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房屋征收补偿费用标准,你最想知道的一篇文告诉你!

作者:王小明 来源:在明律师事务所 时间:2018-04-09

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在征地拆迁实践中,老百姓最关心的事情莫过于征收补偿的法定费用标准了。很多被征收人在咨询律师时,上来的第一句话就是:征收补偿有没有全国统一的标准、计算公式甚至是准确数字?要是有,不就简单了么,直接一查表格、一套公式合理合法的补偿数额就出来了……问题在于,就补偿安置这档子事儿,并没有那么简单。


在明拆迁律师首先要提示广大被征收人的是,全国统一的补偿原则可以说是有的,但却不会有统一的数字,因为无论是房屋还是土地,都会受到地域、地类、市场等因素的影响,不可能有一个放之四海皆准的表格供大家直接简单对照。倘若这个表格真的有,我们可以保证,作为被征收人的你多半是不会认可那上面的“死数”的。


国有土地上房屋征收补偿标准:


房屋征收补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价格(包括房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额)+搬迁费用(包括大型机械设备、空调移机费等具体的分项费用)+临时安置费用+营业性房屋的停产停业损失+补助和奖励费用


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条之规定,我们有了以上的标准计算方法。具体的每一项我们不去展开了,被征收人可以参考《房屋征收补偿的法定标准,一次性告诉你!》一文。这里在明拆迁律师只提示大家两点:


其一,房屋征收补偿的金额中,居于核心地位的是对被征收房屋价值的补偿。而这一补偿数额的多少最终将通过评估报告得出。这也是我们反复强调对评估报告合法性审查的重要性之所在。通过市场比较,被征收人可以参考自己房屋周边类似房地产的市场价格,大致对自己的补偿有一个预估。实践中引发矛盾纠纷的最大原因,就在于很多项目所给出的具体补偿标准远远低于周边类似房地产的市场价格,导致被征收人在拿到补偿款后根本无法购买相应的房屋进行安置,反而要倒贴钱解决问题。


其二,如广大被征收人所期待的那样,征收补偿结果通常会在“拆一还一”的基础上有一定的上浮,以确保被征收人经过征收后的居住条件得到改善,但老百姓所期待的“翻倍补偿”在当前的实践中恐怕并不多见。指着城市里的一套房换成三到四套,难度只会越来越大,当然,由于外迁安置而造成的面积差价就例外了。譬如你原来居住在北京市的中心城区,征收后外迁到了五环路以外,那么一套房变三套房是完全正常的。无论如何,补偿结果反映的是一个市场价的折算,拆迁暴富是不可能的。


集体土地征收补偿标准:


征地补偿费用=土地补偿费+安置补助费+地上附着物补偿费+青苗补偿费+其他补偿费


根据《土地管理法》第47条之规定,上述计算征地补偿的费用标准是人所共知的。在明拆迁律师想要提示广大被征收人的是,这个标准通常是有各位所期待的“表格”“统一标准数字”的,在实践中叫做“征地统一年产值标准”和“征地区片综合地价”。


根据《国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》,东部地区城市和中、西部地区大中城市郊区和其他有条件的地区,应积极推进区片综合地价制订工作;其他暂不具备条件的地区可制订征地统一年产值标准。实践中的情况因各地的实际发展状况而不同,有的地方是二者同时存在,有的则是只存在一个“征地区片综合地价”,年产值标准则成为了制订征地区片价的重要依据而被包含在其中了。


征地区片价原则上不含地上附着物和青苗的补偿费,也就是说它主要调整的是土地补偿费和安置补助费这两项征地补偿费用。简言之,这两项费用的多寡基本上是通过已有的文件确定的,在征收维权中发生变化的可能性不大。耕地的补偿费用也不是集体土地征收维权的“大头”。


国土部的指导性意见规定,征地区片价应设定对应的基准时点,一般3~5年更新一次。征地区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低,并体现长远生计和未来发展的需要。同时,征地区片价不得低于当地原征地补偿标准,且在制订时要广泛听取农村集体经济组织和农民的意见,最常用到的方式是组织听证。故此,如果被征收人所在的地区存在不符合上述规定的情形,那么征地区片价的合法与否也是一个可以审查的法律点。


参考文章:《耕地遇征收,补偿该怎么算?


宅基地上房屋的补偿标准:


这是农村集体土地征收维权的关键,矛盾纠纷主要是围绕着对房屋的补偿安置展开的。对于宅基地上房屋的补偿标准,在明拆迁律师曾依据北京市的地方性规定进行过详尽的论述,这里供大家再次参考:《征收宅基地及住宅房屋的法定补偿标准,都在这里!》


在明拆迁律师需要提示广大被征收人的是,根据《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》之规定,被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴,能够保障其选购合理居住水平的房屋。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。据此,对于宅基地上房屋的拆迁,无论从程序上还是实体上都与590号令所规定的城市房屋拆迁近似,被征收人在补偿方式选择、经营性用房的停产停业损失补偿等方面均享有与城市被征收人相近似的权利。房屋的有证还是无证,是否违建,一层与多层的补偿比例区别等等,往往会成为决定最终补偿数额的重要因素。


事实上,“原有生活水平不降低,长远生计有保障”和“拆一还一”(“一”是下限而不是通常的情况,可解读为“拆一至少还一”),大概是老百姓所能理解的最浅显但也最实用的征收补偿费用标准了。如果从直观上被征收人就发现涉案项目的补偿标准显著偏低,不能实现上述两个说法,那么及时开启法律维权就是势在必行的选择了。


北京在明律师事务所是一家专业从事征地拆迁维权的律师事务所

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