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城市房屋拆迁案例:征收方惯用的5大招数,你能睁大眼睛看清楚吗?

作者:王小明 来源:在明律师事务所 时间:2018-03-28

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导读:在征地拆迁过程中,居于主导且强势地位的征收方总是频频出招,力求早日促成被征收人的签协议搬家。对于表露出对补偿安置政策不满意、不接受态度的被征收人,它们更是会寄出种种“套路”“手段”,来尽力避免“钉子户”的新生。那么,实践中征收方究竟都惯用哪些“锦囊妙计”呢?被征收人又该如何看待和应对这些现象的长期存在呢?


招数一:上门入户政策宣讲


上门挨家挨户“做工作”是征收方在项目启动前期往往会着重采用的一个手法,其目的有二:一是尽快促成第一批率先签约搬家的被征收人尽快签约,为整个项目打出一个“开门红”;二是希望通过一轮又一轮的政策宣讲来摸清被征收人对待征收的大致态度和心理“底价”,从而为后期有针对性的落实促迁工作收集资料创造条件。上门宣讲的重点,通常在于讲政策,讲补偿安置方案,讲项目的重要性、紧迫性和重大民生意义,而不会在于讲法律、讲法定程序。因为通常而言,越是重大、着急的项目往往在法律程序上越容易存在问题,甚至可能出现“先上车后买票”的违法用地、征收行为。自己袜子破个窟窿,自然没法说穿着的事情,故只能主要谈法律以外的政策话题。


在明拆迁律师想提示大家的是,对于此类上门入户的政策宣讲,被征收人完全可以秉持开放、包容的积极正面态度,将重点放在了解涉案项目的法律性质、征收补偿方案的具体内容等可能关乎自己切身补偿权益的信息上,争取通过谈话多收集信息,做到知己知彼。至于那些“一把尺子量到底”“绝不让老实人吃亏”之类的老套说辞,听则听矣,跟着点头就行了,没必要与之争论。“借力打力”永远是高明的做法,征收方上门来了解我们的情况,我们也需要了解一下他们的情况。通常而言,如果被征收人对补偿安置条件的要求相对较高,过早签约总是不利的。多听多看少说,是此阶段的关键。


招数二:施展高额奖励金诱惑


国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。补助能不能拿通常是有比较明确的标准的,可人为操作的空间相对受限。而奖励则不然,其规则设置目的就在于促迁——在一定期限内签约搬家的才奖,过了期限再签的就不奖了。故此,这种有人有,有人无的项目,是最容易被征收方利用的。很多被征收人都是出于几万元奖励金的考量,而选择了在项目启动之初就签协议走人,更何况一些项目所精心设置的整个单元、整栋楼“打包”计发的办法,更能在此阶段发挥影响力。


在明拆迁律师想指出的是,有奖励可拿对被征收人来说当然是好事,被征收人完全没必要将这个视为洪水猛兽。但从务实客观的角度讲,被征收人所最应该关心的,还是自己的征收补偿是否公平、合理,是否能够保障自己未来的生活和居住。如果这最关键的一点能接受,那么奖励自然是锦上添花;如果这点完全不能接受,甚至涉案项目本身存在违法情形,那么这奖励就着实成了食之无味、弃之可惜的鸡肋了。仅就弘扬行政法治理念上讲,我们也实在不该接受这奖励金沦为违法征收行为遮羞布的事实。无论怎么奖励,通常也就是几万块钱,哪个是大哪个是小,我们相信被征收人能做到正确选择。


招数三:精心设计程序进行“诱签”


最典型的“诱签”方式就是预签约模式,这在棚户区改造、城中村整治项目中极为常见。预签约的要义在于以同意签约的被征收人作为基数,来变相左右余下未签约的被征收人的态度,将原本互不相干的补偿权益“捆绑”在一起,形成被征收人之间互相施压的局面。很多项目在启动之初就能拿到80%以上的预签约比例,这对于剩下的人而言无疑是一个巨大的压力。


在明拆迁律师需要提示的是,预签约模式虽然在一定程度上改变了《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的征收程序,尤其是将其程序顺序进行了调整,但由于诸多地方性规定的出台,其在实践中已被普遍适用。故广大被征收人一定要对这一程序的意思足够熟悉,明确自己预签协议的法律后果(即签约达到一定比例后协议自动生效),看清预签协议的内容尤其是补偿安置条件,做到签约不后悔,不满意则暂不签约。


招数四:评估报告猫腻多


城市房屋拆迁中,房屋价值评估环节是直接影响征收补偿数额的核心环节,却也是存在问题、猫腻最多的环节。原因就在于被征收人群体对这一程序普遍非常不熟悉,评估报告的“专业性”似乎阻碍了很多人对其的必要了解与认识,甚至演变成了评估师怎么评自己就怎么拿着,而完全丧失了必要的维权敏感度。而事实上,评估报告虽然的确非常具有专业性,但其基本原理却是并不难懂的,发现问题也并非那么困难。被征收人若能简单掌握一些技巧、诀窍,辨识常见的猫腻并不在话下:


其一,看评估机构选择程序。如果让我们自己选了,包括投票、抽签、摇号等形式,那就比较放心;如果自始至终都没让选,而是直接冒出一个评估机构就上门来评,那么程序违法就是铁定的了;


其二,看评估人员是否上门入户。上门入户评估是法定的环节,进行完毕后还要有一个房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师三方签字确认的实地查勘记录,没有不行。如果评估人员都没见过就收到了评估报告,那么报告显然是人为杜撰出来的,程序和实体都违法;


其三,看评估报告的外观。虽说“以貌取人”不靠谱,但凭借外观来评判一份评估报告的合法性,却也有些依据。根据颇具专业性的《房地产估价规范》,一份合法的评估报告要包含的内容非常多,绝非三五页纸所能涵盖的。如果被征收人受到的评估报告看上去过于随意、草率,甚至就是一张纸,或者根本没有任何盖章,那么这样的报告必然是不合格的;


其四,看评估机构选择的评估方法是否合理。最简单的,对于城市房屋拆迁,通常适用市场比较法,因为周边类似房地产一般都有大量交易案例,比较下来最准确、客观,不用不行。而市场比较法在适用时是要在报告中体现其所选取的比照对象信息的,这些被征收人都可以仔细查阅。如果翻了半天发现根本没出现这一说辞,则报告存在问题的可能性就会不小。


招数五:采取“组合式促迁”手段


“组合式促迁”是在明拆迁律师近期总结出的一个词,其标志为将“棚改”“拆违”“危改”“环境整治”等各种项目与征收组合在一起实施,形成你中有我,我中有你的复杂局面。应对的步骤其实主要有二:一是弄清自己的房屋、土地究竟是个什么状况,不要人家说什么就是什么;二是针对具体的法律文书进行“一对一”的处置,该复议复议该诉讼诉讼,同时要从项目的整体出发争取扭转先天形成的被动局势,进而反过来促使征收方放弃“组合”的心思,将问题简化到协商谈判的桌子前面。


在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,上述促迁妙着的存在并不意味征收方有多恶劣,而实在是现实情况下的无奈之举,属于“谁都不容易”的范畴。一方面要依法维权争取将程序拉入法治的轨道,一方面也要掌握足够的灵活性和变通度,没必要一根筋认死理。须知,法治是允许调解、协商、沟通、谈判的,能调的调,能不诉的尽量不诉,只要实现了征收补偿的双赢结果,这也叫法治。


北京在明律师事务所是一家专业从事征地拆迁维权的律师事务所

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