统一年产值与征地区片价?土地补偿竟是这样确定的!

作者:王小明 来源:在明律师事务所 时间:2018-04-08

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在农村集体土地征收实践中,土地补偿费和安置补助费无疑是征收耕地的补偿费用的“大头”。而时下确定这两项补偿费用标准的依据,有的地方名为“征地统一年产值标准”,有的地方则叫做“征地区片综合地价”。那么,这二者究竟是什么意思呢?它们又是如何影响着被征收人的补偿权益呢?本文,在明拆迁律师为大家浅析这两个专业概念……



《国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》指出,制订这两项标准的目的是为征地补偿提供依据,直接为征地服务。其目的就是要解决征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题,维护被征地农民的切身利益。在实践中,广大被征收人要注意理解和关注以下几点:


其一,二者的区别,简单的讲就是“区片综合地价”更为科学、全面,而“统一年产值标准”则更为基础。《通知》指出,东部地区城市土地利用总体规划确定的建设用地范围,应制订区片综合地价;中、西部地区大中城市郊区和其他有条件的地区,也应积极推进区片综合地价制订工作;其他暂不具备条件的地区可制订征地统一年产值标准。由此不难看出,区片综合地价更能客观、全面的反映土地的价值,更为“高级”,而统一年产值标准则具有一定的局限性。


《统一年产值指导意见》中提到,统一年产值标准适用于集体农用地征收补偿测算,集体建设用地征收补偿测算可参照执行。年产值倍数法显然更适合于测算农用地,而当用于建设用地即盖房子用的土地时,则难免会导致土地估值的偏低。故统一年产值标准的制订中有一个“适当从高原则”,即在依据现状测算的同时,适当提高土地收益的估值。


当被征收人感到征地的补偿数额偏低时,不妨关注一下地方政府适用的补偿标准依据,或许就是统一年产值标准在拉低你的补偿。


其二,二者的联系之一——要及时动态调整。标准定了,若要确保计算结果的公平、合理,就必须要适时进行调整。计算参数变化,但标准固定不变,事实上构成对被征地农民权益的侵害。故此,《指导性意见》指出,统一年产值标准应设定基准时点,一般3~5年调整一次。征地区片价应设定对应的基准时点,一般3~5年更新一次。实践中,对于自制订后长期原地踏步的此类标准,专业征收维权律师有时会考虑尝试提起程序进行审查。



其三,二者的联系之二——切实保障“原有生活水平不下降,长远生计有保障”。制订标准无疑是一种新的尝试、改革,那么标准绝对不应越制订越低。故《通知》规定,制订这两项标准,要从农民生产和生活实际需要出发,妥善处理征地补偿标准的合法性与合理性、法定补偿标准与农民补偿要求之间的关系,要防止以制订和公布征地统一年产值标准和区片综合地价为由,压低征地补偿标准。据此,新标准的制订目的就是提高补偿,广大被征收人不妨对实践中的效果加以观察和评估。


其四,二者的联系之三——农民均享有听证权!《国土资源听证规定》第12条规定,拟定或者修改基准地价,拟定或者修改区域性征地补偿标准的,主管部门应当依职权组织听证。据此,《通知》明确,地方各级国土资源部门要在认真做好实地调研和科学测算的基础上,广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。附后的《指导性意见》也规定,这两项标准的制订必须依法组织听证。若被征收人的听证权在实践中未得到保障,可通过起诉国土部门不作为等途径寻求救济。


在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,《通知》中强调的道理和实践中的情形有时是存在较大差距的。实践中“区片综合地价”若计算、调整不当,得出的补偿结果有可能反而低于“统一年产值标准”,这其中供人为操作的空间是很大的。但从补偿标准制订的科学性、合理性角度看,这两类标准的确是“有就比没有强”,单一的按照土地年产值倍数计算补偿得出的结果偏低已是不争的事实。广大被征收人要随时关注这方面的动向,及时咨询专业征收维权律师,尽力维护自己的补偿权益。同时需要强调的是,宅基地及其住宅房屋的补偿标准在很多地方与这两类标准无关,而是单独设置一个程序、标准,这两类标准主要是用于测算非居住用地的,这也有望成为《土地管理法》修改后的发展方向。


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