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有依据了:违法强拆要按市场价赔偿!

作者:黄小仙 来源:在明律师事务所 时间:2018-04-09

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说到强拆,对于被征收人来说都是比较敏感的词汇。因为在实践中,经常会有被征收人房子被强拆、偷拆,进而征收方会以《国有土地上房屋征收与补偿条例》里规定的“对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿”为理由,对被征收人被强拆的房屋不予补偿,这将严重损害被征收人的合法补偿利益。


但如果从被征收人的角度看,这样“一刀切”似的不补偿显然是不合理的。被征收人的房屋有很多是因为历史原因才形成了征收方所说的“违法建筑”,但这并不能完全归责于被征收人的过错;另外,除去违法建筑的缘由,被征收人的房屋被偷拆、强拆、暴力违法拆等,所带来的损失也是被征收人无法承担的。这一系列的问题都反映出强拆对被征收人的不合理和损害。


那么,针对这样的情况,法律上到底应该怎样处理呢?


2018年3月28日上午,山东省高级人民法院召开新闻发布会,发布了2017年山东法院行政案件司法审查报告和山东法院保护产权行政审判典型案例。其中,有一起关于违法强拆的判例案件:


宋某某诉青岛市市南区人民政府违法拆除房屋行政赔偿案


(一)基本案情


上诉人(原审原告):宋某某


被上诉人(原审被告):青岛市市南区人民政府


2008年,宋某某所有的一处住宅在未达成征收补偿协议的情况下被青岛市市南区人民政府(下称区政府)强制拆除,该拆除行为已于2011年被法院生效判决确认违法。2011年7月31日,宋某某向区政府提出行政赔偿申请。区政府于2011年9月30日作出《行政赔偿决定书》,决定以征收时的评估价格7000元为标准赔偿宋某某拆迁补偿金514780元。青岛中院以该决定书剥夺了宋某某选择房屋补偿的权利为由判决撤销,并责令区政府重作赔偿决定。2014年4月22日,区政府再次作出《行政赔偿决定书》:宋某某可在货币赔偿和房屋赔偿两种方式间选择;如选择货币赔偿,依据征收时的评估价格给予其拆迁补偿金及搬迁补助费等补偿;如选择房屋赔偿,由宋某某选定房源、户型后,与区政府互相结算差价款。宋某某不服该赔偿决定,提起诉讼。


(二)裁判结果


山东省高级人民法院经审理认为,区政府强制拆除宋某某房屋的行为已经被法院生效判决确认违法,宋某某有权就违法强制拆除行为造成的直接损失获得行政赔偿,区政府作为赔偿义务机关应当依法履行赔偿义务。涉案房屋被违法强制拆除后,为保障赔偿申请人居住利益,宋某某获得的房屋损失赔偿数额应当按照能够购置与其原居住状况相当的商品房计算。鉴于涉案房屋周边房产价格明显上涨,应当按照本案判决时涉案房屋周边房产的市场交易价格予以赔偿。经调查,涉案房屋周边房产的市场交易价格为每平方米20000元到22000元,在宋某某未申请对其房屋进行价格评估的情况下,从有利于保护赔偿申请人角度出发,法院酌情依上限认定涉案房屋赔偿标准为每平方米22000元。遂判决区政府赔偿宋某某房屋损失1779668元及过渡费353282.4元。


在明律师说法:


该案判决的关键点在于房屋被违法强拆,赔偿义务机关应按照周边房产的市场价格进行赔偿。


这不同于“征收补偿”。


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。


也就是说,房屋的拆迁利益应该按照补偿规则走。


再者,如上所述,对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。


根据这样的逻辑,征收方常常会以认定“违法建筑”的办法,将被征收人的房屋强拆,从而不予补偿或者低补偿。实践中,面对这样的操作,被征收人常常毫无反击之力,只能看着自己的补偿利益遭受巨大损失。


然而,不管是从法律上,还是从情理上,非法强拆都不会被接受。为了保护被征收人的合法私权,在法律体系上也把行政征收方的过错纳入了归责中。这在上述案例中就是很好地体现。即:


非法强拆,侵犯公民的房屋产权,行政过错方应予以赔偿。要充分体现有权必有责、违法须担责、侵权要赔偿、赔偿应全面的法治理念。


另外,赔偿应从实质性保障被征收人居住利益的角度确定赔偿标准,以判决时涉案房屋周边房产的市场交易价格予以赔偿,切实保障当事人可以购买到与其之前居住状况相当的房屋,确保房屋产权人得到公平合理补偿。


这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定的:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”殊途同归,都在于全方位保障被征收人的合法利益。


因此,在明律师最后要告诉大家的是:当房屋遭遇强拆时,首先:应尽可能保住房屋。这样的话,能最大化的争取房屋征收的补偿利益;其次,如果房屋实在保不住,征收方涉嫌非法强拆的,被征收人可以要求行政赔偿,赔偿应以市场价为基准。


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