房屋征收补偿究竟是否存在“新方案”?关键在你!

作者:王小明 来源:在明律师事务所 时间:2018-04-12

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导读:某拆迁户问,我家是项目启动后第一批签协议走人的,现在听说征收项目又有了新的补偿方案。能告诉我们新补偿方案的具体内容、补偿标准是什么吗?当地党委对此作了回答:征收项目始终坚持“一把尺子量到底”“不让老实人吃亏不让钉子户占便宜”的原则,不存在任何新的补偿方案……面对频频出现于网络上和现实中的此类问答,作为被征收人的你究竟该怎么看?征收方话都撂这儿了,我的补偿数额还有望提升么?是不是就只能按方案拿钱了呢?


方案究竟是什么?


国有土地上房屋征收与补偿条例》第10条规定,房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。


由此可见,征收补偿方案主要是在征收中用来解决被征收人的补偿安置问题的一系列措施、办法、标准,是市、县级政府根据《条例》所确立的原则制定的。它的出现是在征收决定公告之前,先叫“拟定”,此阶段被征收人有权提出意见、要求修改。《条例》第11条规定,市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。即在征收公告前,方案依法是可以修改的,“新方案”是完全可能出现的。


方案的内容,一般应当包括补偿方式、补偿金额、补助和奖励政策、安置房面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等等,基本上就是后续征收补偿协议的一个大致框架。也正因此,它是直接影响被征收人补偿权益的一份重要文件。


公告后方案还能不能改变?


《条例》第13条规定,房屋征收决定公告应当载明征收补偿方案等事项。也就是说,方案是随着征收决定一并公告的。如果被征收人认为方案的内容不合法,譬如存在补偿方式没有选择余地,“一刀切”采取货币补偿等符合590号令规定的情形;或者被征收人认为方案的内容不合理,即补偿标准显著偏低,那么均有权申请行政复议或提起行政诉讼。到此时,方案仍然是可以改变的。


而一旦过了这一权利救济期限,方案原则上就不变了,这是征收项目稳定有序开展的前提。通常征收方会开始强调“一把尺子量到底”这类话了……


那么,方案改不了了,被征收人的补偿数额就不能合理提升了吗?答案当然是否定的。因为方案规定得再细,也是一个框架、原则性标准,里面供征收方“自由裁量”的空间仍是巨大的。譬如被征收人的房屋价值补偿,面积就那么大确实动不了,但却可能存在有证面积与无证面积,合法建筑与违法建筑的问题。有证部分的补偿和无证部分的补偿通常是完全不同的标准,差距会比较大。那么被征收人完全可以通过积极有效的维权来让自己的房屋面积被依法认定为合法,在同一补偿方案下的补偿数额自然会提升。再比如评估机构对被征收房屋的价值评估,其所出具的评估报告,所采用的评估方法是否科学、得当,也将会直接影响到被征收房屋的补偿数额,这些都是会因具体的操作而产生变化和差异的。再比如被征收人是否符合住房保障条件,这是一个经申报需要综合认定的事情,也不是方案能够直接规定出来的。


在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,方案就是一个轮廓、架构,如果补偿标准确实偏低,被征收人仍有权通过对房屋价值评估、征收补偿决定、建筑合法性认定等环节的救济而争取更加公平、合理的征收补偿。“一把尺子量到底”,关键看这把尺子究竟对不对,合法不合法,合理不合理。不合理不合法的尺子,你凭什么量到底呢?更为重要的是,就是这一把尺子,量出来的数字,也可能是千差万别的。而这恰恰反映了政府嘴里常说的一种观点:拆迁是一项政策性很强的工作,政策性即蕴含着足够的灵活性。


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