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棚户区改造与房屋征收的3大区别,在明拆迁律师助你全掌握!

作者:王小明 来源:在明律师事务所 时间:2018-05-14

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导读:2018年棚户区改造项目的大力推动仍在持续中。而实践中,一个老百姓普遍关心的问题是,棚户区改造项目与一般的国有土地上房屋征收究竟有什么区别呢?棚户区改造应遵循哪些法律规定?又有着怎样的法定补偿安置标准呢?本文,在明律师将用最简略的表述来讲清楚这些事儿……


讲区别之前,要先讲联系。简言之,实践中的棚户区改造项目从性质、实施形式、补偿安置、搬迁拆房等全套流程上看,与一般的国有土地上房屋征收区别不大!!!


换句话说,棚户区改造项目所应遵循的法律规定,首先就是大名鼎鼎的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。背离了590号令的棚改,基本可以确定是违法的。譬如“房屋征收决定→入户评估→协商补偿安置协议(含自主选择补偿安置方式)→征收补偿决定→申请法院强制执行”这条程序主线,与590号令是完全相同的。


再譬如老百姓最关心的“法定补偿标准”问题,答案也就是一句话:与590号令规定大致相同。被征收人只需要掌握一般城市房屋拆迁的补偿标准就可以了,没必要再去单独琢磨棚改的特殊性。标准问题,可参见在明律师此前的总结《房屋征收补偿的法定标准,一次性告诉你!》一文,兹不赘述。


据此,几个大家平时问得很多的问题,答案也就出来了:棚户区改造项目什么“决定”都没见着就直接强拆了?肯定违法!棚户区改造项目有人断水断电砸门窗逼迁?肯定违法!!棚户区改造项目没有回迁安置,只能外迁到很远的地方或者拿纯货币补偿?肯定违法!!!


棚户区拆迁


那么,棚户区改造项目这一特有的名词究竟有何特殊之处呢?当然还是有的。在明拆迁律师这里只讲3点与被征收人补偿权益密切相关的区别,那关系不大的纯理论层面的就不说了:


其一,棚户区改造项目的审批速度快、效率高。《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》规定,市、县发展改革、国土资源、住房城乡建设等部门要共同建立棚户区改造项目行政审批快速通道,简化审批程序,提高工作效率,改善服务方式,对符合相关规定的项目,限期完成项目立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批手续。据此,“快”是棚户区改造项目的一大优势,也是时下很多征收项目都被命名为棚改项目的重要原因所在。毕竟,究竟什么叫“棚户区”并没有客观上的准确定义,这个筐里面能装的东西自然是很多的。不过被征收人需要明白的是,“快”不等于可以减省审批事项,该有的文件还是要有,一个也不能少,通过申请信息公开的方式审查一通,涉案项目的审批情况也就清楚了。如果缺东西,那么涉案项目的房屋征收决定就可能被确认违法甚至撤销。


其二,棚户区改造项目的“民意”征询工作严格且突出。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》规定,各地区要尊重群众意愿,深入细致做好群众工作,积极引导棚户区居民参与改造……实践中,这一突出尊重民意的政策原则被体现在以下几个方面:


一是一些地方规定了独立的“意愿征询”程序,同意改造的比例要达到90%以上才会启动项目,这是一般房屋征收所没有的;


二是被征收人若针对棚改项目的征收补偿方案提出意见较多,区县政府则必须组织由被征收人和律师等公众代表参加的听证会。这个“较多”的比例,590号令规定为半数以上,而实践中一些地方干脆把听证会列为了此类项目的必经程序。


三是棚改项目往往适用独特的“预签约”模式,即只有当预签约比例达到规定下限时征收补偿协议才会生效,否则项目将被终止。而这一模式是对590号令规定程序步骤的巧妙改造,对少数被征收人的补偿诉求实现并不十分有利。


四是通常会设置早搬早签奖励金这类激励政策,且可能采取捆绑模式令被征收人之间产生相互影响。


需要警惕的是,民意既然如此重要,要谨防民意被人为误导、操纵。


其三,房地产开发企业往往深度参与,且对项目进程起重要作用。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》规定,鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程任务安排,通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造……消除民间资本参与棚户区改造的政策障碍,加强指导监督。据此,在此类项目中房地产开发企业往往表现得十分活跃,会由地方政府的工作人员带领着上门与被征收人就补偿安置事宜进行协商谈判,甚至会成为谈判中的主力军。事实上,棚户区改造项目能否持续推进,关键在“民间资本”,因为钱是从人家那儿出的,政府并没有那么多的资金来支持这种大拆大建的项目。实践中一些项目“拆不动”了,原因就在于企业没钱了,往往老百姓也会为此而着急上火。故此,主张补偿权益也要有个“度”,要在合理、公平的范围内要求,要得太大发了,反而麻烦,棚户还可能继续住下去。


在明拆迁律师最后想提示大家的是,抛开棚改项目的上述特殊性,590号令仍是保障被征收人合法权益的最有力武器。补偿安置协议一定要和政府签而不能和开发公司签,才能确保被征收人在失去自己的棚户后能真的住进宽敞明亮的新房子。简单的讲,只要被征收人理解掌握了590号令,就完全能够应对棚户区改造、旧城改造中的相当一部分问题,余下的复杂、个别难题,不妨交给专业征收维权律师来帮助您。


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