不服房屋征收评估报告,你该这样救济!

作者:闫会东律师 来源:在明律师事务所 时间:2018-03-23

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对于房屋价值评估报告,被拆迁人、被征收人都知道可以申请复核和专家鉴定,但是在拆迁或者征收活动中,被拆迁人由于本身处于被动地位,10天的时间根本无法收集到与评估报告相关的材料和法律依据,因此,评估报告很难通过复核、鉴定程序得到救济。那么评估报告是否具有可诉性呢?一般说来,评估报告是具有证据性质的结论,在拆迁补偿中仅仅作为参考依据之一。当事人对评估报告不服,除了采取申请复核和专家鉴定之外,法律上并没有明确规定,在实践中这也是个值得探讨的问题。针对评估报告的救济途径,在明拆迁律师闫会东律师有如下看法:


一、评估报告不属于行政诉讼的受案范围


我们知道提起行政诉讼不仅要有具体行政行为,还要属于《行政诉讼法》规定的受案范围。而评估报告由具有房地产价格评估资格的估价机构出具,估价机构不是行政机关,评估报告也不是行政机关作出的具体行政行为的产物,因此针对评估报告的异议是不能提起行政诉讼的。


二、评估报告必须纳入补偿安置裁决或者征收补偿决定诉讼程序中且必须进行程序上和实体上的审查


根据《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定,公民、法人或者其他组织,对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应作为行政案件受理,因此,拆迁补偿安置裁决是可以提起诉讼的。


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。


一旦当事人对补偿安置裁决、征收补偿决定不服提起行政诉讼后,法院就应当对作出裁决或者征补决定的依据之一的房屋评估报告进行程序上和实体上的审查。


三、评估报告的审查


根据《民事诉讼法》及《行政诉讼法》对证据形式的相关规定可知,评估公司出具的评估报告应属于鉴定意见的一种。鉴定意见不同于证人证言等人证,因为鉴定人没有直接或间接感知案件情况,鉴定意见是表述判断意见而不是陈述事实情况,证据的产生所依据的是科学技术方法而不是对有关情况的回忆。行政机关在诉讼过程中如将评估报告作为证据使用,则该评估报告必然应符合证据规则中对鉴定意见的要求,即程序合法、形式合法、内容合法,三者缺一不可。因此,对于评估报告的审查主要体现在如下几点:


(一)评估报告的做出程序必须合法


证据的合法性标准是指证据的主体、取得证据的程序、方式以及证据的形式是否符合法律的规定。不具有鉴定资格的机构或不具有鉴定资格的人出具的评估报告不属于合法证据。评估报告的取得不符合法律规定的程序和要求如评估报告中鉴定人与案件鉴定双方当事人有利害关系、鉴定机构、鉴定过程等操作规范不符合规定等,该评估报告亦不具有合法性。如评估报告缺少参加鉴定的鉴定人签名并加盖鉴定机构印章等,也不能作为定案的依据。


(二)评估报告的价格构成必须合法


对于评估报告的真实性审查,主要集中在评估报告中的价格构成上。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的周边类似房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补助费以及被拆迁的房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。如果评估报告将被拆迁房屋的房地产市场价格和其他补偿金额混淆在一起,则该评估报告不能采信。


(三)审查评估报告考虑的因素和参考的依据必须全面


被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。另外还应当考虑被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向、采光、通风等,否则该评估报告就不科学、不准确、不客观。


(四)审查评估报告不应考虑不相关因素


被拆迁房屋的估价主要从被拆迁房屋的自然属性进行判断,至于其他社会属性等不相关因素就不应该考虑。例如,被拆迁房屋是否是违章建筑就不必考虑,因为判断是否属违章建筑有诸多复杂的因素,按照职权法定化原则,是否违章建筑只能由城市规划部门认定。再如评估时考虑了被拆迁房屋的“人”的因素,造成拆除同一类房屋,因居住人口不一,导致被拆迁房屋估价上的差异,补偿标准也不一样。如果评估机构考虑了此类不相关因素,则该评估报告就不能够采信。


(五)审查评估报告必须告知救济权


评估报告对补偿数额起到决定性作用,为了保证公正、客观和真实,在评估报告中应当告知拆迁当事人的救济权。根据相关规定分户的初步评估结果送达后,房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,应当有注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,应当修正。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。如果在评估报告做出过程中没有告诉被拆迁人上述的救济权,则该估价报告不符合证据要求。


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