划变更起诉状


四、房屋征收决定类法律文书


11、行政复议申请书


12、行政起诉状(未经复议起诉)


13、行政起诉状(经复议后起诉)


五、房屋征收评估异议类法律文书


14、复核评估申请


15、专家委员会鉴定申请


六、房屋征收补偿协议


16、房屋征收补偿协议


附录


一、房屋征收与补偿工作流程图


二、征收补偿示例


1、全国通用征收补偿计算公式


2、上海市征收补偿示例


3、北京市征收补偿示例


4、广州市征收补偿示例

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